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nécessairement le droit belge.
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ARRETS DE LA
COUR DE CASSATION
- depuis au moins 1988 - et autres décisions
Avec accès
DIRECT au texte COMPLET tant FR que NL depuis 1998 + autres décisions + arrêts
Cour d'Appel
Le tout dans l'ordre dégressif des dates mais ce
texten'a plus été revu depuis le 19 DECEMBRE 2006
Les décisions postérieures au 9
novembre 2005 ne sont plus reprises dans cette page mais dans celle –
cliquez è - de la JURISPRUDENCE classée par rubrique
où le nombre d'accès au texte a été
augmenté ( et rendu le plus bilingue possible )
Ce site comprend également d'autres pages : cliquez pour l'accès
TEXTES LEGAUX, MODELES
ET DOCTRINE
*
LA JURISPRUDENCE
CLASSEE PAR RUBRIQUE : moins complète mais c'est la page à consulter en premier !
JURISPRUDENCE des
tribunaux de première instance : simple énumération
LIENS et LANGUES: souvent impossible de donner
des hyperliens pour accéder aux textes de jurisprudence via le sites officiels
Il y est remédié pour les arrêts de Cassation au
moins dès 1998 par la création de "
Blogs " avec accès direct aux textes FR et NL.
Il se peut que des textes renseignés avec accès
unilingue soient devenus ICI aussi bilingues ( lien inchangé )
A défaut d'accès renseigné allez sur le site http://www.cass.be/juris/jucf.htm
Complétez ainsi la date : année/ mois / jour : exemple: 2004/04/29.
ARRETS DE
LA COUR D'APPEL: ici le choix d'une langue ( pourtant renseigné sur le site
! ) ne fonctionne pas.
Ainsi pour
la recherche d'une décision : en français è http://www.just.fgov.be/index_fr.htm,
cliquez à droite sur "Jurisprudence"; et en néerlandais, allez sur le
site http://www.just.fgov.be/index_nl.htm
, cliquez sur "Rechtspraak ".
Choisissez le type de
tribunal ….Complétez ainsi la date : année/ mois / jour : exemple: 2004/04/29.
Et tenez
compte que très peu d'arrêts des Cours d'Appel sont publiés sur les sites
officiels…
Sans renvoi
les textes légaux cités sont ceux de loi sur les baux commerciaux .
161/2005 |
Art. 251 du Code des impôts sur les revenus 1992, lu en
combinaison avec l'art. 7, § 1er, 2°, c, du même Code |
Droit fiscal - Impôts sur les revenus - 1. Précompte
immobilier - a. Immeuble dont un failli est propriétaire - Poursuite du
contrat de bail commercial par le curateur - b. Dette de la masse faillie -
2. Revenus des biens immobiliers - Loyers. |
Cour de Cassation du 12 septembre 2005 : Compétence du Juge de Paix Sommaire –repris du site de la Cour:
La compétence spéciale du juge de
paix en matière de bail commercial s'étend aux contestations relatives à
l'application des dispositions légales et contractuelles qui régissent les
relations entre les parties au bail; l'examen d'une demande qui excède le domaine
du bail, telle que la demande extra-contractuelle fondée sur la complicité d'un
tiers à la violation des dispositions contractuelles au bail, ne relève pas de
cette compétence . L'arrêt attaqué - Cour d'Appel de Bruxelles du 7 mai 2003 -
considère la demande originaire introduite par la s.a. Brouwerij Haacht -
preneur (défenderesse) contre la s.a. Rejan - tiers complice du manquement
contractuel (demanderesse) et contre la s.a. Dabe - bailleur (partie appelée en
déclaration d'arrêt commun) comme une demande globale et unique qui ressortit
entièrement à la compétence du juge de paix (art. 591, 1°, du Code judiciaire).
Les juges d'appel ne relèvent ni
la connexité (article 30 du Code judiciaire) ni l'indivisibilité du litige. La
jonction visée à l'art. 566 du Code judiciaire n'est donc pas applicable.
Dans cette optique, la Cour casse l'arrêt attaqué. Par la seule invocation de
la violation de l'article 591, 1°, du Code judiciaire, le premier moyen suffit
à entraîner la cassation de la décision attaquée.
En effet, la demanderesse fait essentiellement valoir que la compétence
spéciale du juge de paix visée à l'article 591, 1°, du Code judiciaire concerne
uniquement les baux et peut, en conséquence, s'étendre aux contestations
(relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles qui
régissent les relations) entre les parties à un bail. En tant qu'elle est
dirigée contre la partie demanderesse (s.a.Rejan), tierce partie et non partie
au bail, la demande est une demande de nature extra- contractuelle qui ne
relève pas de la compétence ratione materiae du juge de paix.
Accès au texte NL- seul disponible
: http://CAS120905.blogspot.com/
Cour de Cassation du 26
mai 2005
Renouvellement du
bail -Demande du preneur- Refus du bailleur – Notification -Absence.
Est
présumé de manière irréfragable consentir au renouvellement du bail, le
bailleur qui n'a pas notifié au preneur, dans le délai de trois mois à compter
de la demande régulière, son refus motivé par lettre recommandée ou par exploit
d'huissier.
Accès au
texte FR et au sommaire NL
: http://cas26052005.blogspot.com/
Cour de Cassation du 11 avril 2005
Renouvellement
du bail – Bailleur - Réponse sous condition résolutoire La loi du 18 avril 1851 sur les
faillites, banqueroutes et sursis de paiement ne contient aucune disposition
dérogatoire à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux; si elle
n'autorise pas le curateur à notifier au preneur qui demande régulièrement le
renouvellement du bail une réponse émettant des réserves ou stipulant une
condition résolutoire, la bonne gestion de la faillite ne lui interdit pas
davantage de notifier sa réponse à la date ultime du délai de réponse. La réponse à une demande
régulière de renouvellement du bail par laquelle le bailleur stipule la
condition résolutoire qu'en cas de vente du bien loué, l'acheteur pourra
encore donner la réponse visée à l'article 14, alinéa 2, de la loi sur les
baux commerciaux, ne lie pas les parties : Voir Cass., 18 septembre 1975,
Bull. et Pas., 1976, I, 84; 2 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, I, 1087. Voir commentaire < du site http://www.businessandlaw.be/article1.html
( avertissement ) > étant è Renouvellement
accordé sous condition résolutoire ( note en date du mercredi
21 septembre 2005 ). Pas d'accès direct au
texte: allez sur : http://www.juridat.be/juris/jucf.htm
è2005-04-11 Cour de Cassation du
25 février 2005 Refus de renouvellement
pour reconstruction – Date de départ des ( vrais ) travaux -
Indemnisation du preneur- Intention de reconstruction de l'immeuble -
Intention non réalisée dans le délai légal . |
En fonction des circonstances,
il peut ressortir de la demande d'obtention de l'autorisation légalement
requise pour les travaux, que le bailleur a réalisé son intention de
reconstruire l'immeuble dans le délai fixé par l'article 25, alinéa 1er, 3°,
de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (1). (1) Voir Cass., 12
janvier 1978, Bull. et Pas., 1978, 566; Cass., 28 avril 1983, RG n° 6795,
Bull. et Pas., 1982-83, n° 474. |
1. Il n'est pas contradictoire d'estimer d'une part, que le renouvellement ait été convenu en tenant compte de différends antérieurs entre les parties et des modifications dans les surfaces utilisées, et d'autre part, que cette convention ne détermine pas que le loyer sera adapté à la modification de la surface de vente. En plus, ce moyen, part d'une autre interprétation de la convention de renouvellement que celle donnée par la condamnation contestée;
2. La décision contestée
n'estime pas que les travaux aient été exécutés sans autorisation de la
demanderesse. De l'obligation de restituer le bien en bon état en fin de bail,
résulte aussi que c'est alors que des indemnités peuvent être dues pour des
dégâts. L'obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en
règle, qu'à la fin du bail :Voir Cass., 29 février 1980, Bull. et Pas., 1979-80,
n° 413.
De la décision de la Cour (
en traduction rapide et un peu simplifiée en l'absence d'un texte FR-)
Attendu qu'en vertu de
l'art.16.1.3° le bailleur peut refuser le renouvellement sur base de sa volonté
de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur
sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation
précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros ouvre des locaux et
dont le coût dépasse trois années de loyer;
Qu'en vertu de l'art.
25,1,3° si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit
de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés
ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après
l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement comme suit:
L'indemnité est de trois ans
de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une
réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un
motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins,
l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur.;
Que pour l'application dudit
art. 25,1,3° il suffit que le bailleur exécute la dite reconstruction;que la
demande d'obtention de l'autorisation légale des travaux peut être comprise
suivant les circonstance comme faisant partie de l'exécution des raisons
invoquées
Mais attendu que la demande
d'autorisation est seulement une exigence pour l'exécution des travaux qui doit
être distinguée de l'exécution à proprement parler des travaux, les travaux
doivent être entrepris endéans le délai de six mois suivant le délaissement du
bien loué et que cette autorisation ne peut être co,nsidérée comme équivalente
avec une exécution ou même avec un début d'exécution des travaux pour lesquels
l'autorisation est demandée.Pour ces motifs, la Cour rejette le pourvoi.
Commentaire http://www.businessandlaw.be/article995.html Avertissement
http://www.businessandlaw.be/article1.html
Accès direct au
sommaire FR et au texte complet NL: http://CAS25022005.blogspot.com/
Cour de Cassation du 28
janvier 2005 : un "bailleur "qui ne
l'était pas encore au moment de la signature de la convention…
La
convention de location – renouvellement est intervenue entre un preneur et un
"bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la
convention, et même si elle était conclue sous la condition suspensive que la
dite partie devienne " bailleur ", cette convention est de nullité
relative et peut n'avoir aucune valeur si le " bailleur " en invoque
sa nullité.
Commentaires :http://www.businessandlaw.be/article955.html
Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html
Accès direct à
cet aperçu FR et au texte complet NL de cet arrêt http://CAS28012005.blogspot.com/
Cour de Cassation du 13 janvier 2005 Procédure
…. Attendu qu'en refusant de statuer sur la
recevabilité de la demande de la défenderesse, que contestait la demanderesse,
au motif que cette question excédait les limites de la saisine du tribunal
d'appel, statuant comme juridiction de renvoi, le jugement attaqué viole
l'article 1110 du Code judiciaire… CASSE…
Voir l'arrêt du 21 décembre 2000 rendu en la même
affaire
Accès direct au texte complet
du présent arrêt (FR) et tant FR que NL de l'arrêt du 21/12/2000è http://CAS13012005.blogspot.com/
Tribunal civil Charleroi - Juge des
saisies-, 20 décembre 2004
Bail
commercial -Caution –Mode de constitution- Gage sur fonds de commerce-
Privilèges sur meubles- Antériorité JLMBi
2005,p.1686
Cour d'Appel de Gand du
7 décembre 2004 TVA
Je loue un immeuble et je le
rénove : si je suis assujetti à la TVA je dois délivrer une facture au
propriétaire avec TVA à sa charge dans la mesure où le propriétaire supporte
les travaux, et sans récupération de la TVA par lui .
Diane Burlet, PricewaterhouseCoopers, L'ECHO du 1er
février 2005
Cour de Cassation du 26 novembre 2004 Procédure
: Expulsion en
cas d'aliénation -Reconstruction des locaux- Défaut de réalisation des
travaux-Coût trop bas des travaux-Action en payement de l'indemnité d'éviction-
élai de déchéance
Lorsque l'intention pour laquelle le bailleur a pu
expulser le preneur consiste en la reconstruction des locaux visée à l'article
16, I, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la
protection du fonds de commerce et que le preneur réclame une indemnité
d'éviction, majorée éventuellement de dommages-intérêts, au motif que le
bailleur, sans justifier d'un motif grave, n'a pas réalisé cette intention dans
le délai de six mois déterminé à l'article 25, alinéa 1er, 3°, au motif que le
coût de la reconstruction ne dépasse pas trois années de loyer, ou au motif que
les travaux n'affectent pas le gros oeuvre de l'immeuble commercial, le fait
donnant ouverture à l'action coïncide, en règle, avec l'achèvement des travaux;
dans ce cas, le délai fixé par l'article 28 commence à courir, en règle, à ce
moment, même si les travaux sont achevés avant l'échéance du délai de six mois
prévu à l'article 25, alinéa 1er, 3°
" Overwegende dat
het middel aanvoert dat in het geval dat de door de verhuurder uitgevoerde
werken werden voltooid binnen de in artikel 25, eerste lid, 3°, van de
Handelshuurwet bepaalde termijn van zes maanden, de in artikel 28 van die wet
bepaalde vervaltermijn van een jaar voor het instellen van de rechtsvordering
van de huurder tot het verkrijgen van een uitzettingsvergoeding wegens de
niet-naleving door de verhuurder van het voornemen van afbraak en wederopbouw
zoals bepaald in dit artikel 25, eerste lid, 3°, slechts begint te lopen vanaf
het verstrijken van de voormelde termijn van zes maanden " . REJET DU RECOURS
Accès direct : Sommaire FR
+ Tekst NL è http://CAS261104.blogspot.com/
Justice
de Paix de Roulers du 22 juillet 2004
Enquête en matière d'assainissement du sol par le cédant du bail,
locataire solidairement responsable avec le cessionnaire – Libre choix du
propriétaire pour la suite ( recours contre le cédant ou cessionnaire ) –
Astreinte éventuelle
Un bail
commercial se termine de plein droit si le locataire n'en a pas demandé la
prolongation même si le bail a été transféré à un tiers avec le fonds de
commerce. Le locataire primitif reste solidairement tenu avec le repreneur de
toutes les obligations et le preneur peut s'en prendre à lui sans se soucier si
le cessionnaire est solvable ou non. Tant lors du transfert qu'à la fin du bail
le locataire est tenu de demander une enquête "orientée " en matière
d'assainissement du sol (art. 2, 18, §2 décret " Bodemsanering " et
art. 37 § 1) et ce pour les terrains repris dans la liste des terrains pollués
( Vlarebo ) .
Le
propriétaire qui se rend compte que l'activité du locataire est polluante doit
l'en informer à temps pour ainsi limiter les dégâts et demander l'enquête du
sol que la pollution soit " historique " ou non, et même si le
locataire n'est finalement responsable que des dégâts survenus après le début
de son occupation. A défaut le Juge peut imposer une astreinte au locataire
sans attendre la fin du bail : Le locataire est condamné à procéder à la dite
enquête du sol et d'en transmettre le rapport au propriétaire et à l'OVAM pour
le ler septembre 2004 et à défaut le condamne dès le 2 suivant à une astreinte
de 2.500 EUR par jour.
A toutes fins: Overdracht percelen met (vroeger) tankstation
Tijdschrift voor
notarissen n° 3 de 2005 p. 142
Note à usage interne: vérification mise
à disposition texte complet FR encore à poursuivre pour les textes qui suivent
( 25/04/2005).
Cour de Cassation du 24 juin 2004 : Faillite
et résiliation du bail- Compétence du curateur et son étendue
La compétence puisée par le curateur dans l'article
46 de la loi du 8 août 1997 sur les faillites concerne tous les contrats
opposables conclus par le failli mais se limite à ce qui est requis dans le
cadre d'une bonne administration de la masse et de la garantie du respect du
principe de l'égalité des créanciers
Il n'appartient pas au curateur de résilier un
contrat opposable conclu avant la faillite lorsque la poursuite de ce contrat
ne fait pas obstacle à la liquidation normale de la masse .N-B: pas le cas dans
l'arrêt ! Voir E.Dirix, "Faillissement en lopende overeenkomsten",
R.W. 2003-2004, (201) n°23 et note 63; A. Zenner, Dépistage, faillites et
concordats, Bruxelles 1998, 497, n° 679.
Accès direct : Sommaire FR
+ Tekst NL è http://CAS240604.blogspot.com/
ATTENTION : ce blog contient en premier
lieu une analyse de l'arrêt extraite du rapport de la Cour de C assation pour
l'année 2004
Cour de Cassation du 17 juin 2004 : Sous-locataire et renouvellement du bail
Renouvellement du bail-Offre d'un
loyer supérieur par un tiers-Refus par le bailleur -Sous-location-
Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce -Renouvellement du bail- Pas
de notification au bailleur-Droit à une indemnité d'éviction
Il ne suit pas de la réglementation de la loi sur
les baux commerciaux concernant l'éventuel établissement d'un renouvellement du
bail par le sous-locataire, qu'après le refus du bailleur de renouveler le bail
à la demande du locataire principal au motif de l'offre d'un loyer supérieur
par un tiers, le sous-locataire, qui a établi le fonds de commerce et a
régulièrement adressé sa demande de renouvellement du bail au locataire
principal, toutefois sans la dénoncer le même jour au bailleur, perd ainsi son droit
à une Indemnité d'éviction . Voir Cass., 21 avril 1995, RG C.93.0170.N, n° 205,
13 avril 2000, RG C.97.0080.N, n° 253 et 29 novembre 2001, RG C.98.0064.N, avec
les concl. M.P., n° 654.
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+ Tekst NL è http://CAS170604.blogspot.com/
Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 : Faculté de soumettre un bail non Commercial à la loi sur les baux
commerciaux .
Un bail à une société CIVILE de révisorat peut de
l'accord des parties être soumis à la lol sur les baux commerciaux. Le tribunal se base pour soumettre le bail à la dite
loi sur une convention énonçant que des baux commerciaux seront rédigés pour
les locaux occupés. Note : pourtant ces baux n'ont jamais été réalisés… le
tribunal se base donc sur un futurible : une situation qui n'existe pas
mais qui aurait pu exister….R.N.B. 2004 p.407 à comparer avec –ci-dessous - Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988
Cour de Cassation du 3 juin 2004: Fin de bail après un
renouvellement: Travaux de transformation et nature de la législation.
Les articles 7 et 9 ont prévu dans le chef du
preneur le droit impératif, moyennant certaines conditions, d'imposer
l'exécution de travaux de transformation au bailleur; elles valent, d'une part,
en vue de la protection du preneur qui ne peut être privé du droit d'exécuter
certains travaux afin d'adapter le bien loué au commerce de détail qu'il veut y
exploiter, mais elles valent, d'autre part, aussi en vue de la protection du
bailleur pour lequel l'indemnisation éventuelle de ces travaux lors du départ
du preneur doit rester limitée; en outre, les parties sont libres de convenir
entre elles, conformément au droit commun .
NOTE:
Des art.1730/1731 C.C. il s'en suit qu'en cas d'une
utilisation continue du bien, les dégâts sont à établir en tenant compte de la
situation à l'entrée en possession et de celle à la sortie. Et sans tenir
compte d'un nouveau bail par suite d'un renouvellement ( sans état des lieux )
Une convention entre parties autorisant des modifications et des constructions
et en réglant le sort et les indemnités à la sortie à la sortie est à la fois
autorisée mais ne ressort pas du droit sur les baux commerciaux mais bien du
droit commun.
Rechtskundig Weekblad n°
29 du 19 mars 2005, p.1143:
Avec note étendue Dave Mertens, avocat à Anvers :
" Cet arrêt est valable également pour la matière des baux en général :
il est basé sur le principe de la " continuité " et aussi en ayant en
vue de minimiser les frais de formalité inutiles; mais rien n'aurait défendu
que les parties établissent un nouvel état des lieux. Et la présomption de
l'art.1731 C.C. peut être renversée.
Accès direct au texte complet
tant FR que NL è http://cas030604.blogspot.com/
Cour de Cassation du 29 avril 2004: Sous-location et cession du bail - Projet d'acte- Signification
.
L'obligation de signifier un projet d'acte de
cession de bail ou de sous-location implique uniquement que le preneur fasse connaître
de la manière légalement requise tous les éléments de la cession du bail ou de
la sous-location qui ont été convenus au préalable entre le preneur et le
reprenant.
La cession du bail commercial vaut à l'égard du
bailleur sous la condition suspensive qu'il n'ait pas, dans les trente jours de
la signification du projet de l'acte de cession par le preneur, fait opposition
à la cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette
condition suspensive se réalise, la cession sort son plein effet dès la date de
la signification (1); la loi ne dispose pas que la validité de la cession et
ses effets à l'égard du bailleur requièrent que le contrat de cession ne peut
être exécuté avant l'expiration du délai dont il dispose pour y faire opposition;
dès lors que l'expiration du délai d'opposition ou le rejet d'une telle
opposition ne peut rétroagir que jusqu'à la signification de la cession au
bailleur, celui-ci peut exiger la rupture du contrat de bail en cas d'exécution
du contrat de cession entre le preneur et le cessionnaire avant que la cession
lui soit signifiée et lorsque le juge considère ce manquement à l'interdiction
de cession de bail comême étant suffisamêment grave. (1) Cass., 6 mars 1992, RG
7611, n° 353. Le M.P. concluait aussi au rejet du pourvoi mais parce que selon
lui, le moyen manquait en droit: à son avis, il ressortait du précédent précité
que la signification devait être préalable à l'exécution de la cession dès lors
qu'une signification ultérieure ne peut constituer une signification d'un
projet d'acte de cession.
Accès au texte intégral tant FR è http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/4/JC044T4.pdf
que NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/4/RC044T4.pdf
Tribunal de Commerce de
Anvers du 22 avril 2004 Refus du
renouvellement pour différents motifs – Un seul motif grave suffit: usage personnel d 'une société de capitaux y
transférant son siège social – Pas d'obligation de justifier ce déplacement
–Contrôle judiciaire du motif de refus.
Le premier juge avait admis que l'on pouvait
invoquer différents motifs de refus mais il déduisait le caractère ambigu. Pourtant en ce cas un seul motif sérieux suffit : soit
ici l' occupation personnelle. Le Juge
a un certain pouvoir de contrôle du motif mais la bonne foi est présumée, et si
le motif n'est pas mis en pratique les indemnités sont lourdes. A tort
également le bailleur ne doit pas justifier des raisons de déplacer son siège
social et la mise à exécution du motif semble possible et sincère. Le bailleur
a également le droit de prévoir la possibilité que son motif soit refusé et
dans cette hypothèse déjà refuser la continuation du bail aux mêmes conditions.
Le tribunal donne raison au bailleur et estime son appel fondé.
Rechtskundig Weekblad n°10 du 5
novembre 2005, p. 396
Cour de Cassation du 16 avril 2004
Mise à la disposition d'un
immeuble à la Commission de la Bourse - Rapports juridiques – PAS de bail
commercial.
Justifie légalement sa décision qu'il n'y a pas lieu
de faire application des articles 1302 et 1733 du Code civil, l'arrêt qui
considère que la Commission de la Bourse n'est pas titulaire d'une concession
domaniale et que les relations entre la commune et la commission de la bourse
relativement à la mise à la disposition à cette dernière d'un immeuble par la
commune, ne sont pas contractuelles, mais uniquement régies par le droit public
et organisées en fonction des dispositions de commerce . Sur la mise à
disposition d'un bien du domaine public par le seul effet de la loi voir: M.A.
FLAMME, Droit administratif, T. II, n° 423.
COUR
d'ARBITRAGE 61/2004 |
Décret de la Région flamande du 22 février 1995 relatif à
l'assainissement du sol (art. 37, § 1er, 38, § 2, et 39, § 2) |
Droit constitutionnel – 1. 1. Compétences
des régions - Région flamande - Protection de l'environnement -
Assainissement du sol - Terrains présentant un risque accru de pollution du
sol 2.
2. Compétences
fédérales - Droit civil - Contrats – Bail commercial Obligations
contractuelles du preneur et du bailleur. |
Cour de Cassation du 25 mars 2004 : Bailleur voulant mettre fin à la destination Commerciale
du bien immeuble
Pas de nouvelle destination. Le bien immeuble n'est pas affecté à une autre
destination au sens des articles 16, I, 2° et 25, 3°, in fine, de la loi, par
le bailleur qui, bien qu'il veuille mettre fin à la destination Commerciale du
bien immeuble, ne lui donne pas une affectation nouvelle Voir Cass., 22 février
1968, Bull. 1968, 781
Accès direct: Sommaire FR + Tekst NL èhttp://CAS250304.blogspot.com/
Jugement du
Tribunal civil de Liège du 3 mars 2004 Vente
fonds de commerce : la voie la moins imposée n'est pas simulation. L’administration
requalifie en revenus professionnels les revenus locatifs déclarés "
revenus divers". L’opération de revente du fonds de commerce et la
location concomitante du bien où celui-ci est exploité doit s’analyser comême
étant une simple location du fonds de commerce, et le repreneur pouvant
redevenir, sous condition suspensive, le propriétaire du fonds. Ainsi le
requérant resterait le véritable propriétaire dut fonds et ses revenus locatifs
= professionnels. Pour le requérant la taxation est illégale dans la mesure où
les deux parties à la cause ont accepté toutes les conséquences juridiques de
leur choix – vente du fonds de commerce et location d’un bien - çè
simulation. Le tribunal admet la réclamation: il ressort du contrat que la
vente du fonds de commerce et son transfert de propriété ont bien eu lieu en
1992 = dires du requérant. L’imposition litigieuse n’a donc pas, été établie légalement
ce qui emport e son annulation.
Cour d'appel Liège (7e chambre), 3 février 2004 Concession d'exploitation d'un hôtel (non) - Compétence ratione materiae - Juge de paix (non) . JLMB 26/11/2004,p.1725
Le préavis
donné à un locataire sur base d'un motif non mis à exécution par le bailleur -
et ainsi nul -
fait en sorte d'exclure le système forfaitaire d'indemnisation prévue par la
loi au profit du locataire...
Rechtskundig Weekblad n°25 du 19
février 2005, p. 991
Cour
d'arbitrage du 10 décembre 2003
161/2003 |
Loi du 8 août 1997 sur les faillites (art. 46) |
Droit commercial - Faillite - Contrats conclus avant la
date du jugement déclaratif de faillite - Bail commercial - 1. Poursuite de
l'exécution - Décision des curateurs - 2. Créance de dommages et intérêts du
cocontractant évincé - 3. Egalité entre les créanciers. Voir aussi : Rechtskundig Weekblad n° 2 du 10 septembre 2005, p.52 |
Cour de Cassation du 13 novembre 2003 : Irrégularité de la demande en renouvellement:
Le preneur peut pallier l'irrégularité de la demande de
renouvellement du bail résultant du défaut d'indication des possibilités de
réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande régulière au bailleur entre
le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin du bail en cours; ce qui peut
être réalisé par l'envoi recommandé d'une lettre complémentaire faisant
référence à la teneur de la première lettre et relevant l'omission; dans ce
cas, le délai de trois mois prévu pour la réponse à la demande prend cours à
partir de la date de la demande renouvelée. JT N° 6164 - 2/2005 ,p.36
Accès direct : Sommaire FR + Tekst NL èhttp://CAS131103.blogspot.com/
Cour d'appel de Bruxelles du 7 novembre 2003: Cession et pouvoir du cédant en fonction de son régime matrimonial
Seul l'époux qui n'a pas cédé le bail peut en
demander la nullitéé ( pas question ici d'une simple inopposabilité )
Accès texte complet NL via le lien suivant èNL ( à
l'ouverture cliquez alors à droite sur " DETAIL" )
Artikel 1418, 1, b) B.W.
primeert echter op artikel 1417 B.W., zelfs in de hypothese dat één echtgenoot de
handelszaak alleen uitbaat.Overeenkomstig artikel 1418, 1, c) B.W. is de
toestemming van beide echtgenoten vereist om een handelshuur> toe te staan.De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1422
B.W. dient op straffe van verval te worden ingesteld binnen één jaar na de dag
waarop de handeling ter kennis is gekomen van de echtgenoot die de
nietigverklaring ervan vordert.
Rechtskundig Weekblad n° 32 du 9
avril 2005, p.1266 à 1273 avec note étendue Guillaume DENUDT ( KUL + avocat
Bruxelles ),
Justice de Paix de St Trond du 4 novembre 2003 : Accord du bailleur sur le renouvellement mais avec
d'autres conditions
Assignation du propriétaire par le locataire Quand le
locataire peut-il renoncer sa demande ? En pareil cas le locataire peut
renoncer sa demande de renouvellement au cours de la procédure entame sa
demande. En effet le délai renseignée par l'art. 20 ( " Le bail
est renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge si le jugement rendu en
premier ressort n'a pas frappé d'appel ou si, dans les quinze jours de la
signification du jugement rendu en degré d'appel, le preneur ne s'est pas
désisté de sa demande de renouvellement. " ) n'est qu'un délai
ultime. Rechtskundig Weekblad n° 7 du 16
octobre 2004, p.3171 . Pas d'accès au texte.
Cour de Cassation du 20 octobre 2003 : Renouvellement-Départ du preneur-Régime
d'indemnisation -Transformation.
Le régime d'indemnisation des travaux effectués avec
autorisation concerne uniquement les travaux dont le coût ne dépasse pas trois
années de loyer.
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://CAS201003.blogspot.com/
Justice de Paix de
Furnes-Nieuport du 19 août 2003
Handelshuur - Uitzettingsvergoeding - Soortgelijke handel
- Criterium - Voordeel dat de verhuurder haalt uit de cliëntèle die door de
uitgezette huurder werd gecreëerd of in stand gehouden
Le Juge de fond décide s'il s'agit
d'un commerce similaire –art.25,6°-.Ce n'est pas la nature des activités
commerciales qui est déterminante mais bien l'effet pour l'avenir c-a-d
l'avantage profitant au bailleur de la clientèle de l'ancien locataire. Ici la
friterie actuelle ne peut être comparée avec l'ancien restaurant.
Rechtskundig Weekblad n° du 26 mars 2005, p.1192
I
M P O R T A N T : Cour de Cassation
du 19 juin 2003 :
Rapports avec les
tiers – Bail sans date certaine -Occupation depuis + de six mois -
Adjudicataire saisie exécution – Expulsion.
Il résulte de l'économie de
l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire sur saisie-exécution ne
peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur
les baux commerciaux.
1) Bureau juridique de la FRNB
du 2 octobre 2003 : Conclusion de la Note Jan BYTTEBIER : " Lorsque le
notaire établit son cahier des charges, ( il ) se contentera … dans pareille
hypothèse de décrire la situation locative du bien et de mentionner la règle
contenue à l’article 1575 C. jud. Il pourra rassurer les candidats-acquéreurs
en renvoyant à l’arrêt …Le preneur qui prend le risque de ne pas faire
enregistrer son bail (commercial) ou qui n’a pas fait de recherches préalables
à la conservation des hypothèques au moment de la conclusion du bail commercial
pour savoir si le bien loué n’est pas grevé d’un commandement ou d’une saisie,
court … le risque de devoir quitter le bien et ne pourra se prévaloir de l’art.
12, al.2 de la loi …en cas de vente sur saisie du bien."
2) Rechtskundig Weekblad n° 6 du 9 octobre 2004, p. 226. Avec note Marteen Declercq : ma
traduction rapide de sa conclusion : " Avec cet arrêt la Cour de Cassation a corrigé un oubli du législateur.
En déclarant INOPPOSABLE le contrat de bail Commercial sans date certaine avant
la transcription de l'exploit de saisie, la Cour confirme le concept contenu
dans l'exploit de saisie. Le locataire peut toujours se protéger contre cette
expulsion " sans rien " en faisant enregistrer la convention ce à
quoi il est d'ailleurs légalement obligé ( art.19,3° C. dr. d'enr.) Cet arrêt
fait bénéficier d'une plus grande sécurité juridique l'acheteur sur saisie d'un
gage commercial ce qui ne peut qu'en favoriser la vente. Il reste à attendre un
peu plus de clarté sur l'art.8 de la loi sur les loyers grâce à une initiative
législative ou à un arrêt d'une haute Cour.
Entre-temps
un notaire , qui vend un bien sur saisie et qu'un locataire habite déjà depuis
six mois comme résidence principale au moment de la transcription de l'exploit
de saisie ou de l'adjudication, aura la tache d' informer un acquéreur
potentiel sur le conflit régnant dans la jurisprudence et ainsi sur le manque
de clarté qui en résulte.
Accès
direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS190603.blogspot.com/
Justice de Paix de Roulers du 3 juillet 2003
Bail commercial accordé par un administrateur provisoire d'un incapable – Durée minimum de 9 années
L'art. 2, 3 de la loi , suivant laquelle cette loi n'est pas
d'application sur les baux accordés par des administrateurs provisoires, ne
vise que les administrateurs provisoires n'ayant PAS le pouvoir d'accorder un bail
de neuf ans. Ce n'est pas le cas de l'Administrateur provisoire désigné dans le
cadre de loi du 18 juillet 1991,étant donné que cette loi dispose justement en
son art. 488bis, f, § 3, g , de la possibilité , avec autorisation du Juge de
Paix ,qu'il donne à bail commercial … Rechtskundig Weekblad n° 3 du 17 septembre 2005 p.114
Cour d'Appel de Liège du 9 mai 2003 Plus values forcées-Résiliation anticipée bail Commercial - Indemnité
reçue par locataire
Ne constitue pas une plus-value réalisée à l'occasion d'un
événement analogue à un sinistre, une expropriation ou une réquisition en
propriété, la plus-value obtenue en raison et à l'occasion de la résiliation
anticipée d'un bail Commercial par le propriétaire de l'immeuble, dès lors que
le montant de l'Indemnité a été négocié à l'amiable avec le propriétaire et que
le locataire, qui a bénéficié d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de
l'ancien emplacement Commercial.
Texte complet è FISCONET
+ Tekst NL è FISCONET
NL
Cour de Cassation du 25 avril 2003 : voir page en ordre
dégressif de dates
Cour de Cassation du 11 avril 2003 Pluralité de preneurs = tous doivent demander le renouvellement.
S'il y a pluralité de preneurs au moment de la demande de
renouvellement de bail, la demande doit émaner de l'ensemble des preneurs
Accès direct: Sommaire FR + Tekst NL èhttp://CAS110403.blogspot.com/
Cour de Cassation du 21 mars 2003 : La problématique du renouvellement est de droit impératif en faveur du
BAILLEUR
En cas de travaux importants, le bailleur pourrait renoncer
à son droit de refuser un renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur
DEVRAIT le demander ( clause impérative en faveur du bailleur)
Inopérance de la convention de renouvellement conclue avant le
délai légal. J.T.du 19 février 2005
Accès direct: Sommaire FR + Tekst NL èhttp://CAS210303.blogspot.com/
Cour
d'Arbitrage 32/2003 |
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de
la protection du fonds de commerce (combinée avec les art. 537 et 1712 du
Code civil) Commentaires de Pascale Blondiau:
" Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux…
quelques éclaircissements" à lire sur le site de l' UVCW |
Concession portant sur un bien relevant du domaine public et mise en location d'un bien relevant du domaine privé Cessation Dérogation au droit commun |
Cour d'appel de Bruxelles du 13 décembre 2002 : Affectation par le locataire à des fins professionnelles – Preuve:
Bail de résidence principale «le preneur déclare louer le bien
à usage privé et ne pourra changer cette destination ... qu'avec l'accord écrit
du bailleur» = l'administration ne peut se fonder sur la seule déclaration à
l'IPP non vérifiée du locataire, qui a postulé la déduction d'une partie du
loyer comême frais professionnels, pour imposer le bailleur sur la base des
loyers réels plutôt que du revenu cadastral. L'administration reste en défaut
de prouver que l'immeuble aurait réellement été utilisé à des fins
partiellement professionnelles par le locataire.
Texte complet èFISCONET
+ Tekst NL è FISCONET
NL
Cour de Cassation du 18 novembre 2002
Refus de renouvellement du bail
-Démolition suivie d'une reconstruction - Travaux - Etendue et importance - Coût
dépassant trois années de loyer Le coût
dépassant trois années de loyer qui peut être pris en considération en vertu de
l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux
commerciaux ne comprend pas seulement les frais de démolition et de
reconstruction dans la mesure où ces frais affectent directement le gros
oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition suivie d'une
transformation.
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
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Cour de Cassation du 15 novembre 2002 : Accord de mettre fin au bail: disposition impérative en faveur du
preneur.
Lorsque, en infraction à l'art.3, al.4, les parties mettent
fin à leur bail sans constater leur accord par un acte authentique ou par une
déclaration faite devant le juge, le preneur ne peut être obligé d'invoquer la
nullité relative de l'accord qui en découle. Le locataire peut renoncer à la
nullité découlant de ce défaut et apporter la preuve de la résiliation .
Rechtskundig Weekblad n°4 du 24
septembre 2005, p.141
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://CAS151102.blogspot.com/
Tribunal de première instance de Mons du 13
novembre 2002 : Clause de rétroactivité -
Résiliation d'un bail Commercial .
La clause d'un acte notarié qui donne un effet rétroactif à
la résiliation amiable d'un contrat de bail Commercial est opposable à
l'administration fiscale sur le plan des ISR sauf preuve de simulation.
L'éventuel avantage en nature recueilli par les bailleurs, actionnaires majoritaires
et administrateurs de la société locataire, du fait que les travaux réalisés
par cette dernière leur restent acquis à l'issue du bail sans Indemnité
compensatoire, doit être rattaché à la période imposable où la résiliation
amiable porte effet.
Texte complet è FISCONET
+ Tekst NL èFISCONET
NL
Cour de Cassation du 24 octobre 2002 Epuisement du droit de demander le renouvellement- Prorogation du bail
originaire
La prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit
des preneurs de demander le renouvellement du bail exige un nouveau
consentement des parties de sorte qu'il s'opère un nouveau bail; cette
circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la
suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien
stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au
sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS241002.blogspot.com/
Indemnité
d'expulsion – Commerce similaire : Galerie d'art óMagasin
d'articles de décoration, mobilier et objets d'art :NON
Le demandeur prétend que son futur successeur dans les lieux
va y exercer un commerce similaire et demande une indemnité d'expulsion égale à
deux ans de loyers, etc. Le défendeur fait état qu'il s'agit uniquement de la
vente de peintures originales et de sculptures. Le demandeur vendait divers
articles de décoration, petit mobilier, tissus, etc. auquel il avait ajouté
plus tard des peintures mais uniquement à la commission, dont huit avaient été
ainsi vendus.. Il n'est question de commerce similaire que si le genre de
commerce est de nature à attirer une partie " appréciable " de la
clientèle du locataire précédent, et pour une contribution " importante
" de ses recettes . Rechtskundig
Weekblad n° 4 du 25 septembre 2004, p. 150
Tribunal d'Anvers du 27 juin 2002 : Vente du bien
loué - Respect des formes légales.
Le préavis
donné par l'acquéreur en respectant les prescriptions de l'art.12 n'est pas
soumis à de strictes formalités : ici l'absence de la signature. Pour le
restant le Tribunal "oublie " que le bail primitif ne contenait
aucune clause permettant de donner préavis avant neuf ans…et que même si ce
n'était pas applicable ici au sous-locataire ( ? ) , l'art.12 était simplement
cité sans le contenu du texte même, et ne pouvait ainsi être invoqué ( opinion
de l'auteur du site ! ). R.W.du 6 novembre 2004 p.393
Justice de Paix de Furnes-Nieuport du 20 juin 2002
Woninghuur - Toepassingsgebied -
Bestemming tot bewoning ondergeschikt aan bestemming op grond van het beroep of
de bedrijvigheid van de huurder - Woonvertrekken
van handelshuurder - 2. Huisvesting - Vlaamse Wooncode -
Toepassingsgebied - Woningen met gemengd gebruik - Gewestelijke
kwaliteitsnormen - Toepasselijkheid op lopende huurovereenkomsten.Rechtskundig
Weekblad n° 12 du 20 november 2004 p.473
Cour de Cassation du 26 avril 2002 Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective -
Notion -
N'est pas légalement justifiée la décision que l'occupation
personnelle invoquée par les bailleurs ne satisfait pas au prescrit de la loi
parce qu'il s'agit d'une utilisation qui n'est ni complète ni exclusive de
l'objet du bail par les personnes énumérées dans la loi, dès lors que si
l'occupation doit en vertu de la loi s'étendre à la totalité du bien
précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'une
occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://cas260402.blogspot.com/
Tribunal de Première Instance de Bruxelles du 7
mars 2002 : Disposition anti-abus - Location et
sous-location .
Une dame donne en location une partie d'un immeuble dont
elle est propriétaire à son époux. Le même jour, le mari sous-loue cette partie
d'immeuble à une société dont il est associé actif. l'Administration est en
droit d'imposer les opérations comême si les actes distincts n'existaient
pas”. Texte completè FISCONET
+ Tekst NL èFISCONET
NL
Opposition du bailleur. - Rejet de l'opposition par le juge. - Effets.
Cession de bail. - Obligations du locataire principal et du cessionnaire.
Libération Effets. Moyens nouveaux. - Matière civile. - Transaction. - Avocat.
- Mandat spécial.
La cession du bail commercial
faite conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, dont le
locataire a signifié un projet d'acte de cession, en application de l'alinéa 3
dudit article, constitue à l'égard du bailleur une cession sous la condition
suspensive que le bailleur n'ait pas, dans les trente jours de la
signification, fait opposition à la cession ou que cette opposition ait été
rejetée par le juge; lorsque cette condition se réalise la cession sort son
plein effet dès la date de la notification de la cession.
L'article
1200 du Code civil, qui dispose quelle payement fait par un seul des débiteurs
solidaires libère les autres, est applicable dans le cas, visé à l'article 11.I
et III, de la loi aux termes duquel en cas de cession portant sur l'intégralité
des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct
du bailleur, le preneur originaire demeurant solidairement tenu de toutes les
obligations qui dérivent du bail initial.
Texte complet FR et NL
è http://CAS06031992.blogspot.com/
Cour de Cassation du 31 janvier 2002 : Solidarité du preneur avec le cessionnaire en cas de renouvellement
Le preneur ayant bénéficié d'un renouvellement du bail avant
d'avoir cédé le bail et le fonds de commerce au cessionnaire devenu preneur
direct du bailleur demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui
dérivent du bail en cours, mais non des obligations découlant du renouvellement
du bail subséquent. Rechtskundig Weekblad n° 2 du 11 septembre 2004,
p.62.
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://CAS310102.blogspot.com/
Tribunal civil de Bruges du 8 janvier 2002 Travaux d'aménagement - Avantage de toute nature - Amortissement
Une société utilise pour son exploitation un immeuble qui est la propriété de
son gérant et de l'épouse de celui-ci. La société paie régulièrement des
loyers. Aucun bail écrit n'a cependant été signé par la société et les
propriétaires de l'immeuble. La société fait effectuer d'importants travaux
d'aménagement dans l'immeuble. Ces frais sont activés et amortis.
L'Administration rejette les amortissements. Selon l'Administration, ce n'est
pas la société mais les propriétaires de l'immeuble qui sont propriétaires des
travaux d'aménagement. Puisqu'il n'existe pas de bail écrit et que les
propriétaires de l'immeuble n'ont pas renoncé à leur droit d'accession, ils
sont immédiatement devenus propriétaires des travaux d'aménagement
Accès direct au texte complet FR
è FISCONET
Tekst NL è Fisconet NL
Cour de Cassation du 29 novembre 2001 : Brasserie
sous-louant à
un café- Refus du droit
au renouvellement. |
La loi vise uniquement à protéger le fonds de commerce des
détaillants et des artisans en contact direct avec le public. D'où lorsque le
locataire principal a donné le bien loué en sous-location et que seul le
sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le fonds de commerce, le
locataire principal ne peut faire valoir de droit propre à une Indemnité ; dans
ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le bail opposé par le
bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du sous-locataire, seul le
sous-locataire peut réclamer l'Indemnité, à l'intervention obligatoire du
locataire principal.
< " Une nouvelle lecture de la loi ? : Rechtskundig
Weekblad, n° 38 du 18 mai 2002,p. 1429 >
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://CAS291101.blogspot.com/
Cour de Cassation du 23 novembre 2001: Concession d'exploitation ou gérance. - Location du
fonds de commerce
La convention par laquelle le gérant bénéficie du droit de
gérer sous son nom le fonds de commerce et de conserver les produits du fonds à
charge de remettre au propriétaire une redevance ou une part des bénéfices, le
gérant étant responsable vis-à-vis des tiers, ne se distingue pas, en ses
éléments essentiels, de la location d'un fonds de commerce, de sorte que les
règles générales applicables au louage de biens meubles lui sont, autant
qu'elles sont compatibles avec la nature des choses, également applicables sous
réserve des dérogations convenues par les parties.
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://CAS231101.blogspot.com/
Arrêt de la Cour de Justice U.E. du 18
novembre 2004 dans l'affaire C-284/03 : Etat belge / Temco
Europe SA
Constituent des opérations de location de biens immeubles des opérations
par lesquelles une société octroie un droit précaire d'occupation contre le
paiement dune indemnité fixe principalement en fonction de la surface occupée,
lorsque ces contrats, ont essentiellement pour objet la mise disposition
passive de locaux, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps ...
Accès au texte : http://curia.eu.int/fr/actu/communiques/cp04/aff/cp040095fr.pdf
Justice de Paix de Tournai du 25 septembre 2001: Fermeture du
commerce – Résolution pour
inexécution -Force
majeure Abus
de droit. JLMB 22 mars 2002 |
|
Cour de Cassation du 20 septembre 2001 :
Renouvellement du bail. - Refus. -
Preneur non-propriétaire du fonds de commerce. - Indemnité d'éviction. -
Stipulation du bail
La loi a pour but de protéger le fonds de commerce et l'Indemnité d'éviction vise à indemniser le preneur pour la perte du fonds de commerce qui résulte de l'éviction ; dans les cas où la loi autorise aussi des non-propriétaires du fonds de commerce à intenter une action tendant à obtenir une Indemnité d'éviction, elle vise encore à protéger les droits du propriétaire du fonds de commerce et à lui permettre d'être indemnisé pour la perte de son fonds de commerce. Sauf si elles restreignent les droits du sous-locataire à l'Indemnité d'éviction, les stipulations du bail étendant les droits du preneur évincé à l'octroi de l'Indemnité d'éviction fixée par la loi ne sont pas nulles. Les stipulations du bail imposant au bailleur l'obligation de payer l'Indemnité d'éviction prévue par la loi au preneur évincé non-propriétaire du fonds de commerce sont nulles uniquement si elles réduisent ou excluent le droit à l'Indemnité d'éviction dont le sous-locataire, propriétaire du fonds de commerce bénéficie.
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS200901.blogspot.com/
Cour de Cassation du 7 septembre 2001: Renouvellement du bail. - Demande du preneur. -
Désistement après expiration du bail. - Indemnité d'occupation. -
Enrichissement sans cause. - Conséquence. - Art. 20,
Est régie par la théorie de l'enrichissement sans cause,
l'occupation, au-delà de l'expiration du bail, des lieux loués par le preneur
qui ne s'est désisté de sa demande de renouvellement du bail qu'après
l'expiration de ce dernier, de sorte que l'Indemnité ne doit pas être fixée en
équité compte tenu des possibilités financières du preneur, mais doit être
fixée en tenant compte de l'appauvrissement du bailleur et de l'enrichissement
du preneur
Accès au texte complet FR et à un
extrait NL
èhttp://CAS070901.blogspot.com/
COUR
d'ARBITRAGE 100/2001 |
Loi du 7 mai 1999 sur les jeux de hasard, les
établissements de jeux de hasard et la protection des joueurs (art. 8, 15, §
1, 20, alinéa 3, 21, 27, alinéa 1er, 34, 36.4, 54, § 1er, 58, alinéa 3, 62 et
71, alinéa 4, 4) |
Jeux de hasard - 1. Compétence de l'Etat, des communautés
et des régions - a. Police des établissements dangereux, insalubres et
incommodes - b. Politique économique - c. Aménagement du territoire et
urbanisme - d. Compétence fiscale - Taxe sur les appareils de jeux
automatiques - 2. Exportation de jeux de hasard - Condition de licence E -
Garantie - 3. Cumul de licences - Interdiction - 4. Limitation du nombre de
salles de jeux automatiques - 5. Conclusion de conventions - 6. Conditions
d'exploitation Note Me Dochy : Faible incidence du
bail commercial dans cet arrêt ! |
Tribunal de Termonde le 15 juin 2001: Bail à durée indéterminée
A un bail Commercial devenu à durée indéterminée-art.14,§3-
le preneur peut mettre fin par le préavis d'un mois suivant le droit commun. Rechtskundige Weekblad, n°15 du 8 décembre 2001, p.536 . Avec note
étendue d'A.Van Oevelen
Cour d'Appel de Gand du 20 février 2001 Location fins professionnelles - Simulation
Une contribuable usufruitière a accordé à son fils un bail
viager sur un immeuble. Ce fils conclut un contrat de bail Commercial avec une
société pour ce même immeuble. La mère déclare les revenus immobiliers que lui
verse son fils comême des revenus d'immeubles qui ne sont pas affectés à des
fins professionnelles. L'Administration estime qu'il s'agit de revenus d'un
immeuble affecté à des fins professionnelles. La Cour conclut à la simulation
de l'opération. La société a payé le loyer directement à la mère. Il est peu
crédible que le fils ait perçu, d'après ses propres dires, la différence entre
le loyer du bail Commercial et celui dont il était redevable à sa mère. En
outre, le bail Commercial conclu a été daté, mais pas signé. Aucun écrit
relatif à ce mode de paiement interne n'existe. Il est peu crédible que la
société ait payé le précompte immobilier à la mère, alors que suivant la
convention écrite passée entre la mère et le fils, ce dernier ne serait pas
redevable du précompte immobilier. Ensuite, il n'existe pas non plus la moindre
attestation établissant que les paiements de la société à la mère valent
paiement du loyer dû au fils dans le cadre du bail Commercial conclu avec lui.
Les héritiers de la mère, qui ont accepté sa succession sous bénéfice
d'inventaire, prétendent enfin qu'ils ne peuvent être personnellement condamnés
au paiement des dettes et charges de la succession. Une affirmation que la Cour
juge toutefois non fondée. Accès au texte
complet FR FISCONET
+ NL èFISCONET NL
Cour de
Cassation du 21 décembre 2000 : Refus
de renouvellement. - Intention de reconstruire l'immeuble. - Indemnité
d'ééviction. - Indemnité forfaitaire. - Convention y dérogeant. - Validité. -
Condition.
Lorsque le refus de renouvellement d'un bail Commercial est
motivé par l'intention de reconstruire l'immeuble, le droit à l'Indemnité
d'éviction naît au moment où le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne
réalise pas cette intention dans les six mois de l'éviction; dès lors, l'accord
des parties dérogeant au régime légal de l'Indemnité forfaitaire n'est pas
valable s'il a été conclu avant l'ouverture du droit à l'Indemnité d'éviction.
Un second arrêt a été rendu en cette affaire le 13
janvier 2005
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
de cet arrêt et uniquement FR pour celui de 2005è http://CAS211200.blogspot.com/
Cour
d'Appel de Gand du 20 décembre 2000: Concession d'exploitation- Contrat sui generis et non bail
Commercial .
Cour de
Cassation du 25 septembre 2000: Domaine
public. - Conséquence. - Art. 537, 538 et 1128, C civ.
Les biens faisant partie du domaine public ne peuvent être
donnés en location ni, partant, faire l'objet d'un bail Commercial.
+ Commentaires de Pascale Blondiau
: " Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux…
quelques éclaircissements" sur le site de l' UVCW
Accès direct au texte complet tant
FR que NL
è http://CAS250900.blogspot.com/
Cour de
Cassation du 7 septembre 2000:
Compétence d'attribution - Jugement juges
de paix -- Comêmerçants - Contestation - Juge d'appel – Détermination
Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge d'appel
la contestation entre comêmerçants relative aux obligations découlant du bail
Commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas de la
compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence renvoie s'il
y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette disposition n'est
toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle casse, en raison de
la violation d'une règle de compétence, une décision d'une juridiction autre
que le tribunal d'arrondissement. Accès direct au texte complet
tant FR que NL è http://CAS070900.blogspot.com/
Cour de
Cassation du 23 juin 2000:
Requête en conciliation. - Citation en
justice - Délai - Point de départ - Art. 18, al. 1er, - Accord conditionnel -
Acte unilatéral.
Le délai des trente jours, à compter de la réponse du
bailleur, dans lequel le preneur peut saisir le juge à peine de forclusion, ne
court pas à partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée du
bailleur répondant à la demande de renouvellement du preneur, mais à partir de
la date où elle est présentée au preneur contre accusé de réception .
Accès direct au texte complet FR
et NL
è http://CAS230600.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 13 avril 2000 : Cas où le sous-locataire ne
devient PAS locataire direct du bailleur
La sous-location totale
donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce et, partant, non
accompagnée de la cession d'un fonds de commerce par le locataire principal au
sous-locataire, n'est pas assimilée à une cession de bail; dans ce cas, le
sous-locataire ne devient pas le locataire direct du bailleur. Lorsque le refus
du bailleur de renouveler le bail entraîne la perte du fonds de commerce
constituant la propriété exclusive du sous-locataire, le sous-locataire ne
dispose d'aucun droit d'action directe à l'égard du bailleur, mais peut
uniquement se prévaloir d'une Indemnité d'ééviction, à l'intervention
obligatoire du locataire principal.
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direct : Texte complet tant FR que NL è http://CAS130400.blogspot.com/
Cour de
Cassation du 6 avril 2000: Demande
renouvellement du bail - Bien immobilier indivis - Refus de l'un des bailleurs
- Art. 16.
Lorsque le bail a pour objet un immeuble appartenant
indivisément à plusieurs bailleurs, le refus d'un seul de ceux-ci peut empêcher
le renouvellement du bail sollicité par le preneur. Note Me Dochy: cela semble
une évidence ! alors pas de lien…
Cour de Cassation du 23
juin 2000
Renouvellement
– Requête en conciliation. - Citation en justice. - Délai. – Point de départ. -
Art. 18, al. 1er.
Le délai
des trente jours, à compter de la réponse du bailleur, dans lequel le preneur
peut saisir le juge à peine de forclusion, court à
partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée du bailleur
répondant à la demande de renouvellement du preneur, et non à partir de la date
où elle est présentée au preneur contre accusé de réception .
La question de procédure soulevée
par le pourvoi était de savoir à quelle date il fallait situer la réponse du
bailleur comme point de départ du délai de l'action judiciaire: la date du
dépôt de sa lettre recommandée à la poste ou sa réception par le preneur ? En
matière de bail à ferme et dans le cadre de l'article 1776 du code civil, la
cour avait déjà décidé que pour le calcul du délai de trois ans au moins, dans
lequel le bailleur ne peut donner un nouveau congé d'un bail à ferme,
postérieurement à la notification d'un congé non validé, la date de la
notification à prendre en considération pour ce précédent congé, donné par
lettre recommandée, n'est pas la date à laquelle la lettre avait été déposée à
la poste, mais celle à laquelle le destinataire avait
été en mesure de prendre connaissance de la lettre, notamment par la
présentation de celle-ci à son domicile (Cass., 8 juin 1973, Bull. et
Pas., 1973, I, 938).
La manifestation par le bailleur
de son intention de ne consentir que sous conditions au nouveau bail est un
acte unilatéral destiné au preneur de sorte que cet
acte n'est parfait que lorsque ladite manifestation parvient à sa connaissance.
Comme l'expose De Page (t. IV,
3ème édition, 1972, n° 792 a, litt. B, 1 et 2), les articles 18 à 20 de la loi
du 30 avril 1951 donnent l'exemple de l'élaboration judiciaire d'un contrat qui
est imposé par la loi mais dont les conditions peuvent, en l'absence d'accord
des parties, être déterminée par le juge. Si le preneur accepte les conditions
précisées dans la réponse du bailleur, le contrat se forme immédiatement. Dans
ces conditions la manifestation de volonté que constitue la réponse du bailleur
est un acte unilatéral destiné au seul preneur (v., en matière de vente, sur le
caractère unilatéral de la clause de réserve de propriété, Cass., 22 septembre
1994, R.G. 9517, n° 395).Rechtskundig Weekblad, n° 11 du 10 novembre 2001,p.376
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que NL è http://CAS23062000.blogspot.com/
Cour de Cassation du 21 janvier 2000 :
Vente bien loué - Préavis de l'acquéreur
- Point de départ - Transfert de propriété - Condition suspensive. .
Lorsque le compromis de vente d'un immeuble donné en
location prévoit que le transfert de propriété sera suspendu jusqu'au jour de
l'acte authentique de vente, le délai endéans lequel l'acquéreur peut donner
préavis d'expulsion au preneur ne prend cours qu'à ce jour. Bien qu'une condition suspensive n'affecte pas
l'existence d'une convention, telle qu'une vente, elle a pour effet de
suspendre l'exécution de l'obligation qui en résulte, de sorte que le créancier
de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la condition est
pendante, exercer le droit qui en dépend.
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FR que NL
è http://CAS210100.blogspot.com/
Cour de Cassation du 14 janvier 2000 : Congé pour exploitation personnelle. - Preuve - Art. 12, § 6, al. 2,
Il s'agit d'un arrêt rendu en matière de bail à ferme, mais
intéressant quant au mode de la preuve
Accès direct : Texte complet tant
FR que NL : http://CAS14012000.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 4 octobre 1999 : Condition pour donner au Congéé au
preneur à la fin de chaque triennat
Pour que le bailleur
bénéficie de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner
Congéé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition
légale.
Rechtskundig Weekblad n°1 du 2 septembre 2002, p.37.
Accès au
seul texte FR èhttp://cas041099.blogspot.com/
Cour d'Appel d'Anvers
du 3 mai 1999 Diverse
inkomsten - Overdracht van een handelshuurovereenkomst
Cour de Cassation du 12 mars 1999: Incendie du bien loué. - Bailleur et preneur, usagers conjoints du
bien loué. –
Art. 1733 C.C. ancien ! . Lorsque le bailleur s'est
réservé un droit de jouissance continue et d'usage conjoint du bien donné en
location, le preneur et lui-même ayant ainsi la détention conjointe du bien pendant
la durée du bail, et plus spécialement au moment de l'incendie, l'article 1733
(ancien) du Code civil n'est pas applicable.
Cour de Cassation du 15 février 1999: Compétence - Jugements juges de paix- Comêmerçants - Contestation-
Juge d'appel
Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge d'appel
la contestation entre comêmerçants relative aux obligations découlant du bail
Commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas de la
compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence renvoie s'il
y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette disposition n'est
toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle casse, en raison de
la violation d'une règle de compétence, une décision d'une juridiction autre
que le tribunal d'arrondissement. (Solution implicite).
Accès au texte complet FR et NL
è http://CAS150299.blogspot.com/
Cour d'Appel de Liège du 22 septembre 1999 Simulation - Bail Commercial - Constructions érigées par le locataire.
L'accession est un mode volontaire et différé d'acquisition
de la propriété. L'administration ne peut en conséquence considérer que
les constructions effectuées sur le fonds du contribuable par sa société, qui a
pris le bien en bail Commercial, sont devenues la propriété du premier au fur
et à mesure de la réalisation desdits ouvrages, et que le contribuable a,
partant, recueilli des avantages professionnels de toute nature.
L'administration ne peut tirer argument de la modicité du loyer pour considérer
que le contrat de bail Commercial est simulé, car les modalités convenues ne
contreviennent pas à des dispositions d'ordre public et sont proches d'une
convention d'emphytéose ou de superficie où la redevance peut être calculée de
façon symbolique de même que l'acquisition ultérieure des constructions. Texte complet FR è FISCONET
Tekst NL
è Fisconet NL
Cour de Cassation du 23 octobre 1998 : Refus de renouvellement- Indemnité d'éviction. - Motif de rechange -
Art. 25, al. 1er, 1° & 3°.
Lorsque le bailleur a refusé le renouvellement d'un bail commercial
en vue de reconstruire l'immeuble loué, qu'il n'a pas réalisé cette intention
dans le délai légal mais qu'il a, dans ce délai, affecté l'immeuble à une
destination non commerciale, il ne doit pas payer d'autre Indemnité d'éviction
que celle due en cas de reconstruction.
Texte complet FR et NL
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Cour de Cassation du 22 mai 1998: Obligations entre parties - Loyer - Révision du loyer - Circonstances nouvelles
- Notion - Art. 6
N'est pas légalement justifiée la décision judiciaire
excluant que l'exécution par le bailleur, à la suite d'un sinistre, de travaux
qui apportent une amélioration notable à l'état de l'immeuble loué, puisse
constituer une circonstance nouvelle de nature à permettre, si les autres
conditions légales sont remplies, la révision du loyer à l'expiration de chaque
triennat.
Texte complet FR et NL
è http://CAS22051998.blogspot.com/
Cour de Cassation du 30 mars 1998:
Renouvellement bail Commercial - Refus -
Motif. - Occupation personnelle et effective - Mentions requises… effectives
Le bailleur, qui refuse le renouvellement du bail commercial
demandé par le preneur afin d'occuper personnellement le bien loué ou pour le
faire occuper de telle manière, n'est obligé ni de mentionner, dans le refus,
relativement à l'occupation personnelle, le terme "effectivement", ni
d'indiquer en quoi consistera l'occupation effective.
Texte complet FR et NL è http://CAS30031998.blogspot.com/
Cour de Cassation du 22 janvier 1998: Droits du bailleur. - Refus de renouveler le bail. -
Limite. - Art. 16, IV et 24
En dehors du cas où le bailleur a notifié au preneur son
refus de renouveler le bail dans les trois mois de la demande de
renouvellement, l'article 16, IV, n'implique pas que le refus de renouveler le
bail peut en tout cas être imposé au preneur.
Texte complet FR et NL è http://CAS22011998.blogspot.com/
Résolution ‑ défaut de paiement loyers a échoir‑ Cession-
Solidarité du cédant‑ Défaillances du cessionnaire .
Le jugement
qui sanctionne par la résolution du bail le fait pour le preneur de ne pas
respecter une échéance des délais consentis ainsi que le défaut de paiement du
loyer, ne statue pas in futurum, mais fixe un plan d'apurement dont les
conditions ne se réalisent nécessairement qu'aux échéances à venir. La
solidarité, prévue à l’article 11 –III de la loi sur les baux commerciaux,
implique que le cédant du bail, preneur originaire, veille lui-même à
s'informer sur le respect des engagements pris par le cessionnaire du bail.
RNB. mars 1998, p.132
Cour
de Cassation du 13 juin 1997 INDIVISION. - Acte NON purement conservatoire mais bien de
disposition.
La demande
tendant à la rupture d'un bail commercial ne constitue ni un acte purement
conservatoire du bien ni un acte d'administration provisoire, susceptible
d'être valablement fait par un seul copropriétaire. En règle, la disposition
suivant laquelle, pour être valables, les actes d'administration, autres que
les actes d'administration provisoire, et les actes de disposition doivent être
faits avec le concours de tous les copropriétaires, n'est applicable qu'entre
copropriétaires; vis à vis du preneur, la nature indivisible du bail commercial
s'oppose toutefois à ce qu'un copropriétaire demande valablement la rupture du
bail, sans appeler les autres copropriétaires à la cause.
Cour de Cassation du 5
décembre 1996
FIN DE PLEIN
DROIT - Interprétation - restrictive - de l'art.1722 du C.C.qui prévoit la résiliation du bail en cas de
destruction de la chose louée, suppose que la privation de la jouissance du
bien résulte d'une impossibilité pour le bailleur de fournir, en raison d'un
cas fortuit ou de force majeure, la jouissance promise dans le bail."
Avec note Sandra Denoo (UIA ) " Pas de dissolution de plein droit
d'un bail lors de la disparition partielle du bien loué ":Par suite de
travaux l'accès et l'activité commerciale du locataire ont été diminués. Pour
le Cour il ne s'agissait pas " destruction " par cas fortuit du bien
( auquel cas d'ailleurs la résiliation n'est pas de plein droit mais doit être
demandée ) et l'art.1722 prévoit aussi qu'en cas de destruction partielle le
locataire peut demander éventuellement réduction du loyer ou résiliation du
bail, et ici le Juge dispose d'un pouvoir d'appréciation. Le jugement cassé
décidait de la résiliation comme si le bien était entièrement détruit ce qui
n'était pas le cas.La frontière entre destruction complète et partielle n'est
pas toujours facile à discerner "
Rechtskundig Weekblad n° 23 du 30 Janvier 1999
Note
personnelle de l'auteur du site :
La justification apparente de
l'art.1772 C.C.. avait été primitivement de protéger les intérêts du locataire
mais l'évolution économique a fait soulever d'autres questions: La résiliation
d'un bail commercial en raison de la destruction du bien peut se révéler
catastrophique pour un locataire, situé, par exemple au Meir à Anvers ou à la
rue Neuve à Bruxelles.
Pour y remédier j'avais pris l'habitude dans le cas de baux commerciaux à situation stratégique, d'insérer la clause suivante ( retranscrite de mémoire… ) :
" En cas de destruction totale ou partielle du bien par cas
fortuit, les parties conviennent dès à présent que le bail continuera entre
parties : le bailleur s'engageant à reconstruire le bien et à y investir toutes
indemnités éventuelles reçues par lui, et le preneur s'engageant à continuer le
paiement du loyer convenu sans modification de son montant ".
Le traité
du Répertoire notarial : " Le bail en général " par Yvette MERCHIERS
a accepté ce point de vue ( n°561 )
Justice
de Paix de Diest du 30 septembre 1996
Attribuer conventionnellement le caractère de bail commercial à un
bail qui 'en est pas un ?
La
profession de géomètre est essentiellement une prestation sur le terrain et au
bureau de l'intéressé, mais si en ne tombant pas ainsi sous les prescriptions
de la loi sur les baux commerciaux, les parties peuvent cependant en décider
ainsi conventionnellement.
Le bail , à
prendre cours au ler juillet 1992, d'un rez-de-chaussée stipulait qu'il était
destiné à un bureau de géomètre, et préalablement à cette clause le faisait
régir par la loi sur les baux commerciaux à moins d'une dérogation expresse
dans le bail.
En 1995 ,
après un préavis , les parties envisagèrent un accord ( reconstruction des
lieux, etc. ) mais sans aboutissement.
Le Juge
décide qu'il ne s'agit PAS d'un bail commercial , bien que la loi ne définisse
pas la notion de " commerce au détail " mais s'en réfère à cet effet
à la jurisprudence et à la doctrine; il décide par contre rien n'empêche de le
considérer comme tel de par la volonté des parties lors du bail et à défaut de
clause dérogatoire ici valable.
Note de l'auteur du site:
Sans
approfondir la question, s'en rapporter à la loi sur les baux commerciaux ( pas
plus qu'à la loi sur le bail à ferme ) n'est pas une solution à conseiller.
Dans le cas présent, il n'est pas précisé si les dérogations à la loi sur les
baux commerciaux et admises des parties, étaient ou non en contradiction avec
la loi elle-même. Il me semble pouvoir tirer du texte l'impression que les
parties avaient bien cru conclure un bail commercial …et non un bail ordinaire
avec application de la loi sur les baux commerciaux.
Rechtskundig
Weekblad n°35 du ler mai 1999 p. 1288
COUR DE CASSATION
du 27 juin 1996 Travaux de transformation
effectués par le preneur. - Coût dépassant trois années de loyer.
Si le coût des travaux
effectués dans les lieux loués par le preneur dépasse trois années de loyer, la
transformation ne tombe pas sous l'application de l'article 7 de la loi sur les
baux commerciaux.
Extrait FR et Texte complet NL
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Justice de Paix de Saint-Trond
du 25 avril 1996 : Conditions de la
révision triennale.
En vertu de
l'art. 6 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la
protection du fonds de commerce, la révision triennale du loyer n'est possible
que moyennant l'application cumulative des conditions énoncées par la loi à
savoir que la valeur locative normale, par le fait de circonstances nouvelles,
a augmenté
ou diminué d'au moins 15 %. Le
formalisme de l'art. 6 est de nature telle que cette disposition revêt un
caractère impératif. Il est par conséquent interdit de soumettre la révision du
loyer à des prescriptions et des conditions plus strictes que celles qui sont
déterminées par la loi.
N'entre en ligne de compte comme
base de la révision que la valeur locative normale et non le loyer convenu
tandis que par "circonstances nouvelles", on entend des circonstances
indépendantes du locataire comme du bailleur.
Une révision quinquennale sur
estimation d'experts qui tient compte de la valeur locative des biens immeubles
en général est une clause arbitrale interdite qui ne subordonne pas la révision
à des éléments objectifs propres au bien loué. Aucun autre critère ne peut être
introduit par les parties pour déterminer le loyer que ceux qui sont déterminés
par la loi elle-même. La révision du loyer sur base d'un pourcentage fixé de la
valeur vénale du bien immeuble est contraire à la disposition de l'art. 6 de la
loi susmentionnée.
Tijdschrift voor notarissen 1996 p. 272.
Cour de Cassation du 23
octobre 1995:
Sous-location et
cession du bail. - Clause d'interdiction. - Formalités. - Non respect par le
preneur. - Conséquences l'égard du cessionnaire. - Art. 10, al. 1er et 3, .
Le fait que le preneur ne procède
pas à la notification ou à la signification de la sous-location ou de la
cession de bail, ne confère pas au cessionnaire de l'ensemble des droits du
preneur le droit de faire en son nom propre la signification, visée à l'alinéa
3 de l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
Het feit dat de huurder niet overgaat tot de kennisgeving of de betekening van onderverhuring of huuroverdracht, verleent aan de overnemer van gezamenlijke rechten van de huurder niet het recht om in eigen naam tot de in het derde lid van art. 10 Handelshuurwet, bepaalde betekening over te gaan.
Texte
complet FR et NL
( + cliquez sur " Détail " ) è
Cour de Cassation du 30
juin 1995
Sous-location
et cession du bail. - Sous-location. - Premier bailleur n'étant pas locataire
principal au moment de la conclusion du contrat de sous-location. -
Conséquence. - Art. 11, II, al. 3, L. Sous-location et cession du bail. -
Contrat de sous-location. - Conditions. - Rapports entre les parties -
Naissance des droits du locataire principal. - Conséquence. - Art. 11, II, al.
3, L
La sous-location est un bail
indépendant qui doit se distinguer du bail principal. La sous-location peut
aussi exister dans le cas où le bailleur originaire ne devient locataire
principal qu'après la conclusion de son contrat avec le locataire originaire.
L'existence d'une sous-location ne requiert pas que les droits octroyés par le
contrat de sous-location soient acquis par le bailleur principal dans le
contrat de bail principal.
Cour de Cassation
du 2 juin 1994 Délai action demande en
renouvellement
En saisissant Ie juge d'une
demande de renouvellement d'un bail commercial, conformément á l'art. 18
contenu dans l'art. ler de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en
vue de la protection du fonds de commerce, Ie preneur accomplit un acte de
procédure au sens de l'art. 48 C. jud. et, dès lors, en vertu de l'art. 53
dudit code, le jour de l'échéance, lorsqu'ilest un samedi, un dimanche ou un
jour férié légal est reporté au plus prochain jour ouvrable
J.L.M.
B. » 1995, 279‑282
Cour
de Cassation du 8 avril 1994 Délai
action Indemnité éviction : DELAI " FATAL "…
Lorsque le dernier jour
utile pour l'introduction d'une action en paiement de l'indemnité d'éviction
est un samedi, un dimanche ou un jour férié, l'échéance n'est pas prorogée
jusqu'au premier jour ouvrable. (L. du 30 avril 1951, art. 28). Ce délai est un délai préfix, dont l'expiration entraîne
forclusion du droit lui-même. Lorsque le dernier jour utile pour l'introduction
d'une action en paiement de l'Indemnité d'éviction est un samedi, un dimanche
ou un jour férié, l'échéance n'est pas prorogée jusqu'au premier jour
ouvrable=art. 28.
NOTE: En d'autres
termes pour la Cour, il faudrait distinguer :
• délai pour une procédure judiciaire : voir art.48
et s. C.J.
• délais autres : comme pour
la prescription (art.2261‑2262 C.C.
Faut‑il vraiment
devoir « compter » de deux manières différentes dans un même domaine du droit ?
Rechtskundig Weekblad du 15 juin 1994 p. 1454 avec note A.Van Oevelen
Cour de Cassation du 29
avril 1993 Sous-location totale accompagnée
de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession du bail. -
EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.
Aux termes de l'article 11, I, alinéa 2, contenu dans la loi
du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, la sous-location totale accompagnée
de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail, avec la
conséquence que le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur. En
ce cas, le sous-locataire est seul en droit, à l'exclusion du locataire
principal, de faire valoir à son profit et contre le bailleur, tous les
avantages que confère la loi sur les baux commerciaux.
N-B: texte de l'arrêt non disponible.
COUR DE CASSATION
du 28 janvier 1993 Offre d'un tiers - Loyer supérieur
- Notification au preneur - Offre du preneur - Loyer égal.
Lorsque le bailleur se refuse au renouvellement d'un bail Commercial parce qu'un tiers a offert un loyer supérieur et que, l'offre du tiers ayant été notifiée au preneur, celui-ci fait offre d'un loyer égal, à conditions égales, il est, sans autres enchères, préféré à tous autres; le preneur qui fait pareille offre obtient le renouvellement de son bail et non un bail nouveau.
Point final à une querelle doctrinale
Wanneer
de verhuurder de hernieuwing van een handelshuur weigert omdat een derde een
hogere huurprijs heeft aangeboden en, nadat van het aanbod van de derde aan de
huurder kennis is gegeven, deze een gelijke huurprijs onder gelijke voorwaarden
aanbiedt, wordt hem, zonder enig ander opbod, de voorkeur gegeven boven alle
anderen; de huurder die een dergelijk aanbod doet verkrijgt de hernieuwing van
zijn huurovereenkomst en geen nieuwe huurovereenkomst.
Texte
complet FR et NL
è http://CAS280193.blogspot.com/
COUR
DE CASSATION du 3 février 1992 : Le loyer n'est pas nécessairement en espèces
N'est pas contraire à
l'essence même du bail, le fait que le locataire s'engage à une obligation autre
que celle de payer un loyer périodique en espèces et stipule qu'il n'est pas
tenu au payement de loyers au cas où le sous-locataire désigné par le bailleur
principal ne paye pas de loyer. Het is
niet onverenigbaar met het wezen van de huurovereenkomst dat de huurder zich
tot iets anders verbindt dan tot een periodiek te vervallen huurprijs in geld
en bedingt dat hij geen huur verschuldigd is als de door de hoofdverhuurder
aangestelde onderhuurder geen huur betaalt. R .W. 1993-94 ( abrégé ), p.1309.
Texte
complet tant FR que NL è http://CAS030292.blogspot.com/
Cour de Cassation du 21 février 1991 Droit au renouvellement épuisé-Prorogation malgré tout = Renouvellement Toute prorogation du bail commercial originaire, par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un renouvellement du bail au sens de l'article 13.
Iedere verlenging van de oorspronkelijke
handelshuurovereenkomst, waardoor de huurders het bij die huurovereenkomst
bedongen genot van het handelspand ononderbroken blijven hebben, inzonderheid
de toegestane huurverlenging, ook al konden de huurders geen huurhernieuwing
meer aanvragen, komt neer op een hernieuwing van de huur, in de zin van art. 13
.
+ De JLMB, 36, 1991, 1262 Si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement exige un nouveau consentement des parties pour. que s'opère un «nouveau bail» (art.14, al 3 ) cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux.
Texte
complet tant FR que NL è http://CAS210291.blogspot.com/
Cour de Cassation du 23
février 1990 Faillite et sous-location
En condamnant une défenderesse par
le motif qu'elle a, en sa qualité de sous-locataire, organisé et toléré l'occupation
de fait d'un bien par un tiers, alors que la demande était fondée sur les
fautes délictuelles et quasi-délictuelles que cette défenderesse avait commises
en concluant un contrat au nom du locataire principal, le juge modifie la cause
de la demande.
Texte
complet tant FR que NL è http://CAS230290.blogspot.com/
Les décisions plus
anciennes de Cours d'Appel figurent en bas de cette page.
AUTRES ARRÊTS de la Cour de Cassation d'abord en 1997 suivis
de ceux depuis 1988
Le
tout suivi de quelques arrêts – texte accessible - de la Cour d'appel de
Bruxelles entre 1986 et 1996
A défaut d'accès renseigné allez sur le site http://www.cass.be/juris/jucf.htm
Complétez ainsi la date : année/ mois / jour : exemple: 2004/04/29.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE 1997-12-15
Renouvellement
bail- Dommages locatifs - Evaluation - Point de comparaison - Occupation. -
Art. 1730/ 1731, C.C- Art. 22, 23 et 24, L.
Verplichtingen van partijen. -
Huurhernieuwing. - Huurschade. - Raming. -
Vergelijkingspunt.Ingebruikname.Art.1730en1731,BW.Art.22,23en24,.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE
*** 1997-11-07
COMPETENCE
ET RESSORT. - MATIERE CIVILE. - Compétence. - Compétence d'attribution. -
Jugements des juges de paix. - Parties. - Curateur de faillite. - Commerçant. -
Contestation. - Cession. - Résolution. - Dommages et intérêts. - Juge d'appel.
Détermination. - Art. 577, C.jud RENVOI APRES CASSATION. - MATIERE CIVILE. -
Décision casse. - Tribunal de commerce. - Juge d'appel. - Incompétence. - Art.
1110,
BEVOEGDHEID EN AANLEG. - BURGERLIJKE ZAKEN. -
Bevoegdheid. - Volstrekte bevoegdheid - Vonnissen van de vrederechter. -
Partijen. - Curator over het faillissement. - Koopman. - Geschil. -Overdracht.
- Ontbinding.Schadevergoeding.Appelrechter.Vaststelling.Art.577,GerW.VERWIJZING
NA CASSATIE. - BURGERLIJKE ZAKEN. - Vernietigde beslissing. - Rechtbank van koophandel.
- Appelrechter. - Onbevoegdheid.Art.1110,GerW.
COUR
DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1997-11-06
VENTE. -
Cession de créance. - Opposabilité au débiteur. - Reconnaissance par le
débiteur cd. – Conséquences.
COUR
DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1997-11-06
CONVENTION.
- FORCE OBLIGATOIRE (INEXECUTION). - Inexécution prématurée. - Résolution
charge de la partie adverse. - Légalité. - Art.1184,Cciv.
COUR
DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE
*** 1997-04-10
Résolution
judiciaire. - Contrat prestations successives. - Résolution. - Effets. - Date.
- Exception. - Art. 1184 et 1741, Baux. - - Appel. Effet suspensif. -
Conséquence. –
Gerechtelijke ontbinding. - Gevolgen. - Datum. -
Uitzondering. - Art. 1184 en 1741, BW. HOGER BEROEP. - BURGERLIJKE ZAKEN
(HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN). - Gevolgen. Bevoegdheid van de
rechter. - Gevolgen. - Overeenkomst. - Huurovereenkomst. - Gerechtelijke
ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking. - Gevolg. - Artt. 1184 en
1741, BW. - Art. 1397, Ger.W. OVEREENKOMST. - EINDE. - Huurovereenkomst. -
Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking. - Gevolg. -
Art. 1184 en 1741, BW. - Art. 1397, GerW. - ALGEMEEN. - Huurovereenkomsten. -
Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende werking. - Gevolg. -
Artt. 1184 en 1741, BW. - Art. 1397, Ger.W. HUUR VAN GOEDEREN. - ALGEMEEN. -
Huurovereenkomsten. - Gerechtelijke ontbinding. - Hoger beroep. - Schorsende
werking.Gevolg.Art.1184en1741,BW.Art.1397, GerW.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1996
COUR
DE CASSATION, SECTION FR, 3E CHAMBRE
*** 1996-12-02
UNION
EUROPEENNE. - DROIT MATERIEL. - Principes. - Directive. - Résultat atteindre. -
Etats membres. - Exécution. - Obligations. - Efficacité. - Juge national. -
Droit national. - Interprétation. - Art. 5 et 189, al. 3, Trait du 25 mars 1957
instituant la CEE. UNION EUROPEENNE. - DROIT MATERIEL. - Principes. -
Directive. - Sociétés. - SA. - Scission de Société –
COUR DE CASSATION,
SECTION NL, 1E CHAMBRE ***
1996-10-25
MATIERE CIVILE. - Formes. - Forme
du pourvoi et indications. - Pourvoi unique. - Plusieurs demandeurs. -
Violation des mêmes dispositions légales. - Décision attaque fonde sur des
motifs identiques. - Moyens n'intéressant pas tous les
demandeurs.-Recevabilité.du.pourvoi.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE
*** 1996-06-24
Sous-location et cession du bail.
- Preneur originaire. - Solidarité. - Champ d'application. - Art. 11, L. .
Onderverhuring en huuroverdracht. -
Oorspronkelijke huurder. - Hoofdelijkheid. - Toepassingsgebied. - Art. 11,
Handelshuurwet.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1995
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1995-11-02
CONVENTION. - FORCE OBLIGATOIRE
(INEXECUTION). - Contrat synallagmatique. - Exception d'inexécution. - Art.
1102, C.civ.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1995-06-23
RECHTERLIJK GEWIJSDE. - GEZAG VAN GEWIJSDE. - Burgerlijke zaken. -
Exceptie. - Voorwaarden. - Art. 23, GerW.
CHOSE JUGEE. - AUTORITE DE CHOSE JUGEE. - Matire civile. -
Exception. - Conditions. - Art. 23, C.jud.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE
*** 1995-05-04
Travaux de transformation
effectués par le preneur. - Coût ne dépassant pas trois années de loyer. - Art.
7,
Verbouwing door huurder. - Kosten niet hoger dan drie jaar huur. - Art. 7,.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1995-04-21
Congé. - Congé par le bailleur. - Locataire principal. - Sous-locataire. -
Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce. - Indemnité d'éviction. -
Demande en justice. - Condition. - Art. 3, al. 5, 25, al. 1er et 3, et 26,
Opzegging. - Opzegging door de verhuurder. - Hoofdhuurder. - Onderhuurder. -
Onderhuurder eigenaar van de handelszaak. - Vergoeding wegens uitzetting. -
Vordering in rechte. - Voorwaarde. - Artt. 3, 5 lid, 25, 1 en 3 lid, en 26, .
HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER ***
1995-02-17
BEWIJS. - BURGERLIJKE ZAKEN. - Getuigen. - Beoordelingsvrijheid. - Art.
915, BW.
Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz). - Voortijdige bindiging. - Akkoord van
partijen. - Wijze van vaststelling. - Art. 3, 4e lid,
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1995-02-17
PREUVE. - MATIERE CIVILE. - Preuve
testimoniale. - Liberté d'appréciation. - Art. 915, C. civ.
Fin prématurée. - Accord des parties. - Mode de constatation. - Art. 3, al. 4,
L.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1995-01-27
Opzegging. - Verkorte opzeggingstermijn. - Art. 3, .
Huurhernieuwing. Enz.). - Uitzettingsvergoeding. - Beëindiging door de huurder.
- Artt. 3 en 25, eerste lid, 3, .
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1994
COUR
DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE
*** 1994-06-02
Demande de
renouvellement. - Demande en justice. - Délai. - Nature. - Conséquence.
Vordering.tot.hernieuwing.-.Termijn.Aard.Gevolg.
COUR
DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1994-05-20
Prix
Déterminé ou déterminable. Huurprijs. -
Bepaald of bepaalbaar. - Begrip.
Nature de la législation. - Renouvellement du bail. - rt.
14, al. 1er. - Dispositions impératives. - Nullité relative.
COUR
DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1994-05-06
Begrip. Aard van wetgeving. - Huurhernieuwing. - Art. 14,
eerste lid, - Dwingende bepalingen. - Betrekkelijke nietigheid.
Huurhernieuwing. - Art. 14, eerste lid, - Dwingende bepalingen. - Betrekkelijke
nietigheid. - Gevolgen.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1993
HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER ***
1993-12-10
Huurhernieuwing - Weigering - Reden - Wederopbouw na
afbraak - Uitvoering van de werken binnen de wettelijke termijn - Uitzettingsvergoeding.
HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER ***
1993-10-28
Huurhernieuwing:Hoofdhuurder:Verplichtingen.t.o.v.deonderhuurder.
COUR
DE CASSATION, 1E CHAMBRE
*** 1993-04-29
OVEREENKOMST. - Verbindende kracht (niet-uitvoering). -
Besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. - Verbindende kracht
van de statuten.VENNOOTSCHAPPEN. - Handelsvennootschappen. - Besloten
vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. - Beheer. - Zaakvoerder. -
Bevoegdheden. - Handelshuur. SOUS-LOCATION. - Sous-location
totale accompagne de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession
du bail. - Article 11, I, al 2, EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le
bailleur.
HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER ***
1993-04-16
Aanvraag tot huurhernieuwing. - Minderjarige verhuurder.
- Andere voorwaarde. - Onenigheid met onverdeelde medeigenaars.
Onverdeeld onroerend goed. - Weigering van een van de verhuurders.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE
*** 1993-04-05
COMPETENCE
ET RESSORT. - Matière civile. - Compétence. - Compétence d'attribution. -
Contestation. - Curateur de faillite. Commerçants. - Bail Commercial. -
Cession. - Juge d'appel. - Détermination.
RENVOI APRES CASSATION. - Matière civile. - Tribunal de commerce. - Juge
d'appel. - Décision. - Compétence. - Cassation. - Renvoi.
BEVOEGDHEID EN AANLEG. - Burgerlijke
zaken. - Bevoegdheid. - Volstrekte bevoegdheid . - Geschil. - Curator over het
faillissement. - Kooplieden. - Handelshuurovereenkomst. - Overdracht. -
Appelrechter. - Vaststelling.
Geschil inzake bevoegdheid. - Hof van Cassatie. - Art. 660, eerste lid, Ger. W.
VERWIJZING NA CASSATIE. - Burgerlijke zaken. - Rechtbank van koophandel. -
Appelrechter. - Beslissing. - Bevoegdheid. Verwijzing.
HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER ***
1993-03-25
BEWIJS. - Burgerlijke zaken. -Huurhernieuwing
Geschriften. - Bewijswaarde. - Brief. - Geen handtekening. - Gevolg.
Aangetekende brief - Gevolg. LASTGEVING. - Voorwerp. - Rechtshandeling.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE
*** 1993-02-12
Etat des
lieux. - Dommage locatif. - Application de la loi dans le temps. - L. du 29
décembre 1983. - Conventions en cours.
CONVENTION. - Application de la loi dans le temps. - Louage de choses. - Bail
Commercial. - Conventions en cours.
Plaatsbeschrijving. - Huurschade. -
Werking van de wet in de tijd. - W. van 29 december 1983. - Lopende
overeenkomsten.
Toepassing.van.oude.of:nieuwe.wet.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1992
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-12-11
Congé. - Art. 3, al.5, de la loi -
Conditions d'applicabilité.
Congé. - Art.
3, al.5, de la loi sur les baux commerciaux. - Conditions d'applicabilité.
HUUR VAN GOEDEREN. - Handelshuur. -
Einde. - Opzegging. - Art. 3, vijfde lid, Toepassingsvereisten.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-11-05
Renouvellement.
- Demande de renouvellement du bail. - Mentions prescrites à peine de nullité.
Hernieuwing. - Bepalingen van art. 14, eerste lid, -
Bepalingen van dwingend recht.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-09-11
Obligations
entre parties. - Sous-location et cession de bail. - Incendie survenu dans
l'immeuble. - Responsabilité du sous-locataire vis-à-vis du locataire
principal.
Onderverhuring en huuroverdracht. - Brand in het
onroerend goed. - Aansprakelijkheid van de onderhuurder t.a.v. de hoofdhuurder.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-06-26
Renouvellement du bail. - Refus de
renouveler le bail afin de reconstruire un immeuble. Vente de l'immeuble alors
qu'il n'a pas été reconstruit. Huurhernieuwing.
- Weigering de huur te hernieuwen teneinde een onroerend goed weder op te
bouwen. - Verkoop van het onroerend goed zonder dat het is wederopgebouwde.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-06-19
Nature de la législation. -
Renouvellement du bail. - Loi art. 14, alinéa 1er. - Dispositions impératives.
- Nullité relative. Aard van de
wetgeving. - Huurhernieuwing. - Art. 14, eerste lid,. - Dwingende bepalingen. -
Betrekkelijke nietigheid
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 3E CHAMBRE ***
1992-04-06
Précomptes
et crédit d'impôt. - Précompte immobilier. - Immunité. - Domaines nationaux. -
Improductivité des propriétés foncières. - Emplacements commerciaux. - Société
publique de transports. MOTIFS DES JUGEMENTS ET ARRETS. - Dépôt de conclusions.
- Défaut de réponse aux conclusions. - Matire fiscale. - Impôts sur les
revenus. - Recours devant la cour d'appel. - Moyen. - Conclusions devant la
cour d'appel se référant au recours. - Moyen non rencontré.
INKOMSTENBELASTINGEN. - Voorheffingen en belastingkrediet. - Onroerende
voorheffing. - Vrijstelling. - Nationale domeingoederen. Onroerende goederen
zonder opbrengst. - Handelsemplacementen. - Openbare vervoermaatschappij.
REDENEN VAN DE VONNISSEN EN ARRESTEN. - Op conclusie. - Belastingzaken. - Geen
antwoord op de conclusie. - Inkomstenbelastingen. - Voorziening voor het hof
van beroep. - Middel. - Conclusie voor het hof van beroep waarin naar de
voorziening wordt verwezen. - Geen antwoord op het middel
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-06-04
Renouvellement Refus du bailleur.
- Refus injustifié. - Prétention à des conditions différentes. - Délai. - Point
de départ et fin du délai
Huurhernieuwing. - Weigering van de verhuurder. - Ongegronde weigering. -
Aanspraak op nieuwe voorwaarden. - Termijn. - Begin- einddatum.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-03-26
Renouvellement. - Refus. -
Indemnité d'éviction. - Loi art. 25, 5°. - Nouveau preneur. - Notion.
Huurhernieuwing. - Weigering. - Uitwinningvergoeding. -
Art. 25, 5, Handelshuurwet. - Nieuwe huurder. - Begrip.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1992-03-12
Cession de bail. - Effets. Congé.
- Notification.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE
*** 1992-02-03
SOUS LOCATION :Obligations du locataire en cas de
sous-location
Verplichtingen van partijen. - Verplichtingen van de huurder bij
onderverhuring.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1991
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1991-12-13
Refus de renouvellement. -
Indemnités d'éviction. - Cumul d'Indemnités. Réduction de l'Indemnité en raison
de l'état d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.
Weigering van huurhernieuwing. - Vergoeding wegens uitzetting. -
Vermindering van de vergoeding gelet op de verlaten of vervallen toestand van
de handel bij de terugneming.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1991-12-05
Baux commerciaux. - Fin. - Congé -
Art. 3, al. 5,- Conditions d'applicabilité.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1991-03-07
La prise en considération d'un
aveu extra-judiciaire ne requiert pas l'existence entre les parties
intéressées, d'un litige né et actuel. ( Code civil, art. 1354. )
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1991-01-31
Résolution judiciaire. - Effets. -
Date. Résolution judiciaire. - Contrat synallagmatique à prestations
successives – Pouvoirs du Juge
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1990
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-11-16
Rechtsverwerking -Une disposition
légale impérative empêche que l'applicabilité du droit qui en découle soit
exclue tant que ladite disposition reste impérative à l'égard de son
bénéficiaire. Texte complet FR exceptionnellement en début de la
page consacrée à la JURISPRUDENCE des
tribunaux de première instance:
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-11-09 Indemnité d'éviction. -
Conditions.
Lorsque le bail porte simultanément
sur le bien loué et le fonds de commerce, le bailleur qui est propriétaire du
fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué ne doit pas l'indemnité
visée à l'article 25 de la loi , à moins que le preneur n'établisse qu'il a
augmenté l'importance du fonds de commerce d'au moins 15 p.c.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-10-19
Obligations du bailleur. -
Jouissance paisible du bien loué par le preneur. - Aliénation volontaire du
bien loué. - Influence sur le bail en cours. L'obligation du bailleur de faire
jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail implique
que, lors de l'aliénation volontaire du bien, le bailleur est tenu d'imposer à
l'acquéreur l'obligation de respecter le bail en cours; la circonstance que le
bail n'a pas de date certaine à l'époque de l'aliénation n'y fait pas obstacle.
( Code civil, art. 1719, 3°)
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-09-14
Fin. - Accord des parties. -
Formes.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-03-16
Renouvellement.
- Notification du preneur. - Absence de notification du refus du bailleur. -
Sous-locataire.
La règle de l'article 14, al.
premier, de la loi , en vertu de laquelle le bailleur sera présumé consentir au
renouvellement du bail s'il s'abstient de notifier son refus dans les trois
mois, ne s'applique pas au sous-locataire, lequel doit, dans le mois, citer le
bailleur et le locataire principal.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-03-09
Refus de
renouveler le bail. - Motifs du refus. - Réalisation de l'intention du
bailleur. - Délai de six mois. - Point de départ de ce délai.
Le délai de six mois dans lequel
le bailleur est tenu de réaliser l'intention pour laquelle il a pu évincer le
preneur prend cours à partir du moment où le preneur n'occupe plus le bien loué
et où l'éviction a effectivement lieu, nonobstant la circonstance que le
preneur a conservé les clefs du bien loué, après l'avoir quitté
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1990-01-11
Demande de
renouvellement. - Refus. - Conditions.
L'article 16, I, 1° de la loi du 30
avril 1951 sur les baux commerciaux n'interdit pas au juge de vérifier, lors de
la demande de renouvellement d'un bail commercial, si le motif de refus opposé
par le bailleur au preneur est dénué de sincérité ou irréalisable.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1989
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1989-06-08
Compétence territoriale. - Bail
Commercial. - Compétence du juge de la situation du bien. - Convention
contraire.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1989-04-07
Renouvellement du bail – Art. 14,
al.2. - Demande du sous-locataire tendant au renouvellement du bail adressée au
locataire principal et notifiée au bailleur. - Réponse négative du locataire
principal ou du bailleur. - Point de départ du délai de trente jours dans
lequel le sous-locataire est tenu de citer le locataire principal et le
bailleur.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1989-04-06
Refus de renouvellement. -
Bailleur, société de capitaux. - Conditions
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1989-03-02
Commerce de détail. - Notion.
ARRÊTS de la Cour de Cassation en 1988
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1988-12-23
Faillite. - Clause de préemption
concernant un immeuble. - Clause d'un bail Commercial.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1988-09-09
CONVENTION. - Force obligatoire. -
Louage de choses. - Baux commerciaux. - Révision du loyer. - Clause
d'indexation. - Modification.
COUR DE CASSATION,
SECTION NEERLANDAISE, 1E CHAMBRE ***
1988-04-22
Refus de renouvellement. -
Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce. - Continuation de
l'exploitation. - Pas d'Indemnité d'éviction due au locataire principal.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1988-04-14
Acte de commerce. - Obligations
ayant pour objet des immeubles ou des meubles. - Cause étrangère au commerce. -
Demande d'un requérant non immatriculé au registre du commerce-Demande d'un cabaretier
tendant au renouvellement du bail et à la remise en état du bien loué.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1988-02-18
Cessions successives d'un bail. -
Cédants solidairement tenus des obligations du preneur cessionnaire. - Preneur
n'exécutant pas ses obligations. - Bailleur tardant à agir en résiliation du
bail. - Aggravation de la situation du cédant, solidairement tenu des
obligations du preneur. - Abus de droit du bailleur.
COUR DE CASSATION,
SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE ***
1988-01-21
Obligations
entre parties. Preuves admissibles
Cour de Cassation du 7
janvier 1988 Texte applicable par
analogie au bail Commercial !
Bail déclarant applicables
certaines dispositions de la loi sur le bail à ferme. Lorsqu'un bail est de
ceux qui, en vertu de l'art. 2 de la loi sur le bail à ferme, sont exclus de
l'application de cette loi, et qu'il a été convenu que certaines dispositions
de cette loi seront applicables, les parties ne sont pas liées par les
autres dispositions de la même loi.
ARRÊTS antérieurs à 1988
Rechtsmiddelen - Vennootschappen – Faillissement - V.Z.W.
opgericht met misbruik van de benaming "zonder winstoogmerk" -
Vennootschap onder firma - Hoger beroep - Ontvankelijkheid – Faillissement -
Tegenstelbaarheid van de handelingen verricht door de gefailleerde -
Faillissement - Verdachte periode - Sluiten van een handelshuurovereenkomst -
Art. 446 Faill. W
Huur van zaken - Handelshuur - Aanvraag tot hernieuwing
van de huur - Nietigheid van de betekening - Nietigheid voortvloeiend hieruit
dat de betekening niet is gedaan binnen de bij artikel 14, lid 1,-
voorgeschreven termijn – Betrekkelijke nietigheid - Vatbaar voor bevestiging
door de verhuurder
Quelques ARRÊTS de la Cour d'appel de Bruxelles entre 1986
et 1996
Cour d'appel de Bruxelles du 20 septembre 1996 : Plus-value forcée- Exonération – Indemnité d'expropriation.
La société dont le contrat de bail Commercial, conclu
avec l'ancien propriétaire de l'immeuble, est résilié de manière anticipée par
l'acquéreur du bien, et qui recueille une Indemnité, réalise une plus-value
forcée. La situation de la société n'est en réalité pas différente de celle du
commerçant qui est contraint à l'abandon de son commerce suite à une
expropriation.
Texte complet è FISCONET
.
ATTENTION:
Pour les
arrêts ci-après de Cour d'Appel ( NB ) avec l'icône ci-après * * Cliquez ici d'abord sur è Arrêts Cour d'Appel en matière de Baux
commerciaux et à l'ouverture cliquez sur " DETAIL " pour avoir le texte
complet UNIQUEMENT NL
** Cour
d'appel de Bruxelles du 29 juin 1995:
èNL - Duur. - Gebrek in de
toestemming. –
Het bedrog duidt op het gebruik van berispelijke handelingen door een
persoon die een ander op een dwaalspoor wil brengen om haar of hem ertoe te
overhalen op verkeerde gronden, een schadeberokkende juridische daad te
stellen, ten bate van de dader van het bedrog of van een derde, bewijs van de
berispelijke handelingen. - Beoordeling in concreto. - misbruik van de leeftijd
en van de zwakheid van de medecontractant. - Opzettelijke schuld. - Hoofdbedrog
naar toepassing van artikel 1116 B.W.
BAUX
COMMERCIAUX. - Durée. - Vice de consentement. - Le dol désigne l'emploi de
moyens répréhensibles par une personne qui veut tromper une autre personne pour
la pousser à accomplir, sous l'influence de l'erreur créée dans son esprit, un
acte juridique préjudiciable dont le profit ira à l'auteur du dol ou à un
tiers. - Preuve des manoeuvres répréhensibles. - Appréciation in concreto. -
Abus de l'âge et de la faiblesse du co-contractant. - Faute intentionnelle. -
Dol principal en application de l'article 1116 du Code civil.
*; Cour d'appel de
Bruxelles du 11 mai 1992:
èNL Handelshuur
èNL Verkoop van een handelsfonds.
CESSION DE FONDS DE COMMERCE. - Mandat de vente donné à un
intermédiaire, agent immobilier. - Fixation d'un prix minimum de vente et de la
commission. - Stipulation du partage des arrhes par moitié en cas de
désistement du candidat acheteur - Signature d'un compromis de vente sous
condition suspensive (mise en état des lieux pour répondre aux normes d'une
maison de repos). - Remise d'arrhes sous forme d'une traite acceptée mais
jamais présentée par l'agent. - Désistement du candidat acheteur. - Absence de
signature de la convention définitive et du bail. - Absence de faute du cédant.
- Commission non due.
Accès au texte FR è CESSION DE FONDS DE COMMERCE è à l'ouverture cliquez sur " DETAIL "
èNL ** Hof van Beroep te Brusse van 14 mei 1991 : OVERDRACHT VAN HANDELSZAAK- Kommissieloon niet
verschuldigd. ** Cour d'Appel de Bruxelles du 22 janvier 1991
èNL :BEVOEGDHEID. - MATERIELE BEVOEGDHEID. – BEZETTING
DOOR EEN PARTIJ VAN EEN GEBOUW DAT OPGERICHT IS DOOR GEZAMENLIJKE
FINANCIERING MET EEN ANDERE PARTIJ. - HANDELSHUUR. – RECHTBANK VAN
KOOPHANDEL. - ONBEVOEGDHEID. |
Justice
de Paix de Diest du 30 septembre 1996
Attribuer conventionnellement le caractère de bail commercial à un
bail qui 'en est pas un ?
La
profession de géomètre est essentiellement une prestation sur le terrain et au bureau
de l'intéressé, mais si en ne tombant pas ainsi sous les prescriptions de la
loi sur les baux commerciaux, les parties peuvent cependant en décider ainsi
conventionnellement.
Le bail , à
prendre cours au ler juillet 1992, d'un rez-de-chaussée stipulait qu'il était
destiné à un bureau de géomètre, et préalablement à cette clause le faisait
régir par la loi sur les baux commerciaux à moins d'une dérogation expresse
dans le bail.
En 1995 ,
après un préavis , les parties envisagèrent un accord ( reconstruction des
lieux, etc. ) mais sans aboutissement.
Le Juge
décide qu'il ne s'agit PAS d'un bail commercial , bien que la loi ne définisse
pas la notion de " commerce au détail " mais s'en réfère à cet effet
à la jurisprudence et à la doctrine; il décide par contre rien n'empêche de le
considérer comme tel de par la volonté des parties lors du bail et à défaut de
clause dérogatoire ici valable.
Note de l'auteur du site:
Sans
approfondir la question, s'en rapporter à la loi sur les baux commerciaux ( pas
plus qu'à la loi sur le bail à ferme ) n'est pas une solution à conseiller.
Dans le cas présent, il n'est pas précisé si les dérogations à la loi sur les
baux commerciaux et admises des parties, étaient ou non en contradiction avec
la loi elle-même. Il me semble pouvoir tirer du texte l'impression que les
parties avaient bien cru conclure un bail commercial …et non un bail ordinaire
avec application de la loi sur les baux commerciaux.
Rechtskundig Weekblad n°35 du ler
mai 1999 p. 1288
à comparer avec Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 - ci-dessus- et
Cour d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988-
ci-dessous..
Jugement du tribunal de Gand du 20 février 1995
Indemnité de
départ prématuré de deux ans seulement en cas de commerce similaire.
« Un délai de grâce ( N-B. : l’art.1244,2° est prévu pour les
débiteurs malheureux ) ne peut être accordé qu’avec la plus grande
circonspection...d’autant plus que le locataire est responsable de la situation
où il se trouve...L’indemnité de départ est deux années de loyer si le nouveau
propriétaire exploite un commerce similaire, ce qui n’est pas le cas :
avant une cafetaria, maintenant un salon de coiffure... »
Dans le cas présent, le
propriétaire a affirmé qu’il n’y avait pas eu de compromis et qu’ainsi il n’y
avait pas de problème à signifier le 19 octobre 1993 après un acte notarié du
17 août 1993
Conclusion de
l'auteur du site : en cas de vente d’un bien avec bail commercial il est
indiqué de prévoir un court délai pour la réalisation de l’acte notarié ).
Tijdschrift voor
notarissen N° 5 de 1996: p.213 à 220 avec note E.Van Hove
Garantie locative - Mise en gage du compte financier - Règles
d'antériorité.
" Le privilège de la garantie locative de
l'article 10 de la loi sur les baux à loyer n'est pas d'application pour un
bail commercial. Si le bailleur dispose d'un droit de gage sur le compte
financier, le conflit avec le créancier gagiste du fonds de commerce doit se
résoudre sur la base des règles d'antériorité ".
L'immeuble
loué n'était pas la résidence principale du locataire.
Les fonds
bloqués en garantie peuvent être considérés comme un gage.
La garantie
locative est resté sur un compte du locataire ( failli ) .
La mise en
gage du fonds de commerce était antérieure à la garantie locative et l'emporte
que le privilège créé par le cautionnement volontaire dans le cadre du bail
commercial.
Note de l'auteur du site:
L'art.10 de
la loi sur les baux à loyer stipule que si la garantie locative est une somme d'argent
elle est placée au nom du preneur en compte individualisé, avec un privilège au
profit du bailleur.
Si la
location est mixte ( commerce / résidence principale ) il faut voir l'affection
prépondérante.
Mais la loi
n'a pas précisé le rang de ce privilège, bien qu'il semble que l'on doive
privilégier le bailleur.
Ne pas
perdre de vue maintenant le nouvel art.2075 C.C. ( loi du 6 juillet 1994 ).
Conflits à
régler sur base des règles d'antériorité ( nouvel art.1690, 3 C.C. ).
Il aurait
fallu ici que le compte bloqué puisse être considéré comme un " compte de
qualité " Le titulaire du compte l'ayant en " telle qualité ".
Rechtskundig Weekblad du 27 mai 1995 p.1337 avec note:
Eric Dirix : " droit des sûretés sur une garantie locative "
Tribunal
de Furnes du 7 mai 1992
Bail commercial de durée
indéterminée - Accord sur le renouvellement avec force rétroactive . Art.14 de
la loi .
" Si en conséquence de la non demande de
renouvellement d'une bail commercial, un bail de durée indéterminée en est la conséquence,
rien n'empêche durant la durée de ce bail ( de durée indéterminée ) de
régulariser la situation en lui donnant un caractère rétroactif.
Les dispositions de l'art.14 de la loi sur les baux
commerciaux ne sont pas d'ordre public mais bien pour la protection du
locataire qui peut donc renoncer à la sanction d'une nullité relative. "
Rechtskundig Weekblad n° du 3 juin 1995
p. 1373
Justice de Paix d'
Anvers du 24 mars 1992 : Indemnité de départ.
Ce qu’a décidé un Juge de Paix « non inconnu du notariat « (
Me Van Oosterwijck, je présume ...) :
Le délai de 3 mois dans lequel l'acquéreur d'un
immeuble commercial doit, sur base de l'art. 12 de la loi du 30 avril 1951 sur
les baux commerciaux, résilier le bail, prend cours à dater de l'acquisition,
c'est-à-dire au moment où le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord de
volonté sur la chose et le prix. A défaut de convention de vente sous seing
privé, cette date vaut comme date de l'acte authentique.
Le congé donné sur la base de l'art. 3, al. 5 de la
loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'est valable qu'à la condition
que le contrat de bail mentionne les conditions visées dans cette disposition
légale (relatives à l'intention d'utiliser soi-même l'immeuble). »
Ici le
tribunal demande que la convention soit « opposable aux tiers » pour
faire courir le délai de trois mois.
Demande de renouvellement : expiration du délai - plusieurs bailleurs
à la même adresse - ayants droit du bailleur primitif : information au preneur
1. Il
suffit, pour être dans les délais, que la lettre recommandée soit posée au plus
tard quinze mois AVANT l’ expiration du bail en cours.
L’art.14 de
la loi sur les baux commerciaux n’exige PAS que le bailleur ait pris
connaissance de la lettre au dernier jour utile.
2. Lorsque
le bien loué appartient à plusieurs personnes la demande doit leur être
adressée à tous MAIS une seule lettre suffit pour tous les propriétaires s’ils
sont domiciliés ( « s’ils habitent » ) à la même adresse.
3. Les ayants droit du bailleur
primitif ont l’obligation d’informer formellement le preneur de leur qualité,
de telle qu'il soit au courant de l’identité et des autres données
d’identification des ayants droit, de telle sorte qu’il puisse exercer ses
droits et obligations. Rechtskundig Weekblad du 12 février 1994 : page 827 à
829
1. La licéité d’une indemnité
obligatoire de relocation doit être jugée comme celle d’une clause de dommages
et intérêts , c’est à dire en estimant le dégât potentiel que le bailleur va
subir En elle même, dans un bail commercial, une pareille clause égale à six
mois de loyer n’est pas illicite; ce montant peut résulter de concessions en
d’autres domaines
2. Un bailleur qui assigne en
paiement intégral de cette indemnité ( plus de 12.500 EUR ) après avoir reloué
immédiatement le bien à des conditions au moins égales commet un abus de droit vis à vis de cette clause conventionnelle,
pour en tirer un profit extraordinaire, avec des inconvénients financiers importants
pour l’ancien preneur Le jugement accorde une indemnité égale à trois mois de
loyer. RECHTSKUNDIGE WEEKBLAD du 22
février 1992, p.856
Justice de Paix de Boom
du 1er décembre1988 Partie à usage
d'habitation
Suivant la loi, les parties à
usage d’habitation faisant partie d’une exploitation commerciale tombent sous
l’application de cette loi s’il s’agit d’un même locataire. Les art.1758 bis et
1759 bis C.C. ne sont donc PAS applicables. D’où pas d’application de
prolongation d’occupation laquelle n’est possible que pour les baux
d’habitation. Abus et négligences du locataire ne peuvent lui donner
possibilité de demander une prolongation d’occupation.
Le caractère amovible des kiosques,
la précarité de leurs emplacements, la durée très limitée dans le temps de
leurs concessions établissent que les exploitants de ces kiosques ne peuvent ni
bénéficier de la loi relative aux baux commerciaux, ni
prétendre à un quelconque droit de jouissance d'un emplacement déterminé durant
une période déterminée. Dans de telles conditions, leur exploitation doit être
considérée comme précaire.
La constatation de l'inexistence
de la personnalité de l'A.S.B.L. n'a pas pour effet d'anéantir le cas échéant
la réalité juridique d'une société civile ou commerciale constituée en abusant
de l'application "sans but lucratif". L'appel attribuable à une telle
société qui n'est autre qu'une société en nom collectif est dès lors recevable.
Hormis les cas de fraude ou de violation d'une loi d'ordre public, les
engagements du failli, seraient-ils purement verbaux, sont opposables aux
créanciers chirographaires et au curateur représentant la masse. D'autre part
il y a lieu d'annuler le bai commercial conclu dans la période
suspecte par le failli, bail dont les conditions avantageuses
pour la contractante causent préjudice à la masse des créanciers.
** Cour d'Appel de
Bruxelles du 25 septembre 1985
èNL: ONROERENDE INKOMSTEN. - VERHURING. - GEBRUIK DOOR DE
HUURDER VOOR BEDRIJFSDOELEINDEN. - ONDERVERHURING. - AANWENDING VOOR EEN
BEDRIJFSACTIVITEIT DOOR DE ONDERHUURDER.
|
** Cour d'Appel de
Bruxelles du 13 juin 1985
èNL: OVEREENKOMST. - VERKOOP. - HANDELSZAAK. - OVERNAME VAN DE
HANDELSZAAK. - HUUR VAN GOEDEREN. - HANDELSHUUR. - BROUWERIJCONTRACT. -
OVERNAME VAN DE HANDELSHUUROVEREENKOMST. - NORMAAL GEVOLG VAN DE VERKOOP. -
VERPLICHTING VAN DE KOPER. - WEIGERING. - FOUT. - SCHADEVERGOEDING.
èNL: LEASING. - HUUR. - Onroerend goed. - Toepassing van de
wet op de handelshuur: Neen
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