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La publicité ci-dessus n'émane pas de l'auteur et ne concerne pas nécessairement le droit belge. Texte revu 25 septembre 2007

 
LES BAUX COMMERCIAUX : PREMIERE PARTIE
 

 

TABLE DES MATIERES de cette première partie : ( SANS accès direct aux chapitres )

 

CHAPITRE 1   LEGISLATION : attention aux clauses urbanistiques spécifiques aux régions…

CHAPITRE 2   MODELES…

CHAPITRE 3  Doctrine , Bibliographie, Documentation …

CHAPITRE 4   Cession fonds de commerce et nouvelles formalités : TVA + ONSS

CHAPITRE 5   PAS DE PORTE

CHAPITRE 6   Réflexions personnelles de l'auteur

CHAPITRE 7   Droit de préemption " comme si " bail à ferme

 

Retour éventuel à la TABLE DES MATIERES générale

 

 

CHAPITRE 1. TEXTES LEGAUX ( à jour grâce à Fisconet )

 

Texte légal relatif aux Baux commerciaux è NL WET: Regels betreffende de handelshuur

 

4 JUILLET 2007 : Circulaire n° 12/2007 : Bail - Bail d'habitation - Résidence principale - Obligation d'un écrit - Etat des lieux - Exigences élémentaires - Conditions minimales - Lois des 25 et 26 avril 2007
- Obligation d’un contrat écrit - - Obligation d’établir un état des lieux - Obligation d’enregistrer l’état des lieux - Obligation de joindre au contrat de bail: les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité et une annexe explicative - Droit d’enregistrement FR
èhttp://www.fisconet.fgov.be/fr/?Frame.dll&root=v:\sites\FisconetFraAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1& NLèhttp://www.fisconet.fgov.be/nl/?Frame.dll&root=V:\sites\FisconetNldAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1&

EXTRAIT :     L’article 1730 du Code civil fait partie des dispositions générales relatives aux baux de biens immeubles, de sorte que l’obligation de dresser un état des lieux vaut en conséquence aussi pour tous les contrats de location de biens immeubles (6), à l’exception toutefois des baux à ferme qui sont exclus de son application par le § 4 de l’article. [(6) L’obligation de dresser un état des lieux vaut donc aussi, par exemple, dans le cadre d’un bail commercial.]     L’obligation de présenter à la formalité de l’enregistrement l’état des lieux - qui est devenu obligatoire - est en premier lieu (7) établie dans le cadre de la protection du bailleur (et du locataire) sur le plan du droit civil (8). En introduisant cette obligation en dehors du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, le législateur n’a apporté aucune autre précision, ni en ce qui concerne la personne tenue de l’obligation de l’enregistrement, ni en ce qui concerne le lieu de l’enregistrement et le délai pour la présentation à la formalité et pas non plus en ce qui concerne les frais liés à la présentation à la formalité de l’enregistrement.

 

23 mai 2006 Concession d'immeubles sur le domaine public : une extension des exemptions de TVA ? du site Droit et fiscalité belge ( avertissement : http://www.businessandlaw.be/article1.html ) un article de Christian AMAND: " Selon le Ministre des 7finances, la concession d'immeubles situés sur le domaine public est exemptée de TVA depuis le 1er janvier 2006.

 

Prescriptions urbanistiques des régions:

Essayez de contrôler " ailleurs" l'exactitude de ce qui suit à ce sujet !

Voyez - notamment et mise à jour non garantie – le n°16 du texte proposé sur le site http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

 

Région de Bruxelles-Capitale: Texte provisoire

Voyez dans le site TOUS LES LIENS EN UN COUP D'OEIL ou son équivalent è NL SNELLE HYPERTEXT-VERBINDINGEN , le chapitre consacré à la dite région et la partie relative à l'urbanisme au sens large.

Accessoirement: Droit de préemption: région de Bruxelles-Capitale la publicité relative à la vente ou à la location pour plus de neuf ans d'un immeuble . -

 

REGION WALLONNE :

Article 85 et à la fin de cet article : la partie " Informations par les notaires " à trouver - avec les textes légaux - sur le site de l'auteur du présent site : Le CWATUPE: l'urbanisme, etc., en région wallonne : attention date de mise à jour !

+ Mise en place de certificats énergétiques accompagnant les bâtiments en cas de mise en vente, construction ou mise en location, à l’exception des bâtiments classés ou inscrits sur une liste de sauvegarde.

 

REGION FLAMANDE :

Vous avez aussi accès au Texte FR du DECRET du 18 mai 1999 OU sa Version néerlandaise portant organisation de l'aménagement du territoire : les deux textes à jour AU MOINS jusqu'au 7 juin 2006

Voir notamment- via le dit lien - les art.130,1, 132,6 , Art. 137. § 1er. Le fonctionnaire instrumentant mentionne dans tous les actes sous seing privé et actes authentiques de vente ou de location pour une durée supérieure à neuf ans d'un bien immobilier… etc. , 138,139, 141, 144,3 , 146,et 162…

Mon site Aménagement territoire en région flamande ( texte FR ) peut vous aider : attention à la date de dernière mise à jour, et à noter : cette législation devait être remplacée en 2007 ( ? ) avec alors la disparition du site… attendre !

 

Mais si vous désirez plus en matière de textes légaux, lisez une dizaine de lignes plus bas ci-dessous !

 

CAPACITE DES PARTIES :

+ POUVOIRS DU TUTEUR : art.410 C.C. + è NL

+ POUVOIR DE L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE : art.488 bis C.C. + è NL

+ CONSENTEMENT DES DEUX EPOUX : ne pas oublierl'art.1418 C.C.:

Sans préjudice des dispositions de l'article 1417, le consentement des deux époux est requis pour: … c) conclure, renouveler ou résilier des baux de plus de neuf ans, consentir des baux commerciaux et des baux à ferme.

 

Cour d'appel de Bruxelles du 7 novembre 2003: Cession et pouvoir du cédant en fonction de son régime matrimonial

Seul l'époux qui n'a pas cédé le bail peut en demander la nullité ( pas question ici d'une simple inopposabilité )

Accès texte complet NL via le lien suivant è NL ( à l'ouverture cliquez alors à droite sur " DETAIL" )

Artikel 1418, 1, b) B.W. primeert echter op artikel 1417 B.W., zelfs in de hypothese dat één echtgenoot de handelszaak alleen uitbaat.Overeenkomstig artikel 1418, 1, c) B.W. is de toestemming van beide echtgenoten vereist om een handelshuur> toe te staan.De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1422 B.W. dient op straffe van verval te worden ingesteld binnen één jaar na de dag waarop de handeling ter kennis is gekomen van de echtgenoot die de nietigverklaring ervan vordert.

Rechtskundig Weekblad n° 32 du 9 avril 2005, p.1266 à 1273 avec note Guillaume DENUDT ( KUL + avocat Bruxelles ),

 

+ M I N O R I T E : " Tout parent d’un

enfant mineur (qu’il ait père et mère ou l’un d’eux

seulement) est tenu de déposer une requête en autorisation

spéciale (et de payer au greffe 27 EUR de droit de

requête) pour pouvoir consentir un bail à ferme, un bail commercial ou

un bail à loyer de plus de neuf ans ainsi que pour renouveler un bail commercial. Auparavant, cette mesure ne concernait que les

enfants sous tutelle; aujourd’hui, cela concerne tous les

enfants mineurs."

 

+ BAIL PAR UN USUFRUITIER : voir ci-après à " DOCTRINE "

 

+ EVOLUTION DE LA LEGISLATION à la page CHRONO du site REFLEX du Conseil d'Etat : http://reflex.raadvst-consetat.be/reflex/index.reflex?page=chrono . CHRONO présente l'immense avantage que les liens ci-après donnent accès à la dernière version mise à jour par eux et cela via le même lien ! Mais il se peut - évidemment - que la législation ait été modifiée entre leur mise à jour et la date de votre consultation…

 

A ajouter :la modification du Code Civil : l'obligation de l'ETAT DES LIEUX applicableaux baux commerciaux

FRèhttp://www.fisconet.fgov.be/fr/?Frame.dll&root=v:\sites\FisconetFraAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1&

 

23/05/1973

L

Loi du 23 mai 1973 abrogeant l'article 32 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce

M.B.05/06/1973

6989

27/03/1970

L

Loi du 27 mars 1970 modifiant la loi du 30 avril 1951sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce

11/04/1970

3595

21/08/1962

R

Arrêté royal du 21 août 1962 pris en exec. la loi du 22 décembre 1951 modifiant la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce

31/08/1962

7436

29/06/1955

L

Loi du 29 juin 1955 modifiant la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce

30/06/1955

4200

24/12/1951

L

Loi du 24 décembre 1951 interprétant la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce

26/12/1951

9725

23/12/1951

R

Arrêté royal du 23 décembre 1951 r d'exécution la loi du 22 décembre 1951, modifiant la loi du 30 avril 1951, sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds du commerce

26/12/1951

9724

22/12/1951

L

Loi du 22 décembre 1951 modifiant la loi du 30 mai 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce

26/12/1951

9722

22/12/1951

L

Loi du 22 décembre 1951 étendant le champ d'application de la législation portant des dispositions exceptionnelles en matière de baux à loyer à certaines catégories de baux commerciaux, portant sur des immeubles à revenus modiques

 

26/12/1951

9723

 

Retour à la TABLE " générale "DES MATIERES

 

 

CHAPITRE 2. MODELES tant FR que NL : Cession / Sous-location. ( sous les réserves d'usage )

 

 

A. BAIL:

 

MODELE FR : Acte notarié ET acte ssp è http://bailcommercial.blogspot.com/ . Ce modèle d'acte est consulté plus que ce site ! étonnant…

N'OUBLIEZ PAS : L’obligation de dresser un état des lieux vaut dans le cadre d’un bail commercial.( voir ci-dessus la circulaire du 4 juillet 2007)  ni LES CLAUSES URBANISTIQUES PROPRES A CHAQUE REGION ! Voyez - notamment et mise à jour non garantie – le n°16 du texte proposé sur le site http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

L'auteur du site a revu plusieurs fois cette formule ( qui n'est pas de lui ) avec des notes attirant l'attention sur certains passages. Celui sur la résiliation anticipée semble quelque peu à l'avantage du bailleur ( attention alors à l'abus de droit ) Il est susceptible d'améliorations… remarques et critiques bienvenues è leon.dochy@skynet.be

Lisez malgré tout les informations importantes ci-dessous au Chapitre 3.

Des pièges faciles à éviter !

1)      INSEREZ : " Le preneur assurera aussi les dégâts éventuels à l'immeuble en cas de vol "

2)      SI le bailleur veut se réserver la possibilité de donner préavis chaque triennat: INSEREZ le texte même de la loi et NON une simple référence. Notez quand même le danger de pareille clause pour le preneur !

3)      N'oubliez pas le caractère obligatoire de l'Etat des lieux !

4)      Tenez compte des prescriptions URBANISTIQUES des régions : voir ci-dessus à " Textes légaux "

En cas de compromis de vente d’un bien avec bail commercial , prévoir un court délai pour la réalisation de l’acte notarié : Par déduction de : Jugement du tribunal de Gand du 20 février 1995 à lire ci-après

 

Modèle de bail commercial FR ssp : http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

 

Cour de Cassation du 4 octobre 1999 : Condition du au congé au preneur à la fin de chaque triennat

Pour que le bailleur bénéficie de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale. R-W.n°1 du 2/022002, p.37. Accès au texte complet FR èhttp://cas041099.blogspot.com/

 

Modèle NL très complet et du fait même assez long, par Jan BYTTEBIER, Notaire à Nevele.

" Model handelshuur negen jaar " :

Accès restreint via e-Notariat è https://www.e-notariat.be/stat/BASES/NOTAMUS/KFBN/ANNEX/FR/2005-2.pdf : c'est en p.58 et s. " Dit model moet desgevallend worden aangevuld met clausules inzake regionale wetgeving zoals bijvb. bodemsanering, ruimtelijke ordening".

 

Autre modèle NL correct en ce qui concerne le dit éventuel congé:

è NL Handelshuurcontract : http://www.babantwerp.be/BO1HAN.htm

Et un autre http://www.schepens-partners.be/model_overeenkomst.doc

Et encore : 2002 et pas lu …– http://binnenland.vlaanderen.be/patrimonium/modellen/word/verhuring/OkH/HANDELSHUUR.doc

+ clausules inzake regionale wetgeving zoals bijvb. bodemsanering, ruimtelijke ordening.

 

" De website wordt momenteel herwerkt en aangepast" è Plaatsbeschrijving aanvang huur + Plaatsbeschrijving einde huur

 

B . AUTRES FORMULES:

 

Overname handelszaak (CHECKLIST: Erenotaris Christian De Vos)

 

OVEREENKOMST TOT OVERDRACHT VAN HANDELSFONDS è http://www.geerts-law.be/Art_handelszaak.htm

 

Sur le site http://handelaar.indicator.be/ allez sur les documents ( ici NON cliquables )

: Aaanvraag handelshuurhernieuwing of Aanvraag handelshuurhernieuwing et ouvrez-les !

Retour à la TABLE " générale " DES MATIERES

 

 

CHAPITRE 3   LEGISLATION : attention aux clauses urbanistiques spécifiques aux régions…

 

 

18 DECEMBRE 2006 : Du site " Droit BELGE NET : [En pratique] Le renouvellement du bail à des conditions différentes

http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=369

 

* Prospective ? Pour une réforme de la loi sur les baux commerciaux…

Kristof VANHOVE et Stephanie BLOMMAERT , Handelshuur, eigen gebruik en vennootschappen: het einde zoek ?

Rechtskundig Weekblad ,N°30 van 24 maart 2007 , p.222

BREF APERCU : Les auteurs n'acceptent pas – pas du tout - la différence de traitement entre personnes physiques et personnes morales ( sociétés ) en matière de bail commercial et notamment pour mettre fin au bail. Il faudrait réviser les art. 3, 5 , et 16, I, 1° et aussi avec ouverture aux cohabitants ( légaux ?) mis à égalité avec des personnes mariées.

 

* Une étude NL – basée comme ce site sur les arrêts de la Cour de Cassation 2000-2005 – publiée par Kristof VANHOVE ( avocat+ KUL ) dans le n°40 du 3 juin 2006 du Rechtskundig Weekblad, pages 1561 à 1582.

 

* Un aperçu élémentaire : les points importants à retenir ? ou encore sur le site Création PME Wallonie

Du site de la Revue du notariat Belge è http://www.revuedunotariat.be/TABLES/CUMULATIVES/B.htm#BAILCOMMERCIAL

Un aperçu simple mais plus complet : site de l'UCM

SPF MINECO : Les baux commerciaux èNL : FOD MINECO: Handelsovereenkomsten

Commentaires de Pascale Blondiau : " Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux… quelques éclaircissements" à lire sur le site de l' UVCW è http://www.uvcw.be/articles/3,8,2,0,167.htm Et sur la concession en général par les pouvoirs publics è http://www.uvcw.be/impressions/toPdf.cfm?urlToPdf=/articles/0,0,0,0,1043.htm

Voir aussi le site de l'UWE Assainissement des sols pour la région wallonne, et pour les trois régions un site qui n'est plus mis à jour depuis le début de 2006…) Assainissement des sols + Environnement .

 

 

. BAIL PAR UN USUFRUITIER : Extrait d'une note par Dominique Grégoire, Avocat, publié dans NOTAMUS 2005/2 p.74 (incidence de l'arrêt de la Cour de Cassation ci-dessous -rendu en matière de bail à ferme–sur les baux commerciaux ):

a)    Application de l’article 595 C.civ. aux baux commerciaux

Il convient ici d’observer que la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de bail à ferme trouvera particulièrement à s’appliquer en présence d’un bail commercial dans le cadre duquel le preneur sera forclos du droit au renouvellement mais qui, après l’expiration du bail, sera laissé en possession des lieux loués et par lequel se sera opéré un nouveau bail à durée indéterminée (article 14, al. 3 de la Loi sur les baux commerciaux).

b)    Qu’en est-il de l’article 595, al. 3 C.civ.?

…. le bail commercial consenti pour une durée de neuf ans par un usufruitier sera, lors de l’extinction de l’usufruit, inopposable au propriétaire s’il a été conclu ou renouvelé, sans commencement Cependant, l’absence d’indemnité connaît une exception dans le cas où le propriétaire, après avoir repris la libre administration de ses biens, exerce ensuite dans l’immeuble loué un commerce similaire. Dans ce cas, l’article 25, al. 1er, 2˚ de la Loi sur les baux commerciaux prévoit que l’indemnité d’éviction sera égale à deux ans de loyer. comme pour un bailleur ordinaire, cette indemnité pourra être augmentée si elle apparaît manifestement insuffisante en raison du profit que le bailleur aura retiré de l’éviction1. Elle pourra par ailleurs être diminuée si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

 

M.B. 15 décembre 2006 : COUR D'ARBITRAGE :

Avis prescrit par l'article 74 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour d'arbitrage
Par jugement du 17 novembre 2006 en cause de M. Bijloos contre F. Broux, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour d'arbitrage le 20 novembre 2006, le Tribunal de commerce de Tongres a demandé à la Cour d'arbitrage
« de contrôler par voie préjudicielle l'applicabilité de l'article 1736 du Code civil au regard du principe d'égalité inscrit à l'article 10 de la Constitution, afin de vérifier si, dans l'état actuel, l'article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux viole le principe d'égalité, et de vérifier plus précisément s'il existe une inégalité entre, d'une part, la situation du bailleur, qui doit respecter un congé de 18 mois, et celle du preneur, qui ne devrait tenir compte, en application de l'article 1736 du Code civil, que d'un congé d'un mois ». Cette affaire est inscrite sous le numéro 4073 du rôle de la Cour
.

 

Cour de Cassation du 30 avril 2004

Bail A FERME de + de 9ans par l'usufruitier - Extinction de l'usufruit - Réduction de la durée du bail par le propriétaire

Eventuellement consultez le texte de cet arrêt et la Doctrine citée au CHAPITRE 1 du site : "BAIL A FERME : Jurisprudence récente, textes légaux et commentaires "

 

. RACHAT par un sous-locataire (commercial) au propriétaire de l’immeuble loué:

 

Le locataire principal continue à réclamer le paiement de son loyer ( tout en continuant à payer le sien ) et il entend que les sommes dues de part et d’autre continuent à faire l’objet de paiement par virement.

A priori, le fait que le sous-locataire devienne  propriétaire de l’immeuble loué n’est pas en soi une cause d’extinction du bail principal et de la sous-location. Pas de confusion entre les deux puisque dans chacun des contrats, il n’a jamais qu’une seule "casquette".

Il semble donc que si le locataire principal ne veut pas renégocier leur convention, les deux contrats sont maintenus et doivent continuer à s’exécuter.

Par contre, le montant des loyers étant équivalent, on pourrait invoquer la compensation légale pour éviter un double paiement: compensation légale entre deux créances fongibles, exigibles et liquides ?.

Origine M.L. de l'ALN le 7/11/2005.

 

Bernard CHAMPION, notaire, et Jan BYTTEBIER, candidat-notaire, Le Bail commercial, actualité jurisprudentielle et rédaction des baux, in LES BAUX, Actualité législative et jurisprudentielle, Journée d'étude UCL le 16 septembre 2004, éd.C.F. de la FRNB

 

De ma note de lecture:

·         Il n'est pas interdit à un bailleur d'ouvrir un commerce similaire à celui exercé par son preneur dans un immeuble proche; mais il ne peut nuire au preneur…D'où le conseil de prévoir dans le bail l'interdiction au bailleur d'exercer un commerce dans un rayon de…

·         Un contrat d'occupation précaire n'est pas à conseiller.

·         Garantie locative: si après une vente sur saisie du bien loué, il reste un solde, le preneur doit opérer une saisie-arrêt entre les mains du notaire.

·         Une garantie locative est libre d'appréciation pour les baux commerciaux.

·         Il pourrait ( prudence quand même ! ) être convenu au départ un loyer de x EUR , porté après un certain temps à y EUR, mais sans déroger à l'art.6 de la loi.

·         Si le coût des travaux effectués dans les lieux loués par le preneur dépasse trois années de loyer, la transformation ne tombe pas sous l'application de l'article 7 de la loi sur les baux commerciaux.

·         Le vendeur peut accorder au preneur un droit conventionnel de construire. Ainsi naît un droit de superficie accessoire dans le contrat de bail. Le preneur en est propriétaire durant le bail ( à moins de convention différente). La mutation cadastrale s'effectue si le bail est notarié, pas toujours si le bail est ssp alors que c'est l'intérêt du preneur s'il venait à acquérir le bien de ne pas payer de droits d'enregistrement sur la valeur de SA construction.

·         En cas de travaux importants, le bailleur pourrait renoncer à son droit de refuser un renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur DEVRAIT le demander ( clause impérative en faveur du bailleur) . Et le bailleur ne peut renoncer à l'obligation pour le preneur de demander le renouvellement dans des délais strict qu'après le début du délai de 18 mois. Voir à JURISPRUDENCE dans l'ordre dégressif des dates l'arrêt de la Cour de Cassation du 21 mars 2003.

* Comment le sous-locataire peut devenir locataire principal: Voir à JURISPRUDENCE dans l'ordre dégressif des dates

( au chapitre 2 " Cesssion Sous-locxation ) les arrêts de la Cour de Cassation des 13 avril 2000 et 21 janvier 2002

·         Si le bail est renouvelé pour moins de neuf ans, le preneur perdrait ( doctrine ) le droit à demander d'autres renouvellements…

·         Même si le bail initial est de très longue durée, le droit à demander des renouvellements subsiste.

·         Opposabilité du bail commercial en cas de saisie: voir à JURISPRUDENCE dans l'ordre dégressif des dates ( au chapitre 7 : Procédure ) l'arrêt IMPORTANT de la Cour de Cassation du 19 juin 2003.

 

Lorette ROUSSEAU, notaire, professeur UCL, La vente du bien loué, in:

LES BAUX, Actualité législative et jurisprudentielle, Journée d'étude UCL le 16/09/ 2004, éd. C. F. de la FRNB

Texte légal: "12. Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1, 2, 3, et 4 de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins."

Extrait du texte de l'auteur:

La notification du préavis est à donner dans les trois mois de l'acquisition ( notion NON précisée ): " S'agit‑il de la date du compromis, de celle à laquelle ce compromis a acquis date certaine, de la date de l'acte authentique, de la date de la transcription au bureau des hypothèques, de la date à laquelle le locataire est informé de la vente ? … la doctrine semble accepter de suivre la thèse développée par M. Vlies, savoir: L'acquéreur tire son droit non pas de la loi mais du contrat, puisqu'il exerce celui‑ci en fonction d'une clause de faculté d'expulsion ; Il faut donc examiner la teneur du contrat de vente et les rapports entre vendeur et acquéreur:-‑ Si le contrat de vente ne dit rien, …s'en tenir à la date du transfert de jouissance dans la plupart des cas, celui-ci coïncidera avec le transfert de propriété (qui, dans la majorité des cas, sera différé à l'acte authentique) ;

‑ Il faudra que ce transfert soit opposable au preneur, en clair qu'il ait date certaine,"

 

Traité du Répertoire notarial relatif aux BAUX COMMERCIAUX : accès réservé aux souscripteurs: http://rni.larcier.be/fr/rni.php

 

Arrêt de la Cour  de Justice U.E. du 18 novembre 2004 dans l'affaire C-284/03 : Etat belge / Temco Europe SA
Constituent des opérations de location de biens immeubles celles par lesquelles une société octroie un droit précaire d'occupation contre le paiement dune indemnité fixe principalement en fonction de la surface occupée, lorsque ces contrats, ont essentiellement pour objet la mise disposition passive de locaux, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps ...
http://curia.eu.int/fr/actu/communiques/cp04/aff/cp040095fr.pdf

 

Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant.

Aspects civils et fiscaux (1re partie), par Antoinette Gosselin et Luc Herve, RNB., novembre 2004, p.550

Extrait: " La loi accorde au preneur le droit d'aménager les lieux loués dans une mesure qui déroge aux prin­cipes de droit commun, afin d'attirer la clientèle dans son établissement. Les art.7 et 8 sont des dispositions impératives qui tracent soigneusement les limites de ce droit dans le souci d'éviter les abus de nature á léser les intérêts du propriétaire….Au contraire, l'article 9 est supplétif."

 

Sénat de Belgique : tout ce qui a concerné le bail commercial depuis 1995:

http://www.senate.be/www/?MIval=/Registers/List&ACTIE=Z&ID=460600&LEG=0&LANG=fr

è NL : Register betreffende "huurcontract van een winkel" (Alles van 1995 tot nu)

http://www.senate.be/www/?MIval=/Registers/List&ACTIE=Z&ID=460600&LEG=0&LANG=nl

 

Art. 25 de la loi sur les baux commerciaux :  le 12 février 2007. Un article de Gilles CARNOY
Les indemnités d'éviction dues au locataire en cas de refus de renouvellement de son bail constituent des forfaits minima car ces indemnités peuvent, à certaines conditions, être supérieures
http://www.businessandlaw.be/article1235.html
Avertissement demandé par l'auteur
http://www.businessandlaw.be/article1.html

 

Du site DROIT BELGE NET è NL BELGISCHE RECHT NET:

1. BAILEUR:

La demande de renouvellement du contrat de bail commercial et la réponse à cette demande

èNL: De aanvraag tot hernieuwing van het handelshuurcontract avec le rappel utile :

" De hernieuwing van de handelshuur gebeurt niet automatisch. Als huurder beschikt u niet over een recht op huurhernieuwing, maar over de mogelijkheid deze aan te vragen, mits de naleving van strikte voorwaarden."

2. LOCATAIRE:

La demande de renouvellement du contrat de bail commercial et la réponse de votre bailleur

3. Résiliation anticipée ( attention: en matière de bail à loyer ! )

"Le locataire qui…estimerait qu’il peut en toutes circonstances imposer à son bailleur une résiliation anticipée du bail, accompagnée du paiement de l’indemnité prévue en pareil cas, commettrait une grosse erreur. Pour pouvoir espérer échapper au respect de ses obligations contractuelles jusqu’au terme du bail, il doit agir de bonne foi et démontrer que c’est contraint et forcé qu’il est amené à mettre un terme anticipé à la convention, en proposant alors à son bailleur de lui payer les indemnités prévues.

 

è NL FOD – Economie http://mineco.fgov.be/redir_new.asp?loc=/enterprises/vademecum/Vade3_nl-02.htm

Waar opletten bij handelshuur ? http://www.tijd.be/ondernemen/efficient_ondernemen/artikel.asp?Id=1373505

 

 

DROIT COMPARE :

 

Sites juridiques des pays de l'Union européenneè http://www.legifrance.gouv.fr/html/sites/sites_membres.htm ou/et:

 

Allemagne ( 2000 ) : FR: http://www.strasbourg.cci.fr/juridique/notes/cda/bailcod.pdf

 

France: http://www.notaires.fr/notaires/notaires.nsf/V_TC_PUB/BAIL-COMMERCIAL ( avec une certaine ressemblance à la législation belge )

 

Luxembourg : La plupart des baux commerciaux engagent le bailleur pour 9 années et le locataire pouvant résilier tous les 3 ans. + è Législation Grand Duché

 

Pays-Bas:è Site pour les recherches juridiques aux Pays-Bas

Voici ce que je lis dans l'étude française – avril 2004 - " Propositions pour une modernisation du régime

juridique des baux commerciaux et professionnels " http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/baux.pdf

«  Aux Pays-Bas, par exemple, il est fait référence au louage d’un local d’exploitation”. Il existe par ailleurs une loi particulière pour les bureaux administratifs, bancaires, les professions libérales, les locaux industriels : mais elle reste très libérale et laisse donc une grande place à la liberté contractuelle".

 

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CHAPITRE 4   span>

 

PRELABLE :lisez TOUT le chapitre …plus è

Les informations données dans ce Chapitre le sont uniquement pour attirer votre attention… sans garantie….

Les fréquentes évolutions de la législative demande une vérification des données !

Et tenez compte que de plus en plus de formalités s'effectuent par voie électronique

 

FORMALITES ONSS et TVA. :

 

NON OPPOSABILITE DE LA CESSION DU FONDS DE COMMERCE / DE L'ENTREPRISE A L'EGARD DE L'ORGANISME PERCEPTEUR DES COTISATIONS DE SECURITE SOCIALE - RESPONSABILITE SOLIDAIRE DU CESSIONNAIRE - EXCEPTION: DELIVRANCE D'UN CERTIFICAT –

MODELE - ART. 41QUINQUIES LOI 27/06/1969 M.B. 30/05/2007

Txte FR

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=2007-05-30&numac=2007022556

et NL

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2007-05-30&numac=2007022556

 

ONSS :

Du Forum de PIM.BE è http://forum.pim.be/messages.php?idsalon=19584&idsujet=276707&page_index=0

L’article 442 bis du Code des impôts sur les revenus vise à empêcher les contribuables possédant un fonds de commerce de le céder à un tiers sans s’acquitter de leurs dettes envers le fisc. Deux dispositions récentes viennent d’élargir le principe aux dettes en matière de TVA (depuis le 19 septembre 2005), ainsi qu’aux dettes vis-à-vis de l’ONSS et de l’INASTI (depuis le 1er janvier 2006).

 

TVA:

Depuis le 19 septembre 2005, le cessionnaire d'un fonds de commerce est responsable des dettes fiscales ( comme par le passé) mais également des dettes éventuelles de TVA.

Texte UCM è http://www.eti-hainaut.be/pdf/Achat_Fonds_Commerce.pdf

 

Textes repris de la M.L. de l' ALN ( février 2006 )

Texte 1: " Il faut envoyer une copie conforme aux recettes concernées, dans le délai d'un mois : c'est visé par le CODE de la TVA 2005 = art 93 undecies B + CODE ISR ex 2006 revenus 2005 = CIR 442 bis §1.

La convention peut prévoir : "Les parties se chargent d’adresser une copie conforme de la convention de cession du fonds de commerce et du présent avenant dans le délai légal de 1 mois aux recettes concernées."

Texte 2:" Le créancier hypothécaire m'a demandé la remise de:

- un certificat du receveur des Contributions délivré au cédant du fonds de commerce sur base de l'article 442bis du CIR'92;

- une copie certifiée conforme de la convention de cession qui a été portée, en même temps que le certificat susmentionné, à la connaissance du Receveur des Contributions, et ce dans les 30 jours suivant la date de ce certificat;

 A cette fin, j'ai remis un accusé de réception signé par le Receveur des Contributions duquel il ressortait que ledit Receveur avait été informé de cette cession dans les 30 jours (suivant la délivrance du certificat )"..

Texte 4 :

" La paragraphe 3 de l’article indique que les paragraphes 1 et 2, relatifs à l’obligation de notification pour rendre la cession opposable au fisc, ne sont pas d’application si le cédant joint à l’acte de cession le certificat dont question au paragraphe 3.

Donc, en cas de jonction du certificat, datant de moins de trente jours, la notification au fisc n’est pas obligatoire pour rendre la cession opposable. En cas de doute, rien ne vous empêche, cependant, de notifier par recommandé."

 

NOUVELLES FORMALITES COTISATIONS S Texte repris de la M.L. de l' ALN ( février 2006 ) OCIALES

" N'oubliez pas que depuis le 1er janvier 2006, la même procédure existe à l'égard des organismes percepteurs des cotisations sociales des travailleurs indépendants"

AR n°38 du 27/7/1967 organisant le statut social des travailleurs indépendants. Modifié par la loi du 20 juillet 2005:

" Art. 16ter. <inséré par la loi du 2005-07-20/41, LIRE l' art. 113 ; ED : 01-01-2006> § 1er. La cession, en propriété ou en usufruit, d'un ensemble de biens, composés entre autres d'éléments qui permettent de retenir la clientèle, affectés à l'exercice d'une profession libérale, charge ou office, ou d'une exploitation industrielle, commerciale ou agricole ainsi que la constitution d'un usufruit sur les mêmes biens, n'est opposable à l'organisme percepteur des cotisations qu'à l'expiration du mois qui suit celui au cours duquel une copie authentique de l'acte translatif ou constitutif a été notifiée à l'organisme percepteur des cotisations. Pour la suite : à jour au moins è 28/07/2006 : Version FR + Version néerlandaise

 

CESSION DE FONDS DE COMMERCE et CESSION DE BAIL :

Un article de Gilles Carnoy du 2 juin 2005 : http://www.businessandlaw.be/article989.html

Y lire en 16." Le transfert du bail commercial" avec renvoi à :

Cour de Cassation du 29 avril 1993

Sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession du bail. - EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.

Aux termes de l'article 11, I, alinéa 2, contenu dans la loi, la sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail, avec la conséquence que le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur. En ce cas, le sous-locataire est seul en droit, à l'exclusion du locataire principal, de faire valoir à son profit et contre le bailleur, tous les avantages que confère la loi sur les baux commerciaux. N-B: texte de l'arrêt non disponible sur le site de la Cour de Cassation. Publié par le J.T. 1993,p.687 et JLMB 1993,p.1154…

 

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CHAPITRE 5. PAS DE PORTE

 

 

Sur le site " http://www.droitbelge.be/ y lire ( 2004 ) è Baux commerciaux et "pas de porte".

Licéité Définition - Elément du loyer ? – Révision du loyer - Indemnité d'éviction –

 

Référence complémentaire : Cour d'Appel de Bruxelles du 29/01/1992 : sommaire repris du site du SPF Justice:

Le "pas de porte" expression qui n'a pas de contenu univoque, qualifie la somme qu'un locataire, en règle, accepte de payer au moment de la conclusion du contrat, indépendamment des obligations qui naissent de ce contrat.

Le "pas de porte" peut être, dans l'intention des parties, soit un supplément de loyer payé à l'avance, soit la contrepartie d'éléments de nature diverse, tels des travaux effectivement réalisés ou une situation privilégiée."

 

Du journal L'ECHO du 16 septembre 2005, par Isabelle EKIERMAN Avocate, Hautmont, Scholasse & Partners : "Pour tout savoir sur les reprises et pas-de-porte"

…( Pour la) jurisprudence belge: «Le pas-de-porte représente tantôt un supplément de loyer, tantôt la contrepartie d'avantages que le preneur obtient en dehors du cadre du bail :

Il faut en déterminer la nature en fonction de la commune intention des parties"

… l'identité du destinataire des fonds reste floue: s'agit-il du propriétaire ou du locataire sortant, voire des deux?

Les pas-de-porte versés aux propriétaires entrent donc dans le cadre de la définition jurisprudentielle. … ils tendent à disparaître…. le propriétaire préférera augmenter le montant du loyer - qui est seul représentatif de la valeur de son immeuble - plutôt que d'accepter le paiement d'une somme unique qui, si elle n'est pas considérée par le fisc comme un supplément de loyer, sera taxable en une seule fois.

…le pas-de-porte le plus pratiqué est celui payé entre exploitants,… versé par le locataire entrant au locataire sortant ou, dans le cadre d'un bail commercial par le cessionnaire du bail au cédant.…

Par le passé, l'application de l'art. 10 suscitait peu de polémiques parce que les commerçants cherchaient souvent à «remettre» leur commerce à un tiers à un prix …sur la base du chiffre d'affaires ou du bénéfice généré par ce commerce. ( mais )

les Commerces de détail se transmettent de moins en moins e les enseignes s'étendent de plus en plus. è nouvelle question légale :…une grande chaîne…, qui reprend un magasin familial… reprend ( elle ) aussi la clientèle, l'enseigne, l'organisation commerciale, les marques, le droit au bail, le mobilier du magasin l'outillage et les marchandises? ( non ) … il n'y a pas véritablement de cession du fonds de commerce...

… les tribunaux tendent à contourner le problème en réduisant les obligations du cédant en une seule obligation: ne pas exercer d'activité qui soit de nature à retirer avantage de la clientèle cédée, c'est-à-dire ne pas faire concurrence au cessionnaire….( mais ) les chaînes sont peu sensibles à la concurrence du commerce de détail et ... la proximité d'autres enseignes tend à accroître le passage de la clientèle.

En définitive, le pas-de-porte n'implique que de très loin la cession du fonds de commerce. Il est en réalité payé en contrepartie du seul contrat de bail. Ce sont…les emplacements …objet de toutes les convoitises.

Les propriétaires disposent donc de moyens de pression réels - le changement de l'affectation initiale et l'absence de cession du fonds de commerce - pour s' opposer à une cession du contrat de bail qui ne correspond ni à la lettre ni à l'esprit de la loi * jusqu'à présent, ils semblent n'en avoir fait que peu d'usage…

 

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leon.dochy@skynet.be

CHAPITRE 6. REFLEXIONS PERSONNELLES DE L'AUTEUR DU SITE : réagir ? è leon.dochy@skynet.be

 

 

La loi sur les baux commerciaux est une loi stable ( la seule modification significative a été l'augmentation du nombre de " demande au droit au renouvellement " ( voir ci-après ) mais est-ce un gage d'une loi parfaite ?

A en juger par le nombre très important et continu de recours à la Cour de Cassation on peut en douter ( beaucoup même ).

 

La caractéristique du droit au renouvellement est qu'il n'en est pas un ! puisque moyennant finances un propriétaire peut toujours le refuser ( je ne dis pas que c'est un mal, mais c'est un fait ) En réalité c'est un droit " à la demande " en renouvellement…

 

Un élément caractéristique du bail commercial est l'importance du loyer de départ : un loyer bas le restera toujours, un loyer élevé tout autant, et ce quelque soit l'évolution des situations. Je ne suis pas convaincu de l'assouplissement à cette mesure cité à LLN (ci-dessus)

 

Les conséquences juridiques à respecter après l'exercice favorable d'un renouvellement du bail restent mal connues : j'ai proposé que le locataire photocopie toutes les pièces de son dossier sur une ( deux parfois ? ) feuille en A3 pour les soumettre à l'enregistrement avec sa déclaration – elle en original – comme quoi le loyer nouveau ( et les charges ) des neuf prochaines années représente un montant de x EUR. Date certaine et opposabilité aux tiers seront ainsi présentes ( tout comme le respect du droit fiscal ) Le tout évidemment à défaut de rédaction – souvent peu aisée – d'une nouvelle convention en ce sens ( avec mention expresse = renouvellement).

 

Ne jamais oublier que l'apport en société d'un bail exige l'estimation de la contre valeur des loyers et charges encore à courir :le droit d'apport en société ( ZERO en 2006 ! ) n'exclut pas le droit de bail de 0,20%.En un temps lointain j'ai du le faire remarquer à un " grand " avocat, et tenez vous bien: en équivalent de monnaie d'aujourd'hui cela devait correspondre en un ordre d'idées à … 50.000 euros de droits d'enregistrement en plus !

 

CHAPITRE 7. Droit de préemption " comme si " bail à ferme

 

M.L. Notaris – Février 2007 - Q.et R. ( traduction L.D. ) + Avis d'un notaire expert en la matière

 

Bail commercial et droit de préemption stipulé comme si c'était un bail à ferme

 

Dans un bail commercial figure la clause : " Au cas où le bien serait vendu le locataire bénéficiera d'un droit de préemption conformément aux stipulations de la loi sur le bail à ferme "

Le locataire peut-il céder son droit de préemption à un tiers sur base de cette clause, ou bien cette possibilité de cession n'existe-elle que pour un fermier ?

Je pense que la cession est possible étant donné qu'il en est référé intégralement à la loi sur le bail à ferme.

 

Réponses ( que je partage, tout en déconseillant pareille clause et il devrait d'ailleurs exister une jurisprudence… que je n'ai pas retrouvé… )

1. D'accord avec vous étant donné les mots " stipulations de la loi sur le bail à ferme "

2. Je suis également d'accord mais le locataire devra rester dans le bien durant NEUF années car les sanctions prévues par la loi sur le bail à ferme seront également d'application.

 

28 FEVRIER 2007 :D'un notaire expert en la matière:… je n’ai jamais trouvé intéressant de faire une telle mention, la loi sur le bail à ferme étant tellement particulière. Je suis persuadé que la plupart du temps, les auteurs de telles clauses veulent se référer à la loi sur le bail à ferme, uniquement pour quelques points bien précis, c’est-à-dire le mécanisme du droit de préemption, avec les délais et notifications particulières.

Pour le surplus, je suis convaincu que les autres conditions, notamment d’exploitation minimale etc., on ne les a pas à l’esprit. Je pense que la meilleure solution est de ne pas se référer à la loi sur le bail à ferme, mais d’inclure une clause très spécifique, reprenant les termes, délais et obligations éventuelles

Dans le cas précis, ici, comme d’habitude, c’est le Juge du fond qui appréciera jusqu’où la référence à la loi sur le bail à ferme peut aller, en fonction de l’intention réelle des parties…

Site sur le Bail à ferme : allez au Chapitre 17 : - mais soyez patient: il faut du temps pour l'accès !

 

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