PARIS

Centre rive droite
Les appartements de caractère et les petites surfaces biscornues se trouvent à chaque coin de rue. Mais les prix restent élevés

Cent mille francs le m2 ! C'est le prix payé par l'acquéreur de cet appartement de la place des Vosges, dans le fameux pavillon de la Reine. Mais il s'agit d'une exception, car le marché du centre rive droite s'est quelque peu assagi. Dans le Ier, les vendeurs sont devenus plus raisonnables, la cote maximale ne dépassant pas les 33 000-35 000 francs le m2, pour des volumes avec de belles hauteurs de plafond dans des immeubles XVIIe de la rue Saint-Honoré, voire 40 000 francs le m2 rue de Rivoli en cas de vue sur les jardins des Tuileries. La place du Marché-Saint-Honoré, rénovée, mais où peu d'immeubles bénéficient d'un ascenseur, reste recherchée de 25 000 à 35 000 francs le m2.

Pour de beaux appartements familiaux ou des appartements de caractère, on cherchera rue d'Argenteuil, rue du Mont-Thabor, rue Sainte-Anne, rue Croix-des-Petits-Champs... " Mais le gros du marché, essentiellement des petites surfaces, tourne autour de 22 000-23 000 francs le m2 ", remarque Nathalie Naccache, de l'agence Century 21 Fortis Immo. Beaucoup d'étrangers se pressent dans l'arrondissement, principalement britanniques, américains, israéliens. Le Ier reste recherché pour son animation, ses restaurants, sa facilité d'accès, le Louvre, les jardins des Tuileries et du Palais-Royal. Mais, vers Châtelet-Les Halles, les choses se gâtent, l'ambiance " branchée décadente " faisant chuter les prix malgré de beaux appartements rue de la Ferronnerie ou rue Sauval. Dans le IIe, le quartier de l'Opéra reste essentiellement peuplé de bureaux. Rue de la Paix, les ventes se font surtout au numéro 8, autour de 33 000 francs le m2 avec travaux. La rue du 4-Septembre, malgré de beaux immeubles, ne dépasse pas 27 000 francs le m2, la rue de Richelieu reste à éviter si l'on recherche le calme avant tout. Vers la Bourse ou le Palais-Royal, rue des Petits-Champs ou autour de la place des Victoires, on trouve des immeubles du XVIIe avec des appartements souvent de charme autour de 22 000-25 000 francs le m2. Mais c'est dans le Sentier que les meilleures affaires sont à réaliser, bien que de nombreuses rénovations aient déjà eu lieu. Celles-ci se revendent désormais autour de 25 000 francs le m2.

Achat à l'aveugle.
Dans le Marais historique, les prix sont élevés. " Ils ont encore monté de 6 à 7 % en un an ", explique Eric Dewisme, de l'agence Bastimo. Un pied-à-terre de 5 millions de francs s'est vendu par téléphone en quarante-huit heures sans que l'acheteur n'ait daigné visiter. Rue Payenne, rue Pavée, rue Barbette, préparez-vous à payer 35 000 francs le m2 pour un appartement de caractère. Rue de Turenne, près de la place des Vosges, un 140 m2 entièrement à refaire est estimé à 25 000 francs le m2, ou 30 000 francs le m2 refait. Mais, à côté de ces beaux appartements achetés surtout par des Anglo-Saxons ou des Français expatriés, le Marais abrite beaucoup de petites surfaces vétustes et donnant sur une cours sombre. A l'ouest, Beaubourg reste peu prisé, aux alentours de 20 000 francs le m2. Mêmes tarifs, au nord, vers République, pour les beaux appartements ayant une entrée rue Meslay et une autre boulevard Saint-Martin. Autour du Carreau-du-Temple et de la rue de Bretagne, il faut compter 25 000 francs le m2, et près de 30 000 francs le m2 plus au sud, entre la Seine et le métro Saint-Paul, quartier où de très vieux immeubles en côtoient d'autres d'après-guerre de méchante facture. Les appartements familiaux du boulevard Henri-IV, malgré le bruit, atteignent 28 000 francs le m2, et ceux du boulevard Bourdon, avec vue sur le bassin de l'Arsenal, 30 000 francs, voire plus.

Y. L. G.

Pression fiscale par habitant
2 560 francs
Espaces verts par habitant
4,60 m2
Meilleurs lycées
Victor-Hugo, des Francs-Bourgeois

Si vous recherchez un investissement locatif en privilégiant une certaine qualité d'immeuble, d'excellentes opportunités existent dans le secteur de la Banque de France, comme ce studio, rue du Bouloi, de 19,50 m2, acheté 460 000 francs, qui se louera 3 500 francs par mois, avec une rentabilité de 7 % et une bonne possibilité de plus-value à terme.

Si vous cherchez un quartier animé, le quartier de la rue de Bretagne, entre les métros Temple et Filles-du-Calvaire, au nord du Marais et à deux pas de République est un must : des bouchers et des volaillers réputés, le marché couvert des Enfants-Rouges, et des appartements à des prix moins élevés que dans le sud du IIIe arrondissement. Le Marais ne regorge pas outre mesure d'appartements familiaux ni d'espaces verts, mais il reste un excellent quartier pour les enfants grâce aux nombreuses écoles et lycées de qualité, notamment vers le métro Saint-Paul (lycée Charlemagne, Victor-Hugo, des Francs-Bourgeois...)

Si vous recherchez une vraie valeur résidentielle, cet îlot est fait pour vous. La vue sur Seine se paiera cher (de 35 000 à plus de 70 000 francs le m2) surtout sur les quais sud (Orléans ou Béthune), mais les appartements sont superbes. Il existe aussi des appartements au centre de l'île, à 25 000- 35 000 francs le m2.

Pour les amateurs de rénovations, le nord du Sentier, entre Réaumur et les Grands Boulevards, reste recommandé. Un studio de 16 m2 à refaire rue de Cléry, au 4e étage sans ascenseur, acheté 265 000 francs, pourra se louer 2 500 francs charges comprises par mois. Comptez 25 000 francs le m2 pour un appartement déjà rénové, 20 000 francs pour un plateau à aménager.

Entre cafés, commerces et immeubles de caractère, l'idéal pour habiter branché, rues Bachaumont ou Saint-Sauveur, de 23 000 à 32 000 francs le m2. Il reste quelques volumes à saisir dans un programme neuf de Constructa, rue Montmartre, à 30 000 francs le m2.

Centre rive gauche
A Saint-Germain et dans le beau VIIe, les prix sont affolants. Et les biens familiaux du quartier Latin, prisés mais rares, restent à la hausse

Dans le VIIe arrondissement, les professionnels constatent un tassement des ventes depuis l'été. " Aujourd'hui, 90 % des acheteurs hésitent au vu des prix. Mais il reste 10 % de candidats très motivés, qui ont les moyens de leurs ambitions ", observe Paul Abib, de Grenelle Immobilier. Le marché est dopé par les étrangers : " Sur dix promesses de vente, la moitié provient de la clientèle internationale. " Persuadés que le dollar va baisser, les Américains sont les plus actifs, ainsi que les Français expatriés. " Dans le faubourg Saint-Germain, dès qu'un appartement a du charme ou de l'originalité, les prix s'envolent à plus de 40 000 francs le m2 ", constate Nathalie Garcin, de l'agence Emile Garcin. Un triplex 150 m2 rue Saint-Domi-nique ? 40 000 francs le m2. Un 1er étage de 280 m2 avec vue sur le Champ-de-Mars ? De 12 à 13 millions de francs. Vous optez pour un 5-pièces bien situé avenue de Breteuil ? De 37 000 à 45 000 francs le m2. " Avenues Bosquet, Rapp et de La Bourdonnais, il y a à nouveau de grandes surfaces disponibles : certains propriétaires vendent au plus fort et attendent que le marché reflue ", constate Jean-Bernard Rech, de l'agence Eiffel Rive Gauche. Ici, comptez entre 6 et 7 millions pour un beau 150 m2. Pour trouver des prix plus raisonnables, il faut chercher du côté de la rue Cler ou vers Sèvres-Lecourbe.

Paysage identique dans le VIe, en pis : il n'y a même pas de " petit " quartier village de type Gros-Caillou. Pour qu'un appartement cote au-dessous de 30 000 francs le m2, il faut qu'il ait un défaut rédhibitoire. La palme du luxe revient aux programmes Cogedim de la rue Oudinot ou à l'ancien siège de Hachette, à l'angle des boulevards Saint-Michel et Saint-Germain, près de 50 000 francs le m2. Sinon, au-dessus de 40 000 francs : le quartier des Beaux-Arts, les rues Jacob et de Seine, du Cherche-Midi, Madame, toutes les rues autour du Luxembourg, et quelques superbes classiques familiaux rue de Rennes malgré le vacarme des automobiles. Boulevard Saint-Germain, un 2-pièces de 40 m2 à moins de 1,5 million est rare et se vend rapidement. Quai des Grands-Augustins, un 170 m2 a franchi les 10 millions. Le petit quartier Vavin, très stable et fiable, varie de 30 000 à 45 000 francs le m2 ! " Le VIe est attirant pour les investisseurs qui louent en meublé des 2-pièces pour 5 000 ou 6 000 francs par mois ", constate Frank Roiena, de Dauphine Rive Gauche.

Le Ve frémit aussi. Certes, " sa cote demeure homogène, entre 25 000 francs le m2 pour un studio au premier étage à Maubert et 30 000 francs pour un beau 5-pièces avec vue, avenue des Gobelins ", observe Jean-Michel Sahraoui, de Century 21 Olympierre. Cette relative sagesse des prix s'explique par le faible turn-over, peu propice à la spéculation. Surtout peuplé d'intellectuels souvent peu motivés par l'entretien des immeubles, l'arrondissement comprend, depuis l'origine, essentiellement des petites surfaces. Mais il y a des exceptions. Certaines adresses peuvent atteindre 40 000 francs le m2 : la place du Panthéon, les quais (avec vue sur Notre-Dame), les appartements de caractère des rues de Bièvre, Maître-Albert et Frédéric-Sauton, des grandes surfaces boulevard Saint-Germain ou boulevard Saint-Michel (avec la vue sur le Luxembourg), le quartier du Val-de-Grâce et les deux rues surplombant les jardins des Arènes de Lutèce. Un peu moins cher : la rue des Ecoles entre 27 000 et 32 000 francs le m2, le bas du boulevard Saint-Michel entre 24 000 et 30 000 francs, le quartier piétonnier de la rue de la Huchette, pied-à-terre pour provinciaux et étrangers et, dans le sud, plus triste, la limite du XIIIe.

Y. L. G.

Pression fiscale par habitant
2 560 francs
Espaces verts par habitant
4,49 m2
Meilleurs lycées
Henri-IV, Stanislas, La Rochefoucauld

L'îlot de tranquillité et d'harmonie constitué autour de l'église Sainte-Clotilde, par les rues Las Cases, de Martignac et Casimir-Périer, est un des must absolus du VIIe, de même que la rue de Bourgogne toute proche. Inutile d'espérer dans ce havre de paix trouver à moins de 40 000 francs le m2 un appartement correct.

Les immeubles sont plutôt modestes et manquent de classe, cependant le quartier du Gros-Caillou, vers la rue Bosquet, avec les excellents commerces de la rue Cler, est typique d'une rive gauche plutôt village et bon enfant, de 26 000 à 28 000 francs le m2.

Une simple vue sur le Jardin du Luxembourg fait s'envoler les prix, comme dans la fameuse rue Guynemer aux immeubles pourtant quelconques. Avec la vue, comptez entre 70 000 et 100 000 francs le m2 ! Mais, sur cour, la cote retombe - si l'on peut dire - à 35 000 francs le m2. Toutes les adresses qui bordent de près ou de loin le Luxembourg sont en or : le m2 dans les rues de Fleurus, de Médicis, de Vaugirard, de Condé, de Tournon et Férou se trouve à partir de 40 000 francs.

Ce n'est pas la tendance la plus moderne, mais il reste des cinémas d'art et d'essai, et des cafés " littéraires " autour de la rue Saint-André-des-Arts et de la rue de l'Eperon, près de la place Saint-Michel. Idéal pour un pied-à-terre autour de 35 000 francs.

Le Ve, qui est, par tradition, le vivier de locataires étudiants, rassure les investisseurs. Et le sud a pour lui un avantage non négligeable, c'est le moins cher du Ve. Vers Saint-Marcel, les rues Poliveau ou du Fer-à-Moulin, un studio de 20 m2 acheté 530 000 francs peut se louer 3 500 francs par mois.

De la rue des Ecoles à Censier, le quartier Latin est le rêve des familles qui n'ont que l'embarras du choix pour trouver un bon établissement scolaire pour leurs enfants. Le centre du Ve est également très sûr. Mais les appartements familiaux sont rares sur le marché. Pour en déceler, il faudra vous armer de patience et chercher autour de la rue Monge et de la rue Claude-Bernard, dans la pierre de taille (les prix oscillent entre 25 000 et 30 000 francs le m2), ou rue Lhomond ou Tournefort, près de la place Lucien-Herr.

Ouest
Dans ces quartiers chics, les prix s'approchent de leurs niveaux d'avant la crise de l'immobilier. Les moins fortunés pourront aller au nord

Les quartiers résidentiels de la rive droite ont retrouvé un niveau de prix impressionnant, de 30 000 à 40 000 francs le m2 pour les affaires de qualité. On se croirait presque revenu avant la crise du début des années 90 !

Très demandé par les acheteurs américains, mais aussi par des Français ayant fait fortune en Bourse ou dans la nouvelle économie, le nord du XVIe a retrouvé une belle valeur. A tel point que " vendeurs et acheteurs s'y conduisent comme dans une foire d'empoigne ", témoigne un professionnel désabusé. L'emballement ne touche pas que les appartements d'exception. Un 4-pièces classique sans défaut majeur s'arrache à prix d'or. A l'Alma, vers Iéna ou au Trocadéro, provinciaux et étrangers paient leur pied-à-terre de 35 000 à 38 000 francs le m2. Impossible d'y trouver un 130 m2 correct à moins de 4,5 millions de francs. Mêmes sommets à la Muette. " Autour de la rue de Passy, les prix des appartements quelconques démarrent à 30 000 francs le m2 ", fait remarquer Roger Abecassis, de Consultants Immobilier. Avec une terrasse, la cote peut monter jusqu'à 45 000 francs le m2. Avenue Henri-Martin, les beaux appartements en étage élevé s'échangent aux alentours de 50 000 francs le m2, comme au bon vieux temps d'avant 1992. Aujourd'hui, " l'avenue Victor-Hugo et tout le quartier autour de la porte Dauphine cotent de 30 000 à 35 000 francs le m2, voire plus en cas de vue sur verdure ", analyse Bérénice Miliotis, de SFI Victor-Hugo. Le nord d'Auteuil varie de 30 000 à 32 000 francs le m2, l'avenue Mozart de 28 000 à 30 000 à cause du bruit. " Le XVIe est plus animé qu'auparavant, et la vie de quartier existe désormais aussi autour de Janson-de-Sailly, vers la rue de Chaillot, dans le quartier de la rue Pergolèse, analyse Alexandre Voillot, du cabinet IFI Monceau. Les appartements familiaux sont de qualité et nombreux, les commerces souvent excellents. Ces raisons ont permis une nouvelle envolée des prix. " Quant aux hôtels particuliers, le moindre d'entre eux vaut entre 30 et 40 millions de francs. Et les rares maisons à échelle humaine cotent rarement au-dessous de 10 millions.

Les prix du XVIIe sont à peine plus sages : 25 000 francs le m2 pour un studio ou un 2-pièces dans le très vivant mais bruyant quartier des Ternes, près du marché de la rue Poncelet ; 30 000 francs dans le quartier-village de Saint-Ferdinand ou dans les hideux immeubles des années 70, rue des Acacias. Les prix sont du même ordre sur les grands axes comme le boulevard Malesherbes ou l'avenue de Villiers, à cause du bruit. En revanche, le prestige s'arrache. Dès que l'on prononce les mots " Parc Monceau ", acheteurs et vendeurs perdent toute prudence. Ce n'est que vers l'est que la fièvre retombe. Mais, dans le secteur des Batignolles, les prix ont grimpé sous la pression d'acheteurs qui ne pouvaient s'offrir le quartier Monceau. Dans le neuf, une vingtaine de programmes sont disponibles entre le XVIe et le XVIIe, dont le fameux Parc de Passy sur la Seine, où le m2 se vend en moyenne à 47 000 francs, selon son promoteur Jean-Claude Szaleniec, directeur de Meunier-Habitat.

Le VIIIe n'est pas en reste. En haut de l'échelle, le triangle d'or - places de la Concorde, de l'Alma et des Ternes - dépasse les 40 000 francs le m2. " Les grands appartements de l'avenue de Messine ou de l'avenue Hoche peuvent coter très haut ", constate Jean-Pierre Renaudon, de l'agence Féau-Dauchez. Dans ce quartier qui revient doucement à l'habitation, ce n'est que vers la place de l'Europe que les prix du m2 chutent, à 25 000 francs. Mais cette partie de l'arrondissement, longtemps considérée comme vieillotte, est à surveiller. On y trouve d'excellentes copropriétés avec des appartements haussmanniens aux plans excellents. Les magasins d'instruments de musique de la rue de Rome ne seront bientôt plus seuls à donner une âme au quartier : quelques cafés et boutiques s'ouvrent vers la place de Dublin.

Y. L. G.

Pression fiscale par habitant
2 560 francs
Espaces verts par habitant
25 m2
Meilleurs lycées
Fénelon-Sainte-Marie, Saint-Jean-de-Passy, Carnot

De Claude-Bernard à Molière, de Janson-de-Sailly à Saint-Jean-de-Passy, de La Fontaine à Gerson, lycées et collèges publics et privés abondent. L'emplacement clé pour être au coeur du dispositif se situe entre l'avenue Henri-Martin et la porte d'Auteuil. Le quartier de la Muette et les alentours de la rue de Passy sont recommandés pour leur animation et leurs nombreux magasins.

Le quartier des rues de Lévis et de Tocqueville est depuis longtemps à la mode. Ses trois atouts : d'excellents commerces (le marché de la rue de Lévis), de la pierre de taille aux prix relativement doux (de 26 000 à 30 000 francs le m2 tout de même) et une situation parfaite à quelques minutes du périphérique, du parc Monceau, de Saint-Lazare et de la Madeleine.

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Est
Ces arrondissements presque centraux, bourgeois ou populaires, sont très courus. Et les prix ont stoppé leur escalade depuis six mois

Selon Patrick Jubault, de l'agence Minclert Immobilier, " les prix du IXe se sont stabilisés depuis six mois ". Mais la demande demeure forte. En dehors du centre " romantique " autour de la rue des Martyrs, de la place Saint-Georges et de l'avenue Trudaine où sont les logements les plus chers, la mairie a subventionné le ravalement de nombreuses façades et parties communes autour du square de Montholon. Les rues de Dunkerque et du Delta (square d'Anvers) sont à redécouvrir pour leurs appartements familiaux à bon prix (le m2 oscille de 16 000 à 22 000 francs). Les commerces reviennent dans le quartier hauss- mannien Liège-Europe (de 24 000 à 32 000 francs le m2). Intéressant, au sud, le quartier Drouot (le m2 va de 22 000 à 28 000 francs) et autour des rues Richer et Bergère. Au nord, entre Blanche et Pigalle (de 17 000 à 24 000 francs le m2), l'ambiance reste chaude. Quant aux maisons, cachées dans des cours, elles valent plus de 10 millions.

Le Xe continue sa mutation au sud, via le réaménagement des Grands Boulevards, mais aussi à l'est où la rénovation du quartier Sainte-Marthe est à surveiller. L'arrondissement reste privilégié pour qui re- cherche des grandes surfaces à réhabiliter. Les immeubles anciens du Xe sont souvent de grande qualité, bien que mal entretenus. Recommandés : la cour des Bretons, où le rénovateur Patrick Isoré aménage lofts et ateliers à partir de 15 000 francs le m2 ; le canal Saint-Martin, moins cher au nord que vers République, mais plus agréable au sud, et les rues voisines comme la rue de Marseille (de 16 000 à 22 000 francs le m2). Mais aussi la belle avenue Claude-Vellefaux à l'est (le m2 tourne autour de 15 000 francs). On trouve de beaux appartements rues d'Hauteville et autour de Saint-Vincent-de-Paul (de 20 000 à 22 000 francs le m2). Mais il vaut mieux éviter le boulevard de Magenta ou la rue La Fayette, bruyants.

Dans le XIe également, les acheteurs ont résisté à la hausse. Boulevard Voltaire, les immeubles en pierre de taille valent 24 000 francs le m2 au maximum de République à Saint-Ambroise. Au sud, " dans le triangle Beaumarchais-Amelot-Richard-Lenoir, le m2 démarre à 20 000 francs et ne devrait pas dépasser 26 000 francs, y compris autour de la Bastille ", analyse Eric Dewisme, de l'agence Bastimo. Au nord du boulevard Voltaire, on est au-dessous de 20 000 francs. " Vers Nation, le marché s'est stabilisé entre 18 000 et 22 000 francs le m2 : ici, beaucoup d'immeubles n'ont pas d'ascenseur ", rappelle Louis Ferracci, de Laforêt Immobilier.

Le XIIe est en pleine effervescence. Mais la hausse est stoppée. " Les prix du beau se stabilisent, et ceux du moyen déclinent ", constate Sylvie Grand, de Foncia Daumesnil. Au top : les quartiers commerçants (marché d'Aligre, rue du Rendez-Vous), la pierre de taille (de l'avenue de Saint-Mandé à la place Daumesnil). La vue sur la Coulée verte a fait monter les prix jusqu'à 28 000 francs en étage élevé. Boulevard de la Bastille, un appartement avec vue sur le bassin de l'Arsenal atteindra 30 000 francs le m2. La rue du Faubourg-Saint-Antoine, jusqu'à l'avenue Ledru-Rollin, cote de 20 000 à 22 000 francs le m2 pour le classique, et, pour les lofts et les duplex, le m2 peut monter jusqu'à 25 000 francs. C'est moins cher vers Faidherbe-Chaligny. Et certaines pe- tites surfaces au premier étage chutent à 16 000 francs le m2.

Y. L. G.

Pression fiscale par habitant
2 560 francs
Espaces verts par habitant
24 m2
Meilleurs lycées
Condorcet, Rocroy-Saint-Léon, Charles-Péguy, Saint-Michel- de-Picpus

Le sud de la Nation, de l'avenue de Saint-Mandé à la place Daumesnil en passant par le boulevard de Picpus, comprend de nombreuses écoles de qualité. Les appartements familiaux se négocient entre 25 000 et 28 000 francs le m2, voire 30 000 pour les plus beaux, rares et très demandés. Comme en témoigne ce 125 m2 avenue du Bel-Air, vendu 3,6 millions de francs.

Même si les branchés s'installent jusqu'au canal Saint-Martin, rue du Faubourg-Saint-Antoine et à Ménilmontant, la rue Oberkampf reste un symbole, et certains propriétaires traquent le naïf en proposant jusqu'à 30 000 francs le m2 ! Ne tombez pas dans le piège : la meilleure partie est située entre le Cirque d'Hiver et le boulevard Voltaire. La cote du m2 atteint de 16 000 à 19 000 francs au nord de Voltaire et de 19 000 à 25 000 francs au sud.

Embelli par les Jardins de la Mémoire, desservi par la station de Météor Cour-Saint-Emilion, animé par le complexe Ciné-Cité et une rue commerçante, bientôt relié par une passerelle vers la Bibliothèque François-Mitterrand, le parc est une réussite. Le dernier programme neuf, Bercy Park, de la Sorif, s'est vendu aux trois quarts à 32 000 francs le m2 en moyenne. Des biens récents reviennent sur le marché à partir de 26 000 francs le m2.

" Bientôt un nouveau Montorgueil ", dit Patrick Nicaud, de Century 21 Magenta La Fayette. A deux pas des Grands Boulevards, de beaux immeubles dans un futur quartier piétonnier, déjà commerçant et pittoresque mais en devenir, car le Strasbourg-Saint-Denis est encore un peu chaud (de 13 000 à 17 000 francs le m2).

Un quartier d'immeubles magnifiques. Avec des appartements aux plans souvent originaux, rue Ballu, Moncey, de La Rochefoucauld, d'Aumale, de La Tour-d'Auvergne ou Condorcet. De 22 000 à 32 000 francs le m2.

Sur la place règne une ambiance particulièrement bon enfant, grâce aux commerces de la rue de la Roquette (de 17 000 à 22 000 francs le m2) et de l'avenue Ledru-Rollin, et à de sympathiques cafés et boutiques. Et la Bastille est à deux pas. Bons immeubles en pierre de taille ou de Paris... et deux manèges autour de la mairie.

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Sud
Météor, la BNF, la place d'Italie dopent les m2 du XIIIe. Mais il y a des affaires. La pierre de taille hisse les prix du XIVe. Prospectez le neuf du XVe

Le sud de Paris s'est embourgeoisé, au point de devenir difficile d'accès pour les jeunes couples en quête d'une première acquisition. Si vos moyens vous le permettent, mieux vaut chercher au nord de l'axe Convention-Tolbiac-Alésia. Au-delà de cette frontière, à l'exception des pourtours des parcs André-Citroën, Georges-Brassens et Montsouris, l'animation manque et l'habitat est hétéroclite. A signaler : une trentaine de programmes neufs sont mis en vente dans le sud de Paris, dont plus d'un tiers dans le XVe.

D'abord, honneur au XIIIe, en vogue, dont les prix enfin se stabilisent. C'est à l'ouest que se mènent les trois quarts des recherches, aux alentours de la place d'Italie. " Mais beaucoup de grandes surfaces sont surestimées : proposées entre 25 000 et 30 000 francs le m2, elles valent en fait 20 % moins cher ", estime Véronique Le Péron, de l'agence Immo Ex- press Bobillot. Le top de cet arrondissement demeure la pierre de taille des Gobelins (jusqu'à 30 000 francs le m2). Mais le marché est dynamique partout.

Vers la Seine, autour de la Bibliothèque nationale de France, les nouveaux quartiers de Paris rive gauche avancent à grands pas. Les promoteurs Cogifrance et Seeri ouvriront, au premier trimestre, les bureaux de vente des premiers programmes d'appartements neufs, entre 25 000 et 30 000 francs le m2. La construction par MK2 de la Cité de l'image et du son, avec ses quatorze salles de cinéma, a commencé. En bordure de ce nouveau XIIIe, dopé par la ligne de métro Météor, le quartier Chevaleret regorge de petites surfaces. Le récent de qualité vers la place Jeanne-d'Arc affiche un m2 autour de 20 000 francs. Rue de Tolbiac, le m2 des immeubles en pierre et brique à rénover démarre à 14 000 francs, et la pierre de taille monte jusqu'à 20 000 francs. Les tours de la rue Dunois sont à la mode. Et les maisons de la place de l'Abbé-Georges-Hénocque ont du caractère, et de la valeur : de 3,5 à 4,5 millions.

Les prix sont tout aussi soutenus dans le XIVe. Les plus élevés concernent les grands immeubles en pierre de taille de Montparnasse, des boulevards Raspail et Edgar-Quinet (de 33 000 à 35 000 francs le m2)) ou à des étages élevés de la rue Froidevaux. Le quartier de la mairie frôle allégrement les 30 000 francs le m2. Le pôle du RER (Denfert, avenue René-Coty, boulevards Saint-Jacques et Arago) cote environ 25 000 francs le m2. C'est vers Pernéty et Plaisance que l'on pourra trouver des prix plus doux, mais " inutile d'y chercher une grande surface à moins de 22 000 francs le m2 ", affirme Henri Piltant, de Laforêt Immobilier. Et les chanceux trouveront peut-être une jolie maison dans une impasse de la rue Didot.

Enfin, les prix se stabilisent dans le XVe, à un niveau élevé au nord et à l'ouest. Les grandes surfaces réapparaissent dans le récent. Les appartements, construits dans les années 90 près du parc André-Citroën et ache-tés à l'époque entre 35 000 et 40 000 francs le m2, reviennent sur le marché. L'atypique fait ici recette, tel ce 115 m2 en triplex rue Sébastien-Mercier, entre Javel et Saint-Charles, vendu 3,5 millions. Mais, vers la porte de Versailles, la cote chute. Le m2 pour un premier étage rue Desnouettes ne vaut que 18 000 francs. Le gros du marché se situe aux abords du métro Convention, de la mairie ou de la rue Saint-Charles, proches des écoles et des commerces.

Y. L. G.

Pression fiscale par habitant
2560 francs
Espaces verts par habitant
2,50 m2
Meilleurs lycées
Claude-Monet, Emile-Dubois, Ecole bilingue Jeannine-Manuel

Ce n'est pas dans le XVe que l'on obtiendra la rentabilité la plus élevée. Mais les 7 à 8 % brut sont envisageables. Dans de nombreux secteurs, un studio de 20 m2 à 380 000 francs après travaux se louera 2 800 francs. " C'est le quartier idéal si l'on veut pouvoir plus tard y loger ses enfants ", dit Thierry Trumeau, de Century 21 Quai Ouest.

En bordure du chantier de la Zac Paris rive gauche, dans les petits immeubles anciens en crépi des rues du Chevaleret, de Domrémy ou Duchefdelaville, on trouve des studios de 22 à 23 m2 à 350 000 francs qui pourront se louer 3 400 francs. Le quartier sera dans peu de temps très agréable à vivre, et les petites surfaces sont aujourd'hui l'idéal pour un premier achat.

Avec son centre commercial Galaxie et son cinéma Gaumont Grand Ecran, la place d'Italie est devenue un pôle d'attraction. Autour, l'avenue des Gobelins, la Butte-aux-Cailles, le square Le Gall et la rue Bobillot sont désormais recherchées par de nombreuses familles, qui savent que le quartier regorge d'écoles et de lycées de qualité (de 20 000 à 30000 francs le m2).

Entre la mairie, l'avenue du Maine et le cimetière du Montparnasse, tout proche de Denfert et du RER, le quartier village des rues Boulard et Daguerre, aux commerces et restaurants réputés, est devenu un must : dans un immeuble Art déco de la rue Boulard, certains volumes valent 38 000 francs le m2.. Et certaines maisons se sont vendues au-delà de 10 millions. Là, il faut compter de 25 000 à 30 000 francs le m2.

Le parc Montsouris est peut-être le plus beau de tous les espaces verts de la capitale. On peut choisir d'habiter sur le parc, rue Nansouty ou rue Gazan (autour de 30 000 francs le m2), parfois un peu bruyantes. Ou dans les immeubles neufs de la Zac Montsouris (de 25 000 à 28 000 francs le m2). Ou encore de s'offrir une maison ultra-chère ou un appartement original dans l'une des ruelles voisines.

Avec sa pierre de taille, l'avenue Félix-Faure est une artère à l'unité parfaite. Avec de magnifiques immeubles des années 20, c'est l'archétype de la valeur sûre de l'immobilier. Mais, tout autour, le centre du XVe est à l'abri du temps et des modes, avenue Emile-Zola, place du Commerce, rue Saint-Charles ou square Violet (de 25 000 à 30 000 francs le m2).

Nord
La hausse des prix est finie. Hormis Montmartre, quartier coup de coeur, ces arrondissements appréciés des familles regorgent d'affaires intéressantes

Les prix se sont stabilisés dans les quartiers populaires de Paris, les acheteurs potentiels n'étant plus capables de suivre la hausse imposée par les propriétaires.

Dans le XVIIIe arrondissement, Montmartre demeure à part. Ici, la moindre vue se paie très cher, et ce marché particulier des hauteurs de la Butte n'obéit qu'à la règle du coup de coeur (prévoyez de 25 000 à plus de 40 000 francs le m2). Dès que l'on quitte ces lieux privilégiés, l'arrondissement regorge de secteurs attractifs. Le quartier des Abbesses est l'un des plus branchés de la capitale. La rue Caulaincourt possède des immeubles anciens magnifiques, les seuls où l'on peut trouver des appartements familiaux, avec une vie de village et une pente pas trop raide par endroits (25 000 francs le m2). Le quartier Jules-Joffrin est aussi valorisé par des commerces de qualité. Le square Clignancourt reste une enclave résidentielle aux immeubles en pierre de taille. Beaucoup plus accessibles, autour de 15 000 francs le m2, les rues Ramey, Custine " et surtout Simart et Eugène-Sue, dont les façades ont été rénovées avec l'aide de la mairie ", rappelle Laurent Akil, de l'Immobilière Marcadet. Les rues Ordener, Marcadet et Championnet ont beaucoup d'immeubles en pierre de Paris, de bonne facture, qui cotent aujourd'hui entre 15 000 et 20 000 francs le m2. " La limite à ne pas franchir pour l'investisseur : le nord de la rue Championnet et l'est de la rue Marx-Dormoy ", conseille Patrick Bachellerie, de Laforêt Immobilier

Dans le XIXe arrondissement, " les prix sont stabilisés depuis six mois, mais l'offre n'est pas assez pléthorique pour les faire baisser ", estime Christine Niederlender, de l'Etude Lesieur. Si l'avenue de Flandre, rénovée, est encore en devenir (de 12 000 à 15 000 francs le m2), le bassin de la Villette offre aujourd'hui à ses habitants un véritable cadre de vie, et les appartements sur les quais valent jusqu'à 20 000 francs le m2. Près du parc de la Villette, un grand programme de logements neufs, baptisé Le Parc des Musiciens, se vend avec régularité à partir de 16 500 francs le m2. Au métro Danube, les maisons de la rue de Mouzaïa sont de deux formats : autour de 90 m2, à 2 millions de francs, ou 150 m2, pour plus de 3 millions. Les appartements situés face au parc des Buttes-Chaumont sont plus chers dans la rue Manin, exposée au sud (jusqu'à 25 000 francs le m2), que dans les rues Laumière et Botzaris (de 18 000 à 23 000 francs le m2). Enfin, on trouve de la pierre de taille de qualité avenue Simon-Bolivar ou rue des Pyrénées, pour un prix allant de 16 000 à 19 000 francs le m2. Les amateurs de constructions des années 70 et 80 doivent s'intéresser à la rue de Crimée. Sont également recommandés : le quartier-village autour du métro Jourdain et le secteur allant de la rue Rébeval au boulevard de la Villette, où l'on peut trouver des lofts à retaper et d'anciens ateliers sur cour.

Branchés et familles.
Dans le XXe arrondissement aussi, la hausse est finie. Pour Pascal Hervé, de l'agence Odyssée, " mieux vaut, pour le moment, éviter les environs du parc de Belleville ou des cités du quartier Saint-Blaise ". L'arrondissement est un excellent quartier pour les familles, avec une vraie vie locale à Gambetta, à Jourdain, à Pelleport ou à Saint-Fargeau (pour les grands appartements dans le récent, privilégiez les constructions des années 80 plutôt que celles des années 60). Mais également pour les branchés, autour de la rue de Ménilmontant, ou pour ceux qui souhaitent rénover, rue des Cas- cades. Ou encore pour les investisseurs, un peu partout. Les amateurs de maisons chics trouveront leur bonheur dans le hameau de La Campagne à Paris et ceux qui préfèrent rénover fouilleront vers la rue de l'Est, où une bâtisse de 83 m2 s'est vendue 1,17 million de francs.

Au total, une trentaine de programmes de neuf sont proposés dans les trois arrondissements.

Y. L. G.

Pression fiscale par habitant
2 560 francs
Espaces verts par habitant
3,5 m2
Meilleurs lycées
Auguste-Renoir, de l'Initiative, Hélène-Boucher

L'aménagement du bassin de la Villette, l'installation d'un cinéma MK2 et de cafés à la mode ont eu l'effet escompté. Même si l'on est loin du fourmillement constaté aux Abbesses, l'autre pôle branché des quartiers nord, cet endroit du XIXe est particulièrement animé et offre des prix intéressants dans du récent ou de l'ancien, entre 15 000 et 20 000 francs le m2.

Ce quartier reste une enclave. Le parc est toujours le paradis des enfants, et les écoles et les crèches sont nombreuses. Ici, on trouve sans mal des appartements familiaux, et le marché Secrétan est tout proche.

Si vos moyens vous le permettent, cherchez dans les lieux mythiques : la place du Tertre, les rues Ravignan et Norvins, l'avenue Junot, la villa Léandre, les résidences du Moulin-de-la-Galette et de la Folie-Sandrin, la rue Saint-Vincent au pied des vignes. Pour des maisons ou des terrasses avec vue, les prix dépassent 40 000 francs le m2.

Dans ce quartier des comédiens et des musiciens, aux alentours de la mairie et du métro Jules-Joffrin, on trouve les fameux commerces de la rue du Poteau et de la rue Duhesme. Les appartements s'y négocient autour de 20 000 francs le m2.

C'est dans ce secteur que l'on trouve les beaux immeubles en pierre de taille du XXe arrondissement. Le quartier est recherché, et ce type d'immeubles s'arrache d'autant plus que l'on s'approche de la place Gambetta. Tarifs moyens de 15 000 à 20 000 francs le m2.

Clientèle branchée ou non, les investisseurs feront un excellent placement en achetant rue de Ménilmontant, autour de l'église Notre-Dame-de-la-Croix, où un 35 m2 acheté entre 400 000 et 450 000 francs se louera de 4 000 à 4 500 francs, soit 10 % brut de rentabilité.

Hauts-de-Seine

Le mètre carré flambe dans ces deux communes de l'Ouest parisien, notamment à l'orée du bois de Boulogne

A Neuilly, " les transactions se font moins vite et les acheteurs sont moins nombreux ", observe Olivier Morgaine, de l'agence Laforêt. Les prix deviennent dissuasifs : de 25 000 à 32 000 francs le m2. Dans les secteurs bruyants (quais ou avenue Charles-de-Gaulle), il faut compter 20 000 francs au moins. Dans les immeubles de standing près du bois de Boulogne, on ne trouve rien à rénover à moins de 30 000 francs le m2. Préférez le centre-ville, bien doté en commerces et en écoles. Autour de la mairie, les biens se négocient à partir de 28 000 francs. De l'autre côté de la rue de Villiers, à Levallois, les grues disparaissent du paysage. Achevés dans les années 90, les immeubles du front de Seine attirent toujours des cadres en quête de confort moderne : une petite terrasse et une vue se paient facilement plus de 25 000 francs le m2. Si vous préférez les espaces verts, les rues commerçantes et les vieilles pierres, allez vers la mairie. Les grands appartements s'y négocient autour de 20 000 francs le m2. Plus au sud, vers la rue Jacques-Ibert, on peut trouver des surfaces à rénover pour 13 000 francs le m2.

C. S.

Pression fiscale par habitant
4 660 francs
Espaces verts par habitant
4 m2
Meilleurs lycées
Sainte-Marie, Léonard-de-Vinci

Vous ferez un gros chèque si vous craquez pour l'une des belles demeures qui se cachent Villa du Roule et avenue Philippe-Le Boucher. Ces villas qui font le bonheur d'acheteurs étrangers se monnaient entre 5 et 12 millions de francs. De jeunes " start-upeurs " se sont laissé séduire l'an passé. Ils pourraient les remettre sur le marché d'ici à quelques mois...

Le fin du fin à Neuilly est de résider à Saint-James, où l'on trouve aussi de belles villas. Le lycée y a bonne réputation, le bois de Boulogne est proche et les prix s'en ressentent : comptez de 25 000 à 35 000 francs le m2. Rues du Centre ou Delabordère, les derniers étages frisent les 40 000 francs.

A proximité de tous les commerces, il reste de nombreuses petites surfaces à rafraîchir et d'appartements à regrouper, entre 13 000 et 15 000 francs le m2. Prévoyez toutefois entre 3 000 et 4 000 francs de travaux au m2.

Pénurie
Dynamisme économique, explosion démographique, donc rareté de l'offre et envolée des prix. L'occasion se trouve hors les murs.

C'est affreux, nous sommes dans un marché de pénurie. Il n'y a pas grand-chose à la location, ni à la vente ", observe Yann Le Pollès, responsable de l'agence Schumann, installée depuis vingt ans dans la ville. Rien d'étonnant à cela puisque, de 1990 à 1999, la population de la métropole Nantes-Saint-Nazaire a progressé de 9 %. Avec 270 000 habitants, la cité des ducs de Bretagne est devenue la sixième ville de France. D'après une étude réalisée par le cabinet Hayley & Baker, Nantes s'affiche même comme la deuxième ville française pour son dynamisme et ses opportunités de carrière, derrière Paris. La SNCF, La Poste et bien d'autres entreprises - dont Cap Gemini, Sigma, Alcatel, IBM -, encouragées par leurs salariés, y ont installé leur siège ou certains de leurs services. Résultat ? Une dérégulation totale du marché immobilier et une forte hausse des prix : de 15 à 30 % depuis 1999. Le phénomène touche l'ensemble des quartiers et tous les types de logement. Corollaire : les vendeurs gonflent leurs prétentions, et il convient d'être très prudent afin de ne pas surpayer un bien. " Mais la carence locative est telle qu'il est encore intéressant d'investir à Nantes, où la rentabilité peut facilement atteindre 8 % ", affirme Jacques Gary, négociateur de l'agence Michel Yaouanc Immobilier. Que vous achetiez pour louer ou pour habiter, le plus difficile reste de trouver un produit disponible, qui plus est à un prix encore raisonnable.

" Vous voyez toutes ces grues qui dépassent des toits ? Eh bien, tout est vendu ! ", explique Mary Cattoni, spécialiste du neuf chez Michel Yaouanc Immobilier. Dans le quartier chic de Camus, au bout du boulevard Guist'hau, idéal pour ceux qui recherchent prestige et verdure, les logements ont été commercialisés de 16 500 à 21 000 francs le m2. Sur les bords de l'Erdre, quartier prisé par les Parisiens mutés à Nantes, il n'y a plus rien de disponible. " On travaille aujourd'hui sur des programmes immobiliers, comme le Jardin des Anglais, sur le boulevard des Anglais, livrables en 2003 ", explique un promoteur. Pour réaliser de bonnes affaires dans le neuf, mieux vaut quitter les grands boulevards : en direction de la route de Paris, les tarifs chutent entre 9 500 et 10 500 francs le m2.

Vous préférez le charme de l'ancien ? Dans les quartiers chics du centre-ville tels que Procé, Saint-Félix ou Saint-Pasquier, les prix oscillent couramment entre 7 000 et 10 000 francs le m2. Si vous êtes patient et bricoleurs, vous pourrez toutefois y dénicher de bonnes affaires, comme ces deux hôtels particuliers du début du XIXe siècle de 280 m2 et 400 m2, situés à Procé-Monselet, vendus respectivement 3 et 3,4 millions de francs. Leurs nouveaux propriétaires devront toutefois envisager quelques travaux. Dans ces secteurs huppés, les maisons sont très prisées. " Il devient extrêmement délicat d'établir une cote, confie un agent immobilier. La demande est telle qu'elles partent en moins d'une semaine, et souvent bien au-dessus du prix prévu. " Une villa composée de six chambres, d'un beau séjour de 45 m2 sur jardin et d'une piscine sur 380 m2 de terrain est partie à 2,6 millions de francs en quarante-huit heures. Une semaine auparavant, elle avait été estimée à 2,3 millions ! Globalement, la demande reste forte à l'intérieur des grands boulevards (Anglais, Belges, Poilus, Le Lasseur, Eugène-Orieux...), où les rares maisons nantaises sur deux ou trois niveaux, avec ou sans jardin, partent autour de 1,5 million de francs.

Dans ce contexte, beaucoup préfèrent gagner la périphérie. L'aménagement de la rocade et du pont de Cheviré, l'amélioration des dessertes ferroviaires et la mise en service, l'an dernier, d'une troisième ligne de tramway permettent de satisfaire ceux qui privilégient la qualité de vie ou qui veulent s'installer à proximité de leur lieu de travail. On peut encore y trouver des pavillons de 3 à 4 pièces avec un budget de 1 million. Les meilleures affaires se réalisent actuellement dans les communes de la seconde couronne (lire encadré ci-contre), comme La Chapelle-Heulin ou Casson, où il faut compter entre 800 000 et 950 000 francs pour les pavillons traditionnels.

Loire-Atlantique
L'explosion démographique a déclenché une autre explosion, celle des prix. Les plus pressés iront au-delà des grands boulevards

C'est affreux, nous sommes dans un marché de pénurie. Il n'y a pas grand-chose à la location, ni à la vente ", observe Yann Le Pollès, responsable de l'agence Schumann, installée depuis vingt ans dans la ville. Avec 270 000 habitants, la cité des ducs de Bretagne s'affiche comme la deuxième ville française pour son dynamisme et ses opportunités de carrière, derrière Paris. La SNCF, La Poste et bien d'autres entreprises y ont installé leur siège ou certains de leurs services. Résultat ? Une dérégulation totale du marché immobilier et une forte hausse des prix : de 15 à 30 % depuis 1999. Le phénomène touche l'ensemble des quartiers et tous les types de logement. Il convient donc d'être très prudent. Si vous appréciez le charme des appartements anciens, prévoyez de 7 000 à 10 000 francs le m2 dans les quartiers chics du centre-ville (Procé, Saint-Félix, Saint-Pasquier). Si vous préférez les maisons, il vous faudra être patient. " Elles partent en moins d'une semaine, pour un prix souvent supérieur à nos prévisions ", confie un agent immobilier. Une villa avec six chambres, un beau séjour sur jardin, une piscine sur 380 m2 de terrain, est partie à 2,6 millions de francs en quarante-huit heures. Une semaine auparavant, elle avait été estimée à 2,3 millions !

F. T.

Pression fiscale par habitant
3 750 francs
Espaces verts par habitant
32 m2
Meilleurs lycées
Talensac, Saint-Joseph- du-Loquidy, Guist'hau

Les quartiers de Procé, de Monselet ou de Saint-Pasquier sont recherchés par les amateurs de calme. A deux pas du centre-ville, ils disposent d'écoles réputées, de crèches et de nombreux commerces. Vous pouvez y guetter les maisons bourgeoises construites dans les années 20 ou 40, souvent dotées d'un petit jardin de ville et vendues autour de 1,5 million de francs. Vous pouvez aussi vous intéresser aux appartements anciens à rénover, vendus autour de 8 500 francs le m2.

Proche de la place de Bretagne (en cours de réaménagement pour étoffer l'offre commerciale du centre-ville), desservi par la troisième ligne de tramway (inaugurée l'an dernier), le quartier de la place Viarme regorge d'immeubles en construction. Les promoteurs y commercialisent des appartements sur la base de 12 500 à 13 500 francs le m2. Quelques produits y sont encore disponibles.

Le long de la Loire, les communes de Couëron et d'Indre, à l'ouest de Nantes, offrent de belles opportunités. Elles sont appréciées pour leurs petites maisons, souvent à transformer et à rénover. Leurs prix tournent autour de 5 000 francs le m2 avant travaux. Au nord de l'agglomération, s'il est encore possible de trouver de l'ancien au coup par coup, il faudra vous attendre à le payer au prix du neuf.

Moins prestigieux que le triangle Procé-Monselet-Camus, mais aussi moins cher, le quartier de Sainte-Thérèse, situé entre le boulevard des Anglais et la route de Vannes, est desservi par la troisième ligne de tramway et bénéficie d'une très forte demande locative. On peut y trouver des appartements neufs autour de 12 500 francs le m2, et de l'ancien de 8 000 à 10 000 francs le m2 pouvant dégager une rentabilité de 8 %.

Faites preuve de patience pour dénicher la perle rare dans cet ancien quartier populaire à l'ambiance villageoise, situé à deux pas du port. Ainsi, à Chantenay, une maison sur deux niveaux a trouvé preneur pour 550 000 francs. Orientée sud-ouest, dotée d'un bout de jardin, proche du centre-ville et d'un quartier commerçant, elle dispose en prime d'une vue imprenable sur Nantes. Plus au nord, sur Zola, à proximité des grands boulevards qui délimitent la première ceinture nantaise, une maison des années 50 (80 m2 sur deux niveaux et 200 m2 de jardin) a été vendue 700 000 francs. Il fallait compter 300 000 francs de travaux pour la remettre en état.

Ce micromarché a toujours fait partie des quartiers les plus prestigieux de la ville. Place Graslin, place Royale ou cours Cambronne, les prix des appartements peuvent s'envoler jusqu'à 13 000 francs le m2 pour des biens de grand standing avec terrasse dans des résidences prestigieuses. Comptez 10 000 francs le m2 pour acquérir du bel ancien.

Yvelines

Dans ces communes ultra-résidentielles, l'air pur et l'espace ont un prix. Les maisons sont surcotées. Pour les occasions, mieux vaut s'excentrer

Après la flambée enregistrée au cours des quatre premiers mois de l'année 2000 (+ 15 à 20 % pour les maisons et les beaux appartements), le marché s'est calmé dans ces communes ultra-résidentielles des Yvelines aux allures de village chic et familial. Les prix ont reculé en moyenne de 5 % par rapport au pic atteint en avril dernier, et paraissent se stabiliser. Toutefois, les maisons restent surcotées. Dans les beaux quartiers de Chatou ou du Vésinet, on ne trouve pas de bâtisse ancienne de 120 à 130 m2 avec trois ou quatre chambres à moins de 3,3 millions de francs. Et les plus belles peuvent atteindre 4,5 millions. Vous n'avez pas ce budget ? Prospectez la zone extrême nord du Vésinet, limite Chatou, ou le secteur du Cou-de-la-Gi-rafe (vers la rue Darcis ou l'avenue des Roseaux). Le cadre de vie moins sélect, l'éloignement du centre-ville et de la station du RER font baisser les prix. Les pavillons du boulevard de Belgique se monnaient sur la base de 25 000 à 27 000 francs le m2. Autre piste : le secteur commerçant des Hauts-de-Chatou. Vous y trouverez des petites maisons avec des travaux à réaliser entre 1,5 et 1,8 million.

A. J. L. G.

Pression fiscale par habitant
3 560 francs
Espaces verts par habitant
16 m2
Meilleur lycée
Alain

Des occasions restent à saisir dans ce secteur, où l'on trouve encore des appartements à partir de 10 000 francs le m2. Comptez de 13 000 à 14 000 francs le m2 pour une résidence récente de bon standing. Des premiers prix aussi au Vésinet, à proximité de l'hôpital, dans les constructions des années 60 de la rue de Verdun (de 15 000 à 17 000 francs le m2).

Le secteur sous la ligne RER est commode : écoles, commerces, marchés, et surtout le RER, qui met la Défense à dix minutes. Les prix oscillent entre 18 000 et 22 000 francs le m2.

Hauts-de-Seine
Du calme, de la verdure et de belles demeures, le tout à cinq minutes de Paris. Evidemment, tous ces avantages sont facteurs d'inflation

Dans ces deux villes au petit côté provincial, on trouve calme et verdure à cinq minutes de Paris. A Clamart, le prix des maisons a grimpé de 15 à 20 % en deux ans, notamment près de la gare ou dans le centre-ville, où le moindre pavillon cote 2 millions de francs. A deux pas de la mairie, une meulière avec trois chambres et un terrain de 300 m2 a été vendue 2,8 millions. Les tarifs baissent de 20 à 50 % dans la partie la moins chic, au Petit-Clamart, proche du centre commercial Vélizy 2. Une villa récente de 130 m2 s'est vendue 1,7 million. Pour plus de cachet, une demeure familiale dans le quartier chic de Bellevue, à Meudon, vous coûtera au moins 3,5 millions, le double si vous recherchez une belle propriété. Une superbe maison bourgeoise de 1870 (260 m2 habitables et 700 m2 de jardin) est ainsi partie à 5,2 millions. Prévoyez de 18 000 à 21 000 francs le m2 si vous vous contentez d'un appartement dans un immeuble des années 70, et jusqu'à 24 000 francs dans le neuf.

A. J. L. G.

Pression fiscale par habitant
3 820 francs
Espaces verts par habitant
34 m2
Meilleurs lycées
Jacques-Monod, Notre-Dame

De jolies meulières sont situées dans le quartier de la gare. Rue Cécile-Dinant, rue des Tricots ou rue Brissard, les plus belles se revendent entre 3 et 5 millions de francs. Comptez 15 000 francs le m2 pour un appartement.

Si vous acceptez de placer vos enfants dans le privé (découpage scolaire oblige), allez route de la Porte-de- Châtillon ou rue Yves-Kermen, où des pavillons proches du bois et du centre-ville valent moins de 2 millions de francs. Une maison à rénover de 200 m2 habitables a été vendue 1,6 million.

Autour de la rue de la République et de l'église Saint-Martin, vous serez à deux pas des commerces, de la gare SNCF et du RER C. Les appartements s'y vendent de 15 000 à 18 000 francs le m2. Avec de la chance, vous trouverez une maison ancienne à rénover. Une villa de 180 m2 habitables et 600 m2 de terrain a ainsi été vendue 3 millions de francs. En parfait état, elle se serait arrachée à 4 millions !

Val-de-Marne
Bien sûr, il y a le bois de Vincennes... Pour acheter moins cher, il faut être prêt à supporter quelques désagréments

Les prix sont repartis de plus belle dans ces communes résidentielles. Les biens sans défauts se vendent dans la semaine à plus de 20 000 francs le m2. A Vincennes, le cours Marigny et la lisière du bois conservent leur cote, avec un m2 à plus de 25 000 francs pour les appartements avec vue, dans des immeubles de standing. Rue de Fontenay, des appartements trouvent preneur à plus de 21 000 francs le m2. Il faut monter plus au nord pour trouver moins cher : entre 15 000 et 18 000 francs le m2 pour des surfaces rénovées. Et autour de 12 000 francs le m2 à la lisière de Montreuil.

Au sud, Saint-Mandé, le Neuilly de l'Est parisien, se négocie toujours aussi cher : jusqu'à 32 000 francs le m2 pour des appartements situés dans l'angle formé par la chaussée de l'Etang et l'avenue Daumesnil. Comptez de 18 000 à 20 000 francs le m2 à l'intérieur de la commune. Pour payer moins cher, vous devrez migrer à l'extrême-ouest près du périphérique, boulevard de la Guyane. De jolies maisons s'y négocient pour moins de 15 000 francs le m2. Sinon, vous n'en trouverez pas à moins de 2,5 millions de francs. Et les demeures bourgeoises du siècle dernier, en limite de Fontenay-sous-Bois, partent souvent au-dessus de 4,5 millions de francs.

C. S.

Pression fiscale par habitant
4 280 francs
Espaces verts par habitant
2 m2
Meilleurs lycées
Saint-Michel- de-Picpus, Notre-Dame- de-la-Providence

Ne choisissez pas forcément la lisière : la vue est belle, mais les rues très passantes. Les axes perpendiculaires à l'avenue des Minimes, proches du métro Bérault et des commerces de l'avenue de Paris et les rues partant de la chaussée de l'Etang sont très calmes. Comptez plus de 20 000 francs le m2 pour des appartements en bon état. Un peu plus pour des 4-pièces, rarissimes.

Avec ses crèches, écoles, ses établissements secondaires et son bois, Vincennes s'est bâti une réputation familiale. Privilégiez ces quartiers à l'écart de l'agitation du centre, les prix sont plus accessibles, entre 15 000 et 20 000 francs le m2. Vous trouverez moins cher quand il y a des travaux.

Passez au peigne fin ce quartier commerçant de Saint-Mandé qui s'étend de part et d'autre de l'avenue du Général-de-Gaulle, entre le métro Saint-Mandé-Tourelle et la mairie. Vous trouverez de l'ancien sans prétention à partir de 15 000 francs le m2, ou craquerez pour de beaux appartements dans des immeubles en pierre de taille jusqu'à 23 000 francs le m2.