Per scegliere un mutuo occorre avere
ben presenti tutti gli elementi che lo caratterizzano e quali siano
i loro effetti, in modo da poter valutare correttamente il mutuo più
adatto alle proprie esigenze economiche e familiari ed evitare
brutte sorprese.
COS'È UN
MUTUO In genere si chiede un mutuo per acquistare,
costruire o ristrutturare
la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare
o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa). Il mutuo è
quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare
un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I
finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e
Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di
rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale
e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di
ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). La durata
dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o
30 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore
dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore,
generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie
aggiuntive.
Prova a valutare che tipo di immobile puoi
permetterti di acquistare usando il nostrostrumento.
I
DIVERSI TIPI DI MUTUO Ogni contratto di mutuo viene
caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
tasso di interesse prescelto;
durata;
tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il
tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia
dei contratti di mutuo. Dunque, a mero titolo esemplificativo,
possono aversi:
Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia
durante la durata del prestito.
Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in
dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del
mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere
applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il
rendimento.
Contratto misto: quando è prevista l'applicazione in tempi
determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso
variabile.
Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi mesi
o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso
ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione
dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della
scadenza.
Ne consegue che ogni banca, gestendo nella
maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della
durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti"
ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le
necessità della propria clientela. Per capire quale è il tipo di
tasso più adatto alle tue esigenze, consulta anche la sezione Come
orientarsi nella scelta e la Guida
ai mutui Adiconsum.
IL TASSO
DI INTERESSE L'interesse è il prezzo dell'uso del capitale
chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o
saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli
interessi maturati sul capitale in un'unità di tempo (mese,
trimestre, semestre, anno). Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono
relative a tassi percentuali. Nella pratica dei finanziamenti
ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unità di
tempo "anno". L'interesse può essere semplice o composto. Semplice,
quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando
alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si
capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione
semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La
capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata
come il mutuo.
PIANO DI
RIMBORSO (AMMORTAMENTO) Il piano di ammortamento è la
modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di
ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento
alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota
interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per
gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta
prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza,
più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule
sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso
non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad
ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della
quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente
entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile
(la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano
l'accorciamento o l'allungamento del piano di
rimborso).
LA
RATA La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa
la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di
intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili,
trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un
momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il
mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di
mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del
contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato
almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato
pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il
centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
Per
calcolare l'importo delle rate di un mutuo che hai intenzione di
sottoscrivere puoi fare uso dell'apposita calcolatrice
di MutuiOnline.
L'IPOTECA Per ottenere il mutuo è necessario
rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul il
bene finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico
davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la
possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della
vendita del bene stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere
soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto
di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul
ricavato della vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa ad
altri. Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il
godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come
se fosse libero.
LE TASSE
E LE AGEVOLAZIONI In sostituzione dell'imposta di registro,
IVA, ipotecaria e catastale, l'atto è soggetto all'imposta
sostitutiva nella misura dello 0,25%. Tale imposta viene trattenuta
direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del
finanziamento. AGEVOLAZIONI: Gli interessi passivi
pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto
dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF.
La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di
3.615,20 euro se sussistono le seguenti condizioni:
l'unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale
entro dodici mesi dall'acquisto;
l'acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi
alla data di stipulazione del mutuo;
nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato
al locatario, entro tre mesi dall'acquisto, atto d'intimazione di
licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal
rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso
sia adibito ad abitazione principale.
Detrazioni sono
previste anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione
(vedi la sezione Come
ristrutturare casa - Aspetti fiscali). Per calcolare il
risparmio fiscale potete utilizzare lo strumento
apposito che MutuiOnline vi mette a disposizione.
Introduzione ai mutui
