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l'auteur et ne concerne peut être pas le droit belge. -. Site mis à jour le 15
octobre 2007
NOUVEAU
: le Chapitre 13 : Rechercher…
Des décisions
peuvent être reprises ici sous plusieurs chapitres.
Les décisions
encadrées sont d'un intérêt particulier…
Pour les arrêts de
la Cour de Cassation depuis 1998 - et même
parfois plus anciens - : accès
DIRECT au texte complet renseigné tant
FR que NL. Le tout si encore disponible car le nouveau site de recherches des
décisions judiciaires JURIDAT – voir le Chapitre 13 pour l'accès - va obliger à
refaire tout ce travail d'ici un certain temps …
Notez è
accès à la première page du site = TABLE DES MATIERES GENERALE
CHAPITRE
1 CHOIX
DU REGIME "BAIL COMMERCIAL". VALIDITE / ETENDUE/ OPPOSABILITE .
Garantie locative
CHAPITRE
2 CESSION – SOUS LOCATION
CHAPITRE
3 CONGE < Constructions :cliquez
sur; 11. TRAVAUX >
CHAPITRE
4 DOMAINE PUBLIC / Service public-
CHAPITRE
5 DROIT FISCAL
CHAPITRE
6 FAILLITE … ( dont : Opposabilité au
curateur d'un bail consenti PAR le failli )
CHAPITRE
7 PROCEDURE - ( dont : Validité et Date de
règlement des dégâts locatifs, etc.)
CHAPITRE
8 RENOUVELLEMENT
CHAPITRE
9 RESILIATION – RESOLUTION – FIN DE BAIL – INDEMNITE
RELOCATION/ EVICTION
CHAPITRE
10 REVISION DU LOYER < Sous-location cliquez
sur : 2. CESSION >
CHAPITRE
11 TRAVAUX - TRANSFORMATIONS
CHAPITRE
12 ASSAINISSEMENT DU SOL
CHAPITRE
13 Recherchez les TEXTES LEGAUX et les
DECISIONS JUDICIAIRES + de nombreux LIENS
CHAPITRE
1. CHOISIR LE REGIME " BAIL COMMERCIAL
" - VALIDITE
Accéder au résumé du texte légal è
MINECO: Durée + Prix de location
Cour d'Appel de Gand du 28 décembre 2005
Enregistrement tardif et
responsabilité du Receveur de
l'Enregistrement
Le receveur de l’enregistrement enregistre une
convention de bail commercial le neuvième jour qui suit le crédit du compte de
son bureau. Entre la date de ce crédit et l’enregistrement, l’immeuble
commercial est vendu.
Comme la convention de bail n’avait à ce moment aucune date
certaine, le locataire est confronté à des problèmes. Il demande des
dommages-intérêts à l’Etat belge sur base de l’article 1382 C. civ.
La Cour observe que la simple mention de la convention de bail
commercial dans un acte authentique de vente ne satisfait pas à l’article 1328
C. civ. et par conséquent, ne procurait aucune date certaine à la convention de
bail commercial.
Note
FR et accès au texte complet de l'arrêt ( Fisconet )
Dancing – Bail commercial –
Cession de bail – Défaut de permis d'exploiter
Les demandeurs ont entrepris des travaux
d'agrandissement de leur immeuble en vue de réaliser un dancing, sans avoir
préalablement obtenu de permis de bâtir ; les demandeurs ont conclu avec le
défendeur un contrat de bail commercial ; à une date indéterminée, (la
partie appelée en déclaration d'arrêt commun) céda son fonds de commerce à la
SPRL LL - , les scellés ont été posés sur le rez-de-chaussée commercial, objet
du bail commercial initial, suite à une délibération du collège échevinal de S
du 19 avril 1966 au constat que cette exploitation se situe dans un
bâtiment transformé à cet effet et pour lequel aucun permis d'exploiter n'a été
délivré…
La SPRL LL postula l'annulation de la convention de
cession du fonds de commerce po.r dol ou par le jeu de la garantie d'éviction…
ils postulèrent enfin l'annulation du bail commercial pour dol commis lors de
la conclusion du contrat…La demande formulée par (la partie appelée en
déclaration d'arrêt commun) et tendant à obtenir l'annulation du contrat de
bail commercial et/ou sa résolution est une demande nouvelle qui, à défaut de
connexité avec la demande de garantie, est de la compétence du juge de paix ;…
… le jugement rendu le 30 juin 2004 par le
tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel attaqué
déclare fondé l'appel du défendeur contre le jugement du juge de paix du 6 mai
1997…
… Comme il y a eu éviction totale à dater du mois
de mai 1996, il convient de dire résolue aux torts des (demandeurs) la
convention de bail à dater du 1er mai 1996 et de condamner les (demandeurs)
pour le préjudice causé (au défendeur et à (la partie appelée en déclaration
d'arrêt commun)) "….
… Les (demandeurs) ont aménagé un immeuble en
violant les règles urbanistiques. Ils ont donc commis une faute.
… LA COUR Casse le jugement
attaqué en tant qu'il dit l'appel du défendeur fondé, qu'il dit la demande
additionnelle formée par les demandeurs contre le défendeur recevable mais non
fondée, qu'il décharge le défendeur de toutes les condamnations prononcées
contre lui par le jugement du 6 mai 1997, qu'il condamne les demandeurs à
rembourser au défendeur la somme de 11.898,89 euros et à lui verser, à titre de
dommages et intérêts, une somme de 1.600 euros en principal, et qu'il condamne
les demandeurs aux dépens des deux instances ;
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/B/JC05BI2.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/B/RC05BI2.pdf
Cour de Cassation du 28 janvier 2005 :
Un " bailleur " qui ne
l'était pas encore au moment de la signature de la convention…
La
convention de location – renouvellement est intervenue entre un preneur et un
"bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la
convention, et même si elle était conclue sous la condition suspensive que la
dite partie devienne " bailleur ", cette convention est de nullité
relative et peut n'avoir aucune valeur si le " bailleur " en invoque
sa nullité.
L'art.14,
1er, de la loi règle les modalités du droit au renouvellement du bail à
suivre par le preneur avant la fin du terme en cours est une disposition
impérative en faveur de la partie protégée, le bailleur; seul le bailleur peut
renoncer au bénéfice de cette disposition impérative et ce, seulement après le
commencement du délai prévu dans cette disposition pour la demande du
renouvellement du bail : Voir Cass., 21 mars 2003 : texte ci-après au Chapitre
7
Rechtskundig
Weekblad n°7 du 13 octobre 2007, p. 271 ( avec note : " Zie Cass. 18 februari 1988, Arr. Cass.
1987- 88, 790; A. Pauwels, Handelshuur, in A.P.R., Brussel,
Larcier, 1971, p. 103, nr. 209. "
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051S4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051S4.pdf
Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 :
Faculté de soumettre un bail non commercial à la loi
sur les baux commerciaux .
Un bail à une société
CIVILE de réviseurs peut de l'accord des parties être soumis à la loi sur les
baux commerciaux. Le tribunal se base pour
soumettre le bail à la dite loi sur une convention énonçant que des baux
commerciaux seront rédigés pour les locaux occupés.
Note
de l'auteur du site : pourtant ces baux n'ont jamais été réalisés… le tribunal
se base donc sur un futurible : une situation qui n'existe pas mais qui
aurait pu exister….RNB. 2004 p.407.
A comparer avec –ci-dessous - Cour
d'Appel de Bruxelles du 7 janvier 1988 et Justice
de Paix de Diest du 30 septembre 1996
Cour d'appel
Liège (7e chambre), 3 février 2004 Baux - Bail commercial -
Notion - Concession d'exploitation d'un hôtel : NON - Compétence ratione
materiae - Juge de paix (non) . JLMB 26/11/2004,p.1725
Cliquez sur le N°
ci-après ! Cour d'Arbitrage 32/2003 |
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en
vue de la protection du fonds de commerce (combinée avec les art. 537 et 1712
du Code civil) Lire: Commentaires de Pascale Blondiau : "
Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux…
quelques éclaircissements" à lire sur le site de l' UVCW è http://www.uvcw.be/articles/3,8,2,0,167.htm Et sur la
concession en général par les pouvoirs publics è http://www.uvcw.be/impressions/toPdf.cfm?urlToPdf=/articles/0,0,0,0,1043.htm
|
Concession
portant sur un bien relevant du domaine public et mise en location d'un bien
relevant du domaine privé Cessation Dérogation au droit commun |
Cour de Cassation
du 23 novembre 2001: Concession d'exploitation ou
gérance. - Location du fonds de commerce La
convention par laquelle le gérant bénéficie du droit de gérer sous son nom le
fonds de commerce et de conserver les produits du fonds à charge de remettre au
propriétaire une redevance ou une part des bénéfices, le gérant étant
responsable vis-à-vis des tiers, ne se distingue pas, en ses éléments
essentiels, de la location d'un fonds de commerce, de sorte que les règles
générales applicables au louage de biens meubles lui sont, autant qu'elles sont
compatibles avec la nature des choses, également applicables sous réserve des
dérogations convenues par les parties.
Texte
FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/B/JC01BN3.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/B/RC01BN3.pdf
Arrêt de la Cour de Justice UE du
18 novembre 2004
dans l'affaire C-284/03 : Etat belge / Temco Europe SA
Constituent des opérations de location de biens immeubles des opérations
par lesquelles une société octroie un droit précaire d'occupation contre le paiement
dune indemnité fixe principalement en fonction de la surface occupée, lorsque
ces contrats, ont essentiellement pour objet la mise disposition passive de
locaux, moyennant une rémunération liée à l'écoulement du temps ...
Accès au texte FR : http://curia.eu.int/fr/actu/communiques/cp04/aff/cp040095fr.pdf
A comparer avec ci-dessous -
Cour d'Appel de Bruxelles du 11 février 1988
Justice de Paix
de Roulers du 3 juillet 2003
Bail commercial accordé par un administrateur provisoire d'un
incapable – Durée minimum de 9 années
L'art. 2, 3 de la loi , suivant laquelle cette loi
n'est pas d'application sur les baux accordés par des administrateurs
provisoires, ne vise que les administrateurs provisoires n'ayant PAS le pouvoir
d'accorder un bail de neuf ans. Ce n'est pas le cas de l'Administrateur
provisoire désigné dans le cadre de loi du 18 juillet 1991,étant donné que
cette loi dispose justement en son art. 488bis, f, § 3, g , de la possibilité ,
avec autorisation du Juge de Paix ,qu'il donne à bail commercial …
Rechtskundig Weekblad
n° 3 du 17 septembre 2005 p.114
Attribuer conventionnellement le
caractère de bail commercial à un bail qui 'en est pas un ?
La profession de géomètre est essentiellement une
prestation sur le terrain et au bureau de l'intéressé, mais si en ne tombant
pas ainsi sous les prescriptions de la loi sur les baux commerciaux, les
parties peuvent cependant en décider ainsi conventionnellement.
Le bail , à prendre cours au ler juillet 1992, d'un
rez-de-chaussée stipulait qu'il était destiné à un bureau de géomètre, et
préalablement à cette clause le faisait régir par la loi sur les baux
commerciaux à moins d'une dérogation expresse dans le bail.
En 1995 , après un préavis , les parties
envisagèrent un accord ( reconstruction des lieux, etc. ) mais sans
aboutissement.
Le Juge décide qu'il ne s'agit PAS d'un bail
commercial , bien que la loi ne définisse pas la notion de " commerce au
détail " mais s'en réfère à cet effet à la jurisprudence et à la doctrine;
il décide par contre rien n'empêche de le considérer comme tel de par la volonté
des parties lors du bail et à défaut de clause dérogatoire ici valable.
Note de l'auteur du site:
Sans approfondir la
question, s'en rapporter à la loi sur les baux commerciaux ( ou à la loi sur le
bail à ferme ) n'est pas une solution à conseiller. Dans le cas présent, il
n'est pas précisé si les dérogations à la loi sur les baux commerciaux et
admises des parties, étaient ou non en contradiction avec la loi elle-même. Il
me semble pouvoir tirer du texte l'impression que les parties avaient bien cru
conclure un bail commercial …et non un bail ordinaire avec application de la
loi sur les baux commerciaux.
Rechtskundig Weekblad n°35 du ler mai 1999 p. 1288
A comparer avec
Tribunal civil de Tournai du 8 juin 2004 - ci-dessus- et Cour d'Appel de Bruxelles
du 7 janvier 1988- ci-après.
Cour d'Appel de Liège du 30 mars 1995 Privilèges
et hypothèques Bail de plus de neuf années - Opposabilité.
Le propriétaire d'un immeuble hypothéqué ne peut
accomplir aucun acte qui diminue les sûretés du créancier hypothécaire ou qui
rende la poursuite de la créance plus difficile ou plus onéreuse.
Un bail de plus de
neuf années, contracté de bonne foi et transcrit, est opposable pour une durée
maximale de neuf années au créancier hypothécaire inscrit antérieurement à la
transcription de ce bail. En revanche, vis-à-vis du créancier hypothécaire inscrit
postérieurement à la transcription du bail, il est
opposable pour la totalité de sa durée.
Un bail consenti pour
la durée de vie des locataires, même s'ils sont âgés, moyennant un loyer
dérisoire, est un bail conclu dans
des conditions anormales. Il n'est donc pas opposable au créancier hypothécaire
inscrit antérieurement à la transcription du bail. Partant, en
cas de vente publique, le notaire devra annoncer le bien comme libre
d'occupation.
Cependant, après désintéressement de ce créancier premier en rang, les
bailleurs pourront réclamer, avant que ne viennent les créanciers hypothécaires
inscrits postérieurement à la transcription du bail, une indemnité
correspondant à la contre-valeur du bail et aux
accessoires et améliorations apportés au bien.
Dès lors, si le prix offert de gré à gré est agréé par le créancier premier
inscrit, car il le désintéresse complètement, il s'indique d'ordonner une
expertise afin de vérifier si cette voie est susceptible de rapporter aux
créanciers postérieurement inscrits un montant supérieur à celui que
rapporterait la vente publique compte tenu des indemnités qui devraient être
servies aux locataires évincés.
Garantie
locative - Mise en gage du compte financier - Règles d'antériorité.
" Le privilège de
la garantie locative de l'article 10 de la loi sur les baux à loyer n'est pas
d'application pour un bail commercial. Si le bailleur dispose d'un droit de
gage sur le compte financier, le conflit avec le créancier gagiste du fonds de
commerce doit se résoudre sur la base des règles d'antériorité ".
L'immeuble loué n'était pas
la résidence principale du locataire. Les fonds bloqués en garantie peuvent
être considérés comme un gage. La garantie locative est resté sur un compte du
locataire ( failli ) .
La mise en gage du fonds de
commerce était antérieure à la garantie locative et l'emporte que le privilège
créé par le cautionnement volontaire dans le cadre du bail commercial.
Note de
l'auteur du site:
L'art.10 de
la loi sur les baux à loyer stipule que si la garantie locative est une somme
d'argent elle est placée au nom du preneur en compte individualisé, avec un
privilège au profit du bailleur.
Si la
location est mixte ( commerce / résidence principale ) il faut voir l'affection
prépondérante.
Mais la loi
n'a pas précisé le rang de ce privilège, bien qu'il semble que l'on doive
privilégier le bailleur.
Ne pas
perdre de vue maintenant le nouvel art.2075 C.C. ( loi du 6 juillet 1994 ).Conflits
à régler sur base des règles d'antériorité ( nouvel art.1690, 3 C.C. ). Il
aurait fallu ici que le compte bloqué puisse être considéré comme un "
compte de qualité " Le titulaire du compte l'ayant en " telle qualité
".
Rechtskundig
Weekblad du 27 mai 1995 p.1337 avec note: Eric Dirix : " droit des sûretés sur une
garantie locative ".
Justice de Paix de Boom du 1er
décembre 1988 Partie à usage d'habitation
Suivant la loi, les parties à usage d’habitation
faisant partie d’une exploitation commerciale tombent sous l’application de
cette loi s’il s’agit d’un même locataire. Les art.1758 bis et 1759 bis C.C. ne
sont donc PAS applicables. D’où pas d’application de prolongation d’occupation
laquelle n’est possible que pour les baux d’habitation. Abus et négligences du
locataire ne peuvent lui donner possibilité de demander une prolongation
d’occupation.
Rechtskundig Weekblad n°19 du 5.1.1991. p.355
Le caractère amovible des kiosques, la précarité de
leurs emplacements, la durée très limitée dans le temps de leurs concessions
établissent que les exploitants de ces kiosques ne peuvent ni bénéficier de la
loi relative aux baux commerciaux, ni prétendre à un quelconque droit de
jouissance d'un emplacement déterminé durant une période déterminée. Dans de
telles conditions, leur exploitation doit être considérée comme précaire.
A comparer avec – ci-dessus- l' Arrêt de la
Cour de Justice U/E. du 18 novembre 2004
La constatation de l'inexistence de la personnalité
de l'A.S.B.L. n'a pas pour effet d'anéantir le cas échéant la réalité juridique
d'une société civile ou commerciale constituée en abusant de l'application
"sans but lucratif". L'appel attribuable à une telle société qui
n'est autre qu'une société en nom collectif est dès lors recevable. Hormis les
cas de fraude ou de violation d'une loi d'ordre public, les engagements du
failli, seraient-ils purement verbaux, sont opposables aux créanciers
chirographaires et au curateur représentant la masse. D'autre part il y a lieu
d'annuler le bai commercial conclu dans la période suspecte par le failli, bail
dont les conditions avantageuses pour la contractante causent préjudice à la
masse des créanciers.
Voir ci-après l'arrêt de la Cour de
Cassation du 13 avril 2002 rendant obsolète DES jurisprudences
antérieures…
Préalable en matière de cession de fonds de
commerce: "… il n'y a pas véritablement de cession du fonds de commerce
aux grandes chaînes de distribution...les tribunaux tendent à contourner le
problème en réduisant les obligations du cédant en une seule obligation: ne pas
exercer d'activité qui soit de nature à retirer avantage de la clientèle cédée,
c'est-à-dire ne pas faire concurrence au cessionnaire….( mais ) les
chaînes sont peu sensibles à la concurrence du commerce de détail et ... la
proximité d'autres enseignes tend à accroître le passage de la clientèle".
Lire l'extrait à la première page de ce site des baux commerciaux
. RACHAT par un sous-locataire (commercial) au
propriétaire de l’immeuble loué:
Le locataire principal continue à réclamer le
paiement de son loyer ( tout en continuant à payer le sien ) et il entend que
les sommes dues de part et d’autre continuent à faire l’objet de paiement par
virement.
A priori, le fait que le sous-locataire devienne
propriétaire de l’immeuble loué n’est pas en soi une cause d’extinction
du bail principal et de la sous-location. Pas de confusion entre les deux
puisque dans chacun des contrats, il n’a jamais qu’une seule
"casquette".Il semble donc que si le locataire principal ne
veut pas renégocier leur convention, les deux contrats sont maintenus et
doivent continuer à s’exécuter.
Par contre, le montant des loyers étant équivalent,
on pourrait invoquer la compensation légale pour éviter un double paiement:
compensation légale entre deux créances fongibles, exigibles et liquides ?.
Origine
M.L. de l'ALN le 7/11/2005.
DANCING – Bail commercial – Cession de bail – Défaut de permis
d'exploiter
Voir au
chapitre 1 ci-dessus
Cour
de Cassation du 17 juin 2004 : Sous-locataire et renouvellement du bail
Il ne suit
pas de la réglementation de la loi sur les baux commerciaux concernant
l'éventuel établissement d'un renouvellement du bail par le sous-locataire,
qu'après le refus du bailleur de renouveler le bail à la demande du locataire
principal au motif de l'offre d'un loyer supérieur par un tiers, le sous-locataire,
qui a établi le fonds de commerce et a régulièrement adressé sa demande de
renouvellement du bail au locataire principal, toutefois sans la dénoncer le
même jour au bailleur, perd ainsi son droit à une indemnité d'éviction .
Voir Cass.,
21 avril 1995, RG C.93.0170.N, n° 205, 13 avril 2000, RG C.97.0080.N, n° 253 et
29 novembre 2001,( texte ci-après ) RG C.98.0064.N,
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/6/JC046H4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/6/RC046H4.pdf
Cour
de Cassation du 29 avril 2004: Sous-location et cession du bail - Projet d'acte-
Signification .
L'obligation
de signifier un projet d'acte de cession de bail ou de sous-location implique
uniquement que le preneur fasse connaître de la manière légalement requise tous
les éléments de la cession du bail ou de la sous-location qui ont été convenus
au préalable entre le preneur et le reprenant.
La cession du bail commercial vaut à l'égard du bailleur sous
la condition suspensive qu'il n'ait pas, dans les trente jours de la
signification du projet de l'acte de cession par le preneur, fait opposition à
la cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette
condition suspensive se réalise, la cession sort son plein effet dès la date de
la signification (1); la loi ne dispose pas que la validité de la cession et
ses effets à l'égard du bailleur requièrent que le contrat de cession ne peut
être exécuté avant l'expiration du délai dont il dispose pour y faire
opposition; dès lors que l'expiration du délai d'opposition ou le rejet d'une
telle opposition ne peut rétroagir que jusqu'à la signification de la cession au
bailleur, celui-ci peut exiger la rupture du contrat de bail en cas d'exécution
du contrat de cession entre le preneur et le cessionnaire avant que la cession
lui soit signifiée et lorsque le juge considère ce manquement à l'interdiction
de cession de bail comme étant suffisamment grave. (1) Cass., 6 mars 1992, RG
7611, n° 353. Le M.P. concluait aussi au rejet du pourvoi mais parce que selon
lui, le moyen manquait en droit: à son avis, il ressortait du précédent précité
que la signification devait être préalable à l'exécution de la cession dès lors
qu'une signification ultérieure ne peut constituer une signification d'un
projet d'acte de cession.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/4/JC044T4.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/4/RC044T4.pdf
Cour d'appel de
Bruxelles du 7 novembre 2003: Cession et pouvoir du cédant en
fonction de son régime matrimonialSeul l'époux qui n'a pas
cédé le bail peut en demander la nullité ( pas question ici d'une simple
inopposabilité ) Accès texte complet NL via le lien suivant èNL ( à l'ouverture cliquez
alors à droite sur " DETAIL" )
Artikel 1418, 1, b)
B.W. primeert echter op artikel 1417 B.W., zelfs in de hypothese dat één
echtgenoot de handelszaak alleen uitbaat.Overeenkomstig artikel 1418, 1, c)
B.W. is de toestemming van beide echtgenoten vereist om een handelshuur toe te staan.De vordering tot nietigverklaring op grond van artikel 1422
B.W. dient op straffe van verval te worden ingesteld binnen één jaar na de dag
waarop de handeling ter kennis is gekomen van de echtgenoot die de
nietigverklaring ervan vordert.
Rechtskundig Weekblad n° 32 du 9 avril 2005, p.1266
à 1273 avec note Guillaume DENUDT ,
Justice de Paix
de Westerloo du 10 mars 2003 :
Cession de bail – Pas d'interdiction
contractuelle = application du droit commun : avec la
conclusion que la cession peut avoir lieu sur base de l'art. 1717 C.C. , sans
application de l'art.10 de la loi sur les baux commerciaux et le locataire
cédant doit seulement respecter les formalités de l'article 1690 C.C. pour
rendre la cession opposable au bailleur.
Justice de Paix
d'Aarschot du 17 décembre 2002
Bail de neuf ans prévu alors qu'il s'agissait d'une sous-location de
trois ans.
Location dépassant le terme du bail principal: nullité relative.
Le bailleur d'un immeuble
commercial commet une faute contractuelle lorsque le bail prévoit une durée de
neuf ans alors qu'il s'agit en fait d'une sous-location de 3 ans et 4 mois. Le
dit bail commercial accordée pour une période plus longue que le bail principal
est nul mais d'une nullité relative qui peut être invoquée par le
sous-locataire. Ce dernier ne peut réclamer d'indemnité pour la perte du gain
qu'il pouvait espérer de la convention annulée.
Cour de Cassation
du 31 janvier 2002 : Solidarité du preneur avec le cessionnaire
en cas de
renouvellement Le
preneur ayant bénéficié d'un renouvellement du bail avant d'avoir cédé le bail
et le fonds de commerce au cessionnaire devenu preneur direct du bailleur
demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail en
cours, mais non des obligations découlant du renouvellement du bail subséquent.
Rechtskundig Weekblad
n° 2 du 11 septembre 2004, p.62.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/1/JC021V7.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/1/RC021V7.pdf
Cour de Cassation du 29 novembre 2001 : Brasserie sous-louant à un café- Refus du droit au renouvellement. Un bail commercial présuppose un contact direct
avec le public; Du fait même s'il y a sous location en ce inclus le fonds de
commerce, le locataire principal n'a plus droit à une indemnité d'éviction
lors du refus du renouvellement entraînant la perte du fonds de commerce du
sous locataire. Mais ce dernier a droit à l' indemnité d'éviction par
l'intermédiaire du locataire principal. Des conclusions de l'avocat-général: La perte comme celle d'un point de vente, sans la
constatation que le fonds de commerce a disparu par le refus de la demande en
renouvellement, ne suffit pas pour mettre en route le système de protection
légale.7 La modification légale du 29 juin 1955 provient
du fait que deux arrêts du 30 avril 1953 avaient amené paradoxalement une
situation où le sous locataire, propriétaire et exploitant du fonds de commerce,
était exclu de la protection légale à la fin de son occupation alors que le
sous-locataire non propriétaire du fonds de commerce lui était indemnisé…. |
La loi vise uniquement à
protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct
avec le public. D'où lorsque le locataire principal a donné le bien loué en
sous-location et que seul le sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le
fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre
à une indemnité ; dans ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le
bail opposé par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du
sous-locataire, seul le sous-locataire peut réclamer l'indemnité, à l'intervention
obligatoire du locataire principal. " Une nouvelle lecture de la loi ? :
Rechtskundig Weekblad, n° 38 du 18 mai 2002,p. 1429
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS291101.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 13 avril 2000 : Cas où le sous-locataire ne devient PAS
locataire direct du bailleur
La sous-location totale
donnant lieu à l'établissement d'un fonds de commerce et, partant, non
accompagnée de la cession d'un fonds de commerce par le locataire principal au
sous-locataire, n'est pas assimilée à une cession de bail; dans ce cas, le
sous-locataire ne devient pas le locataire direct du bailleur. Lorsque le refus
du bailleur de renouveler le bail entraîne la perte du fonds de commerce constituant
la propriété exclusive du sous-locataire, le sous-locataire ne dispose d'aucun
droit d'action directe à l'égard du bailleur, mais peut uniquement se prévaloir
d'une indemnité d'éviction, à l'intervention obligatoire du locataire
principal. Rechtskundig Weekblad n°1 du 6 septembre 2003 p.22 .
+ de la
note A.Coppens: L' ancienne jurisprudence ( attachée à la lettre du texte légal
) est dorénavant mise au bac à papier ! Avec cette nouvelle jurisprudence: (
extraits du texte de l'auteur ): " Tous les frais en relation avec la
démolition suivie de la reconstruction sont pris en considération….inclus ceux
pour les travaux ne concernant pas directement le gros œuvre . Il suffit que
ces dépenses soient nécessaires après la démolition suivie de la reconstruction;
cela comprend notamment les frais d'architecte, ceux du coordinateur de
sécurité, etc, etc.
Accès direct au texte complet tant FR que NL http://CAS130400.blogspot.com/
Cour de Cassation du 23 octobre 1995:
Sous-location et cession du bail
- Clause d'interdiction - Formalités - Non respect par le preneur. -
Conséquences è cessionnaire. - Art. 10, al. 1er et 3, .
Le fait que le preneur ne procède pas à la
notification ou à la signification de la sous-location ou de la cession de
bail, ne confère pas au cessionnaire de l'ensemble des droits du preneur le
droit de faire en son nom propre la signification, visée à l'alinéa 3 de
l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
Accès indirect - mais
rapide - au texte complet tant FR que NL
: Cliquez à droite sur DETAIL
Cour de Cassation du 30 juin 1995
Sous-location et cession du bail
–
Premier bailleur n'étant pas
locataire principal au moment de la conclusion du contrat de sous-location. -
Conséquence. - Art. 11, II, al. 3, L. - Rapports entre les parties - Naissance
des droits du locataire principal
La sous-location est un
bail indépendant qui doit se distinguer du bail principal. La sous-location
peut aussi exister dans le cas où le bailleur originaire ne devient locataire
principal qu'après la conclusion de son contrat avec le locataire originaire.
L'existence d'une sous-location ne requiert pas que les droits octroyés par le
contrat de sous-location soient acquis par le bailleur principal dans le
contrat de bail principal.
Accès au texte complet tant FR que NL http://CAS30061995.blogspot.com/
Cour de Cassation du 29 avril 1993 Sous-location
totale accompagnée de la cession du fonds de commerce. - Constitue une cession
du bail. - EVICTION. - Indemnité. - Créance contre le bailleur.
Aux termes de l'article 11,
I, alinéa 2, contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, la
sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est
assimilée à la cession du bail, avec la conséquence que le sous-locataire
devient le locataire direct du bailleur. En ce cas, le sous-locataire est seul
en droit, à l'exclusion du locataire principal, de faire valoir à son profit et
contre le bailleur, tous les avantages que confère la loi sur les baux
commerciaux.
PAS d'autre texte disponible sur Internet que ce sommaire
Opposition
du bailleur. - Rejet de l'opposition par le juge. - Effets. Cession de bail. -
Obligations du locataire principal et du cessionnaire. Libération Effets.
Moyens nouveaux. - Matière civile. - Transaction. - Avocat. - Mandat spécial.
La cession du bail commercial faite conformément
aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, dont le locataire a signifié un
projet d'acte de cession, en application de l'alinéa 3 dudit article, constitue
à l'égard du bailleur une cession sous la condition suspensive que le bailleur
n'ait pas, dans les trente jours de la signification, fait opposition à la
cession ou que cette opposition ait été rejetée par le juge; lorsque cette
condition se réalise la cession sort son plein effet dès la date de la
notification de la cession.
L'article 1200 du Code
civil, qui dispose quelle payement fait par un seul des débiteurs solidaires
libère les autres, est applicable dans le cas, visé à l'article 11.I et III, de
la loi aux termes duquel en cas de cession portant sur l'intégralité des droits
du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du
bailleur, le preneur originaire demeurant solidairement tenu de toutes les
obligations qui dérivent du bail initial.
Accès au texte complet tant FR et NL è http://CAS06031992.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 3 février 1992 : Le loyer n'est pas
nécessairement en espèces
N'est pas contraire à l'essence même du
bail, le fait que le locataire s'engage à une obligation autre que celle de
payer un loyer périodique en espèces et stipule qu'il n'est pas tenu au
payement de loyers au cas où le sous-locataire désigné par le bailleur
principal ne paye pas de loyer. Het is niet onverenigbaar met
het wezen van de huurovereenkomst dat de huurder zich tot iets anders verbindt
dan tot een periodiek te vervallen huurprijs in geld en bedingt dat hij geen
huur verschuldigd is als de door de hoofdverhuurder aangestelde onderhuurder
geen huur betaalt. R .W. 1993-94 , p.1309.
Accès au texte complet tant FR que NL http://CAS030292.blogspot.com/
CESSION DE FONDS DE COMMERCE. - Mandat de vente
donné à un intermédiaire, agent immobilier. - Fixation d'un prix minimum de
vente et de la commission. - Stipulation du partage des arrhes par moitié en
cas de désistement du candidat acheteur - Signature d'un compromis de vente
sous condition suspensive (mise en état des lieux pour répondre aux normes
d'une maison de repos). - Remise d'arrhes sous forme d'une traite acceptée mais
jamais présentée par l'agent. - Désistement du candidat acheteur. - Absence de
signature de la convention définitive et du bail. - Absence de faute du cédant.
- Commission non due.
Accès au texte FR è CESSION DE FONDS DE COMMERCE è à l'ouverture
cliquez sur " DETAIL "
Cour de Cassation du 23 février 1990 Faillite
et sous-location
En condamnant une défenderesse par le motif qu'elle
a, en sa qualité de sous-locataire, organisé et toléré l'occupation de fait
d'un bien par un tiers, alors que la demande était fondée sur les fautes
délictuelles et quasi-délictuelles que cette défenderesse avait commises en
concluant un contrat au nom du locataire principal, le juge modifie la cause de
la demande.
Accès au texte complet tant FR que NL http://CAS230290.blogspot.com/
Texte arrêt ? Cliquez sur 2007-076 |
Code civil (art. 1736) ….
vérifier plus précisément s’il existe une inégalité entre, d’une part, la
situation du bailleur, qui doit respecter un congé de 18 mois, et celle du
preneur, qui ne devrait tenir compte, en application de l’article 1736 du
Code civil, que d’un congé d’un mois… La question préjudicielle appelle une
réponse négative. |
Droit civil – Bail commercial à durée
indéterminée - Délai de préavis - 1. Preneur - Un mois - 2. Bailleur - Dix-huit mois. |
Le préavis donné à un
locataire sur base d'un motif non mis à exécution par le bailleur - et ainsi
nul -
fait en sorte d'exclure le système forfaitaire
d'indemnisation prévue par la loi au profit du locataire...
Rechtskundig Weekblad n°25 du 19 février 2005, p.
991
Cour de Cassation
du 4 octobre 1999 : Condition pour donner au congé au preneur à
la fin de chaque triennatPour que le bailleur bénéficie de la
disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui
permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut
que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale.
Rechtskundig Weekblad
n°1 du 2 septembre 2002, p.37.
Accès direct au texte complet tant FR que NL èhttp://cas041099.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 13 juin 1997 INDIVISION. - Acte NON purement conservatoire mais bien de
disposition.
La demande tendant à la rupture d'un bail
commercial ne constitue ni un acte purement conservatoire du bien ni un acte
d'administration provisoire, susceptible d'être valablement fait par un seul
copropriétaire. En règle, la disposition suivant laquelle, pour être valables,
les actes d'administration, autres que les actes d'administration provisoire,
et les actes de disposition doivent être faits avec le concours de tous les
copropriétaires, n'est applicable qu'entre copropriétaires; vis à vis du
preneur, la nature indivisible du bail commercial s'oppose toutefois à ce qu'un
copropriétaire demande valablement la rupture du bail, sans appeler les autres
copropriétaires à la cause.
Accès éventuel via http://www.juridat.be/juris/jucf.htm
mettre 1997-06-13
Le jugement analysant la
convention non en un bail mais en un contrat sui generis conclu dans le cadre
d’une concession de service public, le jugement attaqué, qui considère que le
juge de paix était compétent pour connaître en premier ressort de la demande en
vertu de l’article 591, 1°, précité, ne viole ni cette disposition légale ni
les articles 593 et 643 du Code judiciaire.
Pour le texte cliquez sur
le N° ci-desssous Cour d'Arbitrage 32/2003 |
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en
vue de la protection du fonds de commerce (combinée avec les art. 537 et 1712
du Code civil) UVCW : Le
bail à ferme et les biens des personnes morales de droit public, par Etienne
Grégoire , avocat au barreau de Liège - Octobre 2005 : La
différence entre les biens du domaine public et du domaine privé, les
conséquences de cette division sur leur gestion et l’évolution
jurisprudentielle et doctrinale." " La Cour
d’Arbitrage a précisé que sur les biens du domaine
privé, les communes peuvent assortir les baux qu’elles concèdent
de clauses dérogatoires au droit commun, lesdites clauses constituant “ les
règlements particuliers ” de l’article 1712 du Code civil :"
Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics,
sont soumis à des règlements particuliers. " Texte complet è http://www.uvcw.be/articles/3,30,2,0,1153.htm Du texte de
l'étude :PAS applicable en bail à ferme… |
Concession portant sur un
bien relevant du domaine public et mise en location d'un bien relevant du
domaine privé Cessation Dérogation au droit commun |
Cour de Cassation
du 23 novembre 2001: Concession d'exploitation ou
gérance. - Location du fonds de commerce
La convention par laquelle
le gérant bénéficie du droit de gérer sous son nom le fonds de commerce et de
conserver les produits du fonds à charge de remettre au propriétaire une
redevance ou une part des bénéfices, le gérant étant responsable vis-à-vis des
tiers, ne se distingue pas, en ses éléments essentiels, de la location d'un
fonds de commerce, de sorte que les règles générales applicables au louage de
biens meubles lui sont, autant qu'elles sont compatibles avec la nature des
choses, également applicables sous réserve des dérogations convenues par les
parties.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/B/JC01BN3.pdf
et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/B/RC01BN3.pdf
Cour d'Appel de Gand du 20 décembre 2000:
Concession d'exploitation- Contrat sui generis et non bail commercial .
Cour de Cassation
du 25 septembre 2000: Domaine public. -
Conséquence. - Art. 537, 538 et 1128, C civ.
Les biens faisant partie du domaine public ne
peuvent être donnés en location ni, partant, faire l'objet d'un bail
commercial. + Commentaires de Pascale Blondiau: " Les communes et
l'application de la loi relative aux baux commerciaux… quelques
éclaircissements" sur le site de l' UVCW-
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/9/JC009P2.pdf
et NL
http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/9/RC009P2.pdf
De la taxation de l'indemnité perçue par
un propriétaire en cas de rupture d'un bail commercial.
Elle ne serait pas taxable si le propriétaire
déclare les revenus du bien comme revenus immobiliers.
Du journal " La Libre Entreprise" du 26
février 2005
Cour d'Appel de Gand du 7 décembre 2004 TVA
Je loue un immeuble et je le rénove : si je suis
assujetti à la TVA je dois délivrer une facture au propriétaire avec TVA à sa
charge dans la mesure où le propriétaire supporte les travaux, et sans
récupération de la TVA par lui .
Diane Burlet, PricewaterhouseCoopers, L'ECHO du 1er
février 2005
Jugement du Tribunal civil de Liège du 3
mars 2004
Vente fonds de commerce : la
voie la moins imposée n'est pas simulation.
L’administration requalifie en revenus
professionnels les revenus locatifs déclarés " revenus divers".
L’opération de revente du fonds de commerce et la location concomitante du bien
où celui-ci est exploité doit s’analyser comme étant une simple location du
fonds de commerce, et le repreneur pouvant redevenir, sous condition
suspensive, le propriétaire du fonds. Ainsi le requérant resterait le véritable
propriétaire dut fonds et ses revenus locatifs = professionnels. Pour le
requérant la taxation est illégale dans la mesure où les deux parties à la
cause ont accepté toutes les conséquences juridiques de leur choix – vente du
fonds de commerce et location d’un bien - çè simulation. Le tribunal admet la
réclamation: il ressort du contrat que la vente du fonds de commerce et son
transfert de propriété ont bien eu lieu en 1992 = dires du requérant.
L’imposition litigieuse n’a donc pas, été établie légalement ce qui emport e
son annulation..
Cour d'Appel de
Liège du 9 mai 2003
Plus values
forcées-Résiliation anticipée bail commercial - Indemnité reçue par locataire
Ne constitue pas une
plus-value réalisée à l'occasion d'un événement analogue à un sinistre, une
expropriation ou une réquisition en propriété, la plus-value obtenue en raison
et à l'occasion de la résiliation anticipée d'un bail commercial par le
propriétaire de l'immeuble, dès lors que le montant de l'indemnité a été
négocié à l'amiable avec le propriétaire et que le locataire, qui a bénéficié
d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de l'ancien emplacement
commercial.
Texte complet è FR FISCONET
ou NL FISCONET
Cour d'appel de
Bruxelles du 13 décembre 2002 : Affectation par le locataire à
des fins professionnelles – Preuve:
Bail de résidence principale «le preneur déclare
louer le bien à usage privé et ne pourra changer cette destination ... qu'avec
l'accord écrit du bailleur» = l'administration ne peut se fonder sur la seule
déclaration à l'IPP non vérifiée du locataire, qui a postulé la déduction d'une
partie du loyer comme frais professionnels, pour imposer le bailleur sur la
base des loyers réels plutôt que du revenu cadastral. L'administration reste en
défaut de prouver que l'immeuble aurait réellement été utilisé à des fins
partiellement professionnelles par le locataire.
Texte complet èFR :FISCONET
ou NL Fisconet
Tribunal de
Première Instance de Bruxelles du 7 mars 2002 : Disposition
anti-abus - Location et sous-location .
Une dame donne en location une partie d'un immeuble
dont elle est propriétaire à son époux. Le même jour, le mari sous-loue cette
partie d'immeuble à une société dont il est associé actif. l'Administration est
en droit d'imposer les opérations comme si les actes distincts n'existaient
pas”. Texte completè.Fisconet
Tribunal civil de Bruges du 8 janvier
2002 Travaux d'aménagement - Avantage de toute nature - Amortissement
Une société utilise pour son exploitation un
immeuble qui est la propriété de son gérant et de l'épouse de celui-ci. La
société paie régulièrement des loyers. Aucun bail écrit n'a cependant été signé
par la société et les propriétaires de l'immeuble. La société fait effectuer
d'importants travaux d'aménagement dans l'immeuble. Ces frais sont activés et
amortis. L'Administration rejette les amortissements. Selon l'Administration,
ce n'est pas la société mais les propriétaires de l'immeuble qui sont
propriétaires des travaux d'aménagement. Puisqu'il n'existe pas de bail écrit
et que les propriétaires de l'immeuble n'ont pas renoncé à leur droit
d'accession, ils sont immédiatement devenus propriétaires des travaux
d'aménagement
Accès direct au texte complet FR è FISCONET Tekst NL
è Fisconet NL
Cour d'Appel de
Gand du 20 février 2001 Location fins professionnelles -
Simulation
Une contribuable usufruitière a accordé à son fils
un bail viager sur un immeuble. Ce fils conclut un contrat de bail commercial
avec une société pour ce même immeuble. La mère déclare les revenus immobiliers
que lui verse son fils comme des revenus d'immeubles qui ne sont pas affectés à
des fins professionnelles. L'Administration estime qu'il s'agit de revenus d'un
immeuble affecté à des fins professionnelles. La Cour conclut à la simulation
de l'opération. La société a payé le loyer directement à la mère. Il est peu
crédible que le fils ait perçu, d'après ses propres dires, la différence entre
le loyer du bail commercial et celui dont il était redevable à sa mère. En
outre, le bail commercial conclu a été daté, mais pas signé. Aucun écrit
relatif à ce mode de paiement interne n'existe. Il est peu crédible que la
société ait payé le précompte immobilier à la mère, alors que suivant la
convention écrite passée entre la mère et le fils, ce dernier ne serait pas
redevable du précompte immobilier. Ensuite, il n'existe pas non plus la moindre
attestation établissant que les paiements de la société à la mère valent paiement
du loyer dû au fils dans le cadre du bail commercial conclu avec lui. Les
héritiers de la mère, qui ont accepté sa succession sous bénéfice d'inventaire,
prétendent enfin qu'ils ne peuvent être personnellement condamnés au paiement
des dettes et charges de la succession. Une affirmation que la Cour juge
toutefois non fondée.
Accès au texte complet FR FISCONET + NL
èFisconet NL
Cour d'Appel de Liège du 22 septembre
1999 Simulation - Bail commercial - Constructions érigées par le
locataire.
L'accession est un mode volontaire et différé
d'acquisition de la propriété. L'administration ne peut en conséquence
considérer que les constructions effectuées sur le fonds du contribuable par sa
société, qui a pris le bien en bail commercial, sont devenues la propriété du
premier au fur et à mesure de la réalisation desdits ouvrages, et que le
contribuable a, partant, recueilli des avantages professionnels de toute
nature. L'administration ne peut tirer argument de la modicité du loyer pour
considérer que le contrat de bail commercial est simulé, car les modalités
convenues ne contreviennent pas à des dispositions d'ordre public et sont
proches d'une convention d'emphytéose ou de superficie où la redevance peut
être calculée de façon symbolique de même que l'acquisition ultérieure des
constructions.
Accès au texte complet FR à FISCONET + NL à Fisconet NL
Cour d'appel de
Bruxelles du 20 septembre 1996 : Plus-value forcée- Exonération –
Indemnité d'expropriation. La société dont le contrat de bail commercial, conclu
avec l'ancien propriétaire de l'immeuble, est résilié de manière anticipée par
l'acquéreur du bien, et qui recueille une indemnité, réalise une plus-value
forcée. La situation de la société n'est en réalité pas différente de celle du
commerçant qui est contraint à l'abandon de son commerce suite à une
expropriation.
Accès au texte complet à FISCONET
.
Cliquez è |
Art.
251 du Code des impôts sur les revenus 1992, lu en combinaison avec l'art. 7,
§ 1er, 2°, c, du même Code |
Droit
fiscal - Impôts sur les revenus - 1. Précompte immobilier - a. Immeuble dont
un failli est propriétaire - Poursuite du contrat de bail commercial par le
curateur - b. Dette de la masse faillie - 2. Revenus des biens immobiliers -
Loyers. "Conformément
à cette disposition, le curateur de la faillite dans l’affaire pendante
devant le juge a quo a décidé de poursuivre le contrat de bail
commercial relatif à l’immeuble pour lequel est dû le précompte immobilier,
considéré comme une dette de la masse. |
Renouvellement du bail –
Bailleur - Réponse sous condition résolutoire
La loi du
18 avril 1851 sur les faillites, banqueroutes et sursis de paiement ne contient
aucune disposition dérogatoire à l'article 14 de la loi sur les baux
commerciaux;
Suite à
lire au chapitre 8 de cette page !
Tribunal
civil Charleroi - Juge des saisies-, 20 décembre
2004
Bail commercial -Caution –Mode
de constitution- Gage sur fonds de commerce- Privilèges sur meubles-
Antériorité
JLMBi 2005,p.1686
Les deux
arrêts suivants forment un " ensemble juridique " :
Cour de Cassation du 24 juin 2004 : Résiliation
par le curateur d'un bail consenti comme propriétaire par le failli
Il n'appartient pas au curateur de résilier un
contrat opposable conclu avant la faillite lorsque la poursuite de ce contrat
ne fait pas obstacle à la liquidation normale de la masse . Voir E.Dirix,
"Faillissement en lopende overeenkomsten", R.W. 2003-2004, (201) n°23
et note 63; A. Zenner, Dépistage, faillites et concordats, Bruxelles 1998, 497,
n° 679. et SURTOUT : Rechtskundig Weekblad n°2 du 10 septembre 2005, p. 53
Avec note ETENDUE: " L'art.46 ( loi sur la faillite ) : le
curateur est-il un magicien ? " par Stan BRIJS ( avocat + KUL )
Etant une
attaque violente ( mais fondée ) des deux décisions :
Extraits:
Le critère de
la Cour que la poursuite du bail n' " empêche " pas la liquidation
normale de la masse est trop restrictif.
Il n'y a
d'ailleurs pas de texte légal ! Comment admettre de donner au curateur un
droit que le failli n'avait pas avant la faillite ! Cela va à l'encontre de
toute sécurité juridique. A l'allure actuelle, on verra un créancier saisissant
s'opposer à la continuation d'un bail qui lui est pourtant bien opposable .
La Cour
d'Arbitrage a manqué l'occasion de souligner la règle de proportionnalité
lorsque des règles dérogatoires au droit commun sont ainsi introduites par la
loi sur la faillite . Qu'en penser si le locataire avait payé son loyer à
l'avance
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS240604.blogspot.com/
avec en plus une analyse de l'arrêt extraite du rapport de la Cour de Cassation
pour l'année 2004
+
Cour d'arbitrage
du 10 décembre 2003
Cliquez sur le n° ci-dessous 161/2003 |
Loi du 8 août 1997 sur les faillites (art. 46) |
Droit commercial - Faillite - Contrats conclus avant la date du jugement
déclaratif de faillite - Bail commercial - 1. Poursuite de l'exécution
- Décision des curateurs - 2. Créance de dommages et intérêts du
cocontractant évincé - 3. Egalité entre les créanciers. Voir ci-desssus : Rechtskundig Weekblad n° 2 du
10 septembre 2005, p.52 |
Cour de Cassation du 23 février 1990 Faillite
et sous-location
En condamnant une défenderesse par le motif qu'elle
a, en sa qualité de sous-locataire, organisé et toléré l'occupation de fait
d'un bien par un tiers, alors que la demande était fondée sur les fautes
délictuelles et quasi-délictuelles que cette défenderesse avait commises en
concluant un contrat au nom du locataire principal, le juge modifie la cause de
la demande.
Accès au texte complet tant FR que NL è http://CAS230290.blogspot.com/
L'appel des décisions
rendues en premier ressort par le juge de paix sur les contestations entre
commerçants et relatives aux actes réputés commerciaux par la loi ou aux
contestations relatives aux lettres de change est porté devant le tribunal de
commerce, même si ces contestations relèvent de la compétence particulière du
juge de paix. Lorsque la Cour de cassation casse une décision du chef de
violation d'une règle en matière de compétence, elle renvoie s'il y a lieu la
cause au juge compétent qu'elle désigne.
Lorsque la Cour de
cassation casse la décision du tribunal de première instance qui se déclare à
tort compétent pour connaître de l'appel contre un jugement du juge de paix qui
statue sur une contestation entre commerçants relatives aux actes réputés
commerciaux par la loi, elle renvoie la cause au tribunal de commerce .
Voir les conclusions du
ministère public via http://www.juridat.be/juris/jucf.htm + 2005-09-22
Texte
FR ( de l'arrêt ) http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/9/JC059M1.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/9/RC059M1.pdf
Cour de Cassation du 12 septembre
2005 : Compétence du Juge de Paix
La
compétence spéciale du juge de paix en matière de bail commercial s'étend aux
contestations relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles
qui régissent les relations entre les parties au bail; l'examen d'une demande
qui excède le domaine du bail, telle que la demande extra-contractuelle fondée
sur la complicité d'un tiers à la violation des dispositions contractuelles au
bail, ne relève pas de cette compétence . L'arrêt attaqué - Cour d'Appel de
Bruxelles du 7 mai 2003 - considère la demande originaire introduite par la
s.a. Brouwerij Haacht - preneur (défenderesse) contre la s.a. Rejan - tiers
complice du manquement contractuel (demanderesse) et contre la s.a. Dabe -
bailleur (partie appelée en déclaration d'arrêt commun) comme une demande
globale et unique qui ressortit entièrement à la compétence du juge de paix
(art. 591, 1°, du Code judiciaire).
Les juges d'appel ne relèvent ni la connexité
(article 30 du Code judiciaire) ni l'indivisibilité du litige. La jonction
visée à l'art. 566 du Code judiciaire n'est donc pas applicable.
Dans cette optique, la Cour casse l'arrêt attaqué. Par la seule invocation de
la violation de l'article 591, 1°, du Code judiciaire, le premier moyen suffit
à entraîner la cassation de la décision attaquée.
En effet, la demanderesse fait essentiellement valoir que la compétence
spéciale du juge de paix visée à l'article 591, 1°, du Code judiciaire concerne
uniquement les baux et peut, en conséquence, s'étendre aux contestations
(relatives à l'application des dispositions légales et contractuelles qui
régissent les relations) entre les parties à un bail. En tant qu'elle est
dirigée contre la partie demanderesse (s.a.Rejan), tierce partie et non partie
au bail, la demande est une demande de nature extra- contractuelle qui ne
relève pas de la compétence ratione materiae du juge de paix.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/9/JC059C3.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/9/RC059C3.pdf
L'obligation du preneur de répondre des DEGATS LOCATIFS ne
naît, en règle, qu'à la fin du bail .
Attendu
que, pour le surplus, l'obligation du preneur déterminée à l'article 1732 du
Code civil de répondre des dégâts locatifs est une application de l'obligation
du preneur de restituer le bien loué au bailleur à la fin du bail ;
Que l'obligation du preneur de répondre des dégâts locatifs ne naît, en règle,
qu'à la fin du bail ;
Que, dans la mesure où il allègue que le jugement attaqué n'a pu rejeter la
demande de la demanderesse en indemnisation des dégâts locatifs pour défaut
d'entretien et perte d'objets dès lors que le preneur n'est tenu de répondre de
ces dégâts locatifs qu'à la fin du bail, le moyen, en cette branche, manque en
droit ;
Attendu que, enfin, dès lors qu'il décidait que la demande en indemnisation des
dégâts locatifs était prématurée, conformément à l'article 1732 du Code civil,
le jugement attaqué n'était pas tenu de décider si les dégâts locatifs sont nés
sans la faute du preneur ; Que, dans cette mesure, le moyen, en
cette branche, ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ;
Texte FR
http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/2/JC052P2.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/2/RC052P2.pdf
Cour
de Cassation du 13 janvier 2005 Procédure
…. Attendu
qu'en refusant de statuer sur la recevabilité de la demande de la défenderesse,
que contestait la demanderesse, au motif que cette question excédait les
limites de la saisine du tribunal d'appel, statuant comme juridiction de
renvoi, le jugement attaqué viole l'article 1110 du Code judiciaire… Casse…
Voir
l'arrêt du 21 décembre 2000 rendu en la même affaire
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051D4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051D4.pdf
Cour
de Cassation du 26 novembre 2004 :
Expulsion en cas d'aliénation -Reconstruction des locaux-
Défaut de réalisation des travaux-Coût trop bas des travaux-Action en payement
de l'indemnité d'éviction- Délai de déchéance
Lorsque
l'intention pour laquelle le bailleur a pu expulser le preneur consiste en la
reconstruction des locaux visée à l'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril
1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce et
que le preneur réclame une indemnité d'éviction, majorée éventuellement de
dommages-intérêts, au motif que le bailleur, sans justifier d'un motif grave,
n'a pas réalisé cette intention dans le délai de six mois déterminé à l'article
25, alinéa 1er, 3°, au motif que le coût de la reconstruction ne dépasse pas
trois années de loyer, ou au motif que les travaux n'affectent pas le gros
oeuvre de l'immeuble commercial, le fait donnant ouverture à l'action coïncide,
en règle, avec l'achèvement des travaux; dans ce cas, le délai fixé par
l'article 28 commence à courir, en règle, à ce moment, même si les travaux sont
achevés avant l'échéance du délai de six mois prévu à l'article 25, alinéa 1er,
3°
REJET
DU RECOURS
Rechtskundig
Weekblad n° 34 du 21 avril
2007, p.1409
Textet FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/B/JC04BQ4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/B/RC04BQ4.pdf
IMPORTANT : Cour de Cassation
du 19 juin 2003 :
Rapports avec les tiers - Bail sans date certaine-Occupation depuis+de
six mois-Adjudicataire saisie exécution- Expulsion.
Il résulte de l'économie de
l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire sur saisie-exécution ne
peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur
les baux commerciaux.
Rechtskundig Weekblad n° 6 du 9 octobre 2004, p. 226. Avec note Marteen
Declercq: En
traduction de sa conclusion :
"
Avec cet arrêt la Cour de Cassation a
corrigé un oubli du législateur. En déclarant
INOPPOSABLE le contrat de bail commercial sans date certaine avant la
transcription de l'exploit de saisie, la Cour confirme le concept contenu dans
l'exploit de saisie. Le locataire peut toujours se protéger contre cette
expulsion " sans rien " en faisant enregistrer la convention ce à
quoi il est d'ailleurs légalement obligé ( art.19,3° C. dr. d'enr.) Cet arrêt
fait bénéficier d'une plus grande sécurité juridique l'acheteur sur saisie d'un
gage commercial ce qui ne peut qu'en favoriser la vente. Il reste à attendre un
peu plus de clarté sur l'art.8 de la loi sur les loyers grâce à une initiative
législative ou à un arrêt d'une haute Cour."
Entre-temps
un notaire , qui vend un bien sur saisie et qu'un locataire habite déjà depuis
six mois comme résidence principale au moment de la transcription de l'exploit
de saisie ou de l'adjudication, aura la tache d' informer un acquéreur
potentiel sur le conflit régnant dans la jurisprudence et ainsi sur le manque
de clarté qui en résulte.
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS190603.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 11 avril 2003 Pluralité de preneurs = tous doivent demander le
renouvellement.
S'il y a pluralité de
preneurs au moment de la demande de renouvellement de bail, la demande doit
émaner de l'ensemble des preneurs . Toutes les parties ont intérêt à déterminer
les conditions du nouveau bail.
Accès direct au texte
complet tant FR que NL èhttp://CAS110403.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 21 mars 2003 :
La problématique du
renouvellement est de droit impératif en faveur du BAILLEUR
La
circonstance que le preneur a conclu le renouvellement du bail avant le délai
prévu pour la demande de renouvellement n'exonère pas celui-ci de l'obligation
de demander le renouvellement dans le délai prévu à l'article 14, alinéa 1er,
de la loi .
En cas de travaux
importants, le bailleur pourrait renoncer à son droit de refuser un
renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur DEVRAIT le demander ( clause
impérative en faveur du bailleur). Inopérance de la
convention de renouvellement conclue avant le délai légal.
J.T.du 19 février 2005
–Rechtskundig Weekblad n° 21 du 21 januari 2006 p.820
Accès direct au texte complet tant FR que NL èhttp://CAS210303.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 15 novembre 2002
Accord de mettre fin au bail:
disposition impérative en faveur du preneur.
Lorsque, en infraction à
l'art.3, al.4, les parties mettent fin à leur bail sans constater leur accord
par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, le preneur
ne peut être obligé d'invoquer la nullité relative de l'accord qui en découle.
Le locataire peut renoncer
à la nullité découlant de ce défaut et apporter la preuve de la résiliation.
Rechtskundig Weekblad
n°4 du 24 septembre 2005, p.141
Accès direct au texte
complet tant FR que NL è http://CAS151102.blogspot.com/
Tribunal de
première instance de Mons du 13 novembre 2002 :
Clause de rétroactivité -
Résiliation d'un bail commercial .
La clause d'un acte notarié qui donne un effet
rétroactif à la résiliation amiable d'un contrat de bail commercial est
opposable à l'administration fiscale sur le plan des ISR sauf preuve de
simulation. L'éventuel avantage en nature recueilli par les bailleurs,
actionnaires majoritaires et administrateurs de la société locataire, du fait
que les travaux réalisés par cette dernière leur restent acquis à l'issue du
bail sans indemnité compensatoire, doit être rattaché à la période imposable où
la résiliation amiable porte effet. Texte complet è FISCONET + Tekst NL
Fisconet NL
Tribunal civil
de Bruxelles du 20 juin 2002
Bailleur
Prodigue . - Conseil judiciaire . - Renouvellement. - Demande adressée au seul
bailleur. - Validité. - Article 513 du Code civil. - Refus opposé par le seul
bailleur. - NULLITE
L’incapacité, même
partielle, du pourvu d’un conseil judiciaire existe indépendamment de la
publicité qui en est donnée. Celle-ci est destinée à prémunir les tiers
contre le danger de traiter avec l’incapable, mais ne conditionne pas
leur protection. L’envoi d’une demande de renouvellement de
bail au seul prodigue est valable, dès lors qu’en réceptionnant cette lettre,
le pourvu d’un conseil judiciaire ne pose, de manière active, aucun acte
de disposition au sens de l’article 513 du Code civil. Par
contre, en opposant seul un refus à cette demande, en dehors des motifs énoncés
par la loi, le prodigue pose un acte l’engageant à une dépense certaine
(indemnité d’éviction), dont le caractère éventuellement injustifié s’apprécie
au regard du capital de la personne protégée. Est assimilée à
l’absence de réponse, celle qui est frappée de nullité, de sorte que le bail
commercial est renouvelé aux conditions formulées par les preneurs.
Délai
d’intentement. – Action en paiement d'une INDEMNITÉ D’ÉVICTION – Commerce
similaire
Suivant l’art. 28 de
la loi, les actions en paiement d’une indemnité d’éviction doivent être
intentées dans un délai d’un an à dater du fait donnant ouverture à l’action.
En cas d’exploitation d’un commerce similaire ou prétendu tel, ce fait est
l’ouverture effective du commerce critiqué et non la connaissance, par le
preneur évincé, de cette ouverture, sous peine de vider l’article 28 de
son contenu et de priver les commerçants de la sécurité juridique et
commerciale qu’il met en place.
Tribunal civil
de de Bruxelles ( Référé) du 3 janvier 2001
COMPETENCE
ET RESSORT( Matière civile). - REFERE.
En vertu des
articles 569,5° et 1396 du Code judiciaire le contentieux de l'exécution relève
de la compétence du juge des saisies. Toutefois, cette compétence n'exclut pas
celle du juge des référés en vertu de l'article 584 du Code judiciaire pour
autant que soit trouvées l'urgence et l'absolue nécessité.
Cette compétence est en tout cas retenue lorsqu'il y a une voie de fait,
laquelle est invoquée en l'espèce.
Il est habituellement admis que le demandeur qui par sa
propre négligence suscite l'urgence n'établit qu'une urgence artificielle et ne
peut obtenir de mesure
Cour de Cassation
du 7 septembre 2000:
Compétence
d'attribution-Jugement juges de paix-Commerçants- Contestation-Juge d'appel-
Détermination
Ressortit au tribunal de
commerce en tant que juge d'appel la contestation entre commerçants relative
aux obligations découlant du bail commercial qui les lie. Hormis les cas où
l'objet de la demande n'est pas de la compétence du pouvoir judiciaire, toute
décision sur la compétence renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent
qu'elle désigne; cette disposition n'est toutefois pas applicable à la Cour de
cassation lorsqu'elle casse, en raison de la violation d'une règle de
compétence, une décision d'une juridiction autre que le tribunal
d'arrondissement.
Texte
FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/9/JC00975.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/9/RC00975.pdf
Cour de Cassation
du 23 juin 2000:
Requête
en conciliation- Citation en justice- Délai- Point de départ- Art.18, 1er,-
Accord conditionnel - Acte unilatéral.
Le délai des trente jours, à compter de la réponse
du bailleur, dans lequel le preneur peut saisir le juge à peine de forclusion,
ne court pas à partir de la date du dépôt à la poste de la lettre recommandée
du bailleur répondant à la demande de renouvellement du preneur, mais à partir
de la date où elle est présentée au preneur contre accusé de réception .
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/6/JC006N3.pdf
Et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/6/RC006N3.pdf
Cour de Cassation du 6 avril 2000:
Demande renouvellement du bail -
Bien immobilier indivis - Refus de l'un des bailleurs - Art. 16.
Lorsque le bail a pour objet un immeuble
appartenant indivisément à plusieurs bailleurs, le refus d'un seul de ceux-ci
peut empêcher le renouvellement du bail sollicité par le preneur.
Note de Me Dochy : cela semble tellement évident
d'où pas de lien d'accès à l'arrêt !
Cour de Cassation
du 4 octobre 1999 : Condition pour donner au congé au preneur à
la fin de chaque triennat
Pour que le bailleur
bénéficie de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet
de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le
bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale.
Rechtskundig Weekblad n°1 du 2 septembre 2002, p.37.
Accès direct au texte complet tant FR que
NL http://cas041099.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 15 février 1999:
Compétence - Jugements juges de
paix- Commerçants - Contestation- Juge d'appel
Ressortit au tribunal de commerce en tant que juge
d'appel la contestation entre commerçants relative aux obligations découlant du
bail commercial qui les lie. Hormis les cas où l'objet de la demande n'est pas
de la compétence du pouvoir judiciaire, toute décision sur la compétence
renvoie s'il y a lieu la cause au juge compétent qu'elle désigne; cette
disposition n'est toutefois pas applicable à la Cour de cassation lorsqu'elle
casse, en raison de la violation d'une règle de compétence, une décision d'une
juridiction autre que le tribunal d'arrondissement. (Solution implicite).
Accès au texte complet tant FR que NL à http://CAS150299.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 13 juin 1997 INDIVISION. - Acte NON purement conservatoire mais bien de
disposition.
La demande tendant à la rupture d'un bail
commercial ne constitue ni un acte purement conservatoire du bien ni un acte
d'administration provisoire, susceptible d'être valablement fait par un seul
copropriétaire. En règle, la disposition suivant laquelle, pour être valables,
les actes d'administration, autres que les actes d'administration provisoire,
et les actes de disposition doivent être faits avec le concours de tous les
copropriétaires, n'est applicable qu'entre copropriétaires; vis à vis du
preneur, la nature indivisible du bail commercial s'oppose toutefois à ce qu'un
copropriétaire demande valablement la rupture du bail, sans appeler les autres
copropriétaires à la cause.
Cour de Cassation du 2 juin 1994 Délai
action demande en renouvellement
En saisissant Ie juge d'une
demande de renouvellement d'un bail commercial, conformément á l'art. 18
contenu dans l'art. ler de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en
vue de la protection du fonds de commerce, Ie preneur accomplit un acte de
procédure au sens de l'art. 48 C. jud. et, dès lors, en vertu de l'art. 53
dudit code, le jour de l'échéance, lorsqu'il est un samedi, un dimanche ou un
jour férié légal est reporté au plus prochain jour ouvrable J.L.M. B. » 1995,
279‑282
Accès au texte tant FR que NL http://cas08041994.blogspot.com/
PLUS:
Cour de Cassation du 8 avril 1994 Le délai action en
indemnité d'éviction : DELAI " FATAL "…
Lorsque le dernier jour utile pour l'introduction
d'une action en paiement de l'indemnité d'éviction est un samedi, un dimanche
ou un jour férié, l'échéance n'est pas prorogée jusqu'au premier jour ouvrable.
(L. du 30 avril 1951, art. 28). Ce délai est un délai
préfix, dont l'expiration entraîne forclusion du droit lui-même. Lorsque le
dernier jour utile pour l'introduction d'une action en paiement de l'Indemnité
d'éviction est un samedi, un dimanche ou un jour férié, l'échéance n'est pas
prorogée jusqu'au premier jour ouvrable=art. 28.
Accès au texte tant FR que NL http://cas08041994.blogspot.com/
NOTE:
En d'autres
termes pour la Cour, il faudrait distinguer :
• délai pour
une procédure judiciaire : voir art.48 et s. C.J.
• délais autres
: comme pour la prescription: voir art.2261‑2262 C.C.
Faut-il vraiment devoir «
compter » de deux manières différentes dans un même domaine du droit ?
Rechtskundig Weekblad du 15 juin 1994 p. 1454 avec note
A.Van Oevelen
Bail déclarant applicables certaines dispositions
de la loi sur le bail à ferme. Lorsqu'un bail est de ceux qui, en vertu de
l'art. 2 de la loi sur le bail à ferme, sont exclus de l'application de cette loi,
et qu'il a été convenu que certaines dispositions de cette loi seront
applicables, les parties ne sont pas liées par les autres dispositions de la
même loi.
Cour de Cassation
du 15 mars 1968
Demande de renouvellement du bail. - Nullité
de la notification. - Nullité résultant de ce que la notification n'a pas été
faite dans le délai prescrit par l'article 14, alinéa 1er
La nullité de la notification, par le preneur, d'une demande de
renouvellement du bail, résultant de ce que la notification n'a pas été faite
dans le délai prévu à l'article 14, alinéa 1er, contenu dans la loi du 30 avril
1951, est une nullité relative; l'acte entaché de cette nullité est susceptible
de confirmation par le bailleur.
18 décembre 2006 : Du site Droit Belge Net :
Le renouvellement du bail à des conditions différentes è http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=369
12 février 2007 : Du site " Droit-Fiscalité " : art.25: Les
indemnités d'éviction dues au locataire en cas de refus de renouvellement de
son bail constituent des forfaits minima car ces indemnités peuvent, à
certaines conditions, être supérieures è http://www.businessandlaw.be/article1235.html
. + ? =
è TEXTES LEGAUX,
MODELES ET DOCTRINE
Cour de cassation de Belgique du 26 avril 2007
Aux termes de l'article
16, I, 3°, de la loi … le bailleur peut refuser le renouvellement du bail
notamment pour le motif suivant : « sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la
partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est
réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition,
affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois
années de loyer ».
Lorsque
le bailleur refuse de renouveler un bail commercial sur pied de cette
disposition et que le preneur met en doute la sincérité du motif de
reconstruction invoqué par le bailleur, le juge ne peut se contenter de
l'affirmation du bailleur et doit vérifier la sincérité du motif allégué.
En l'espèce, les
demandeurs soutenaient, dans leurs conclusions d'appel, que les travaux
envisagés par la défenderesse n'étaient pas des travaux de reconstruction au
sens de l'article 16, I, 3°, précité de la loi du 30 avril 1951 de sorte que le
refus de renouvellement du bail n'était pas justifié. Par le motif précité, le
tribunal considère que la seule affirmation de la défenderesse de sa volonté de
reconstruire le bâtiment suffit pour justifier son refus de renouvellement du
bail sans qu'il soit nécessaire de vérifier si cette reconstruction est
nécessaire ou non et, partant, si le motif allégué est sincère. Le jugement
attaqué viole dès lors l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 visé en
tête du moyen. La Cour casse le jugement attaqué …
Texte complet FR : http://jure.juridat.just.fgov.be/pdfapp/download_blob?idpdf=F-20070430-1
Extrait du bureau juridique de la Fédération royale
du notariat belge du 3 mai 2006 … arrêt en faveur du bailleur.
L'article
24 de la loi dispose que « si le refus du bailleur de consentir au
renouvellement du bail est déclaré injustifié par le juge, après l'expiration
du délai de trois mois prévu à l'article 14, le bail est renouvelé au preneur,
sauf le droit du bailleur de prétendre à des conditions différentes ou de se
prévaloir de l'offre d'un tiers, conformément aux articles 14 et 21 de la
présente loi. Toutefois, le délai pour la notification par le bailleur au preneur
des conditions auxquelles est subordonné le renouvellement ou de l'offre d'un
tiers est réduit à un mois à partir de la signification du jugement ».
L'arrêt de
cassation estime que le droit du bailleur de proposer de nouvelles conditions
dans le mois de la signification du jugement rejetant le refus du
renouvellement du bail ne peut pas être limité par la demande du preneur à
l'occasion du litige du refus de bail d'entendre reconnaître le renouvellement du
bail aux conditions existantes.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/3/JC06323.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06323.pdf
Cour de Cassation du 2 mars 2006 C.05.0092 N
SOMMAIRE
du site de la Cour : La
demande de renouvellement du bail par le preneur est nulle si elle n'indique
pas la manière dont le bailleur doit notifier son refus motivé de
renouvellement ou les conditions différentes ou l'offre d'un tiers; il ne
suffit pas que le bailleur connaisse le contenu de l'article 14 de la loi du 30
avril 1951 qui rend cette indication obligatoire ni que cette obligation puisse
être remplacée par l'application de l'adage suivant lequel nul n'est censé
ignorer la loi, en l'espèce l'article précité (1). (1) Voir les précédents
cités dans les conclusions partiellement contraires du M.P. relatives à la
nullité publiées à leur date dans A.C.;
Voir Cass.,
21 mars 2003, RG C.00.0569.N, n° 187
( NOTE : ci-après + Accès direct au texte complet de
l'arrêt 2003 tant FR que NL http://CAS210303.blogspot.com/
ou au texte NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06324.pdf
)
Et voir
Cass. 28 janvier 2005, RG C.03.0637.N, n° 58, en ce qui concerne le caractère
protecteur (reconnu par les conclusions) de la législation et son motif. NOTE :
ci-après !
Texte Fr http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/3/JC06324.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06324.pdf
Extrait
du bureau juridique de la Fédération royale du notariat belge du 3 mai 2006 …
arrêt également en faveur du bailleur.
Me DD
souligne le caractère formaliste de la loi sur le bail commercial. Conformément
à l'article 14 alinéa 1 de la loi , le preneur doit à peine de déchéance, le
notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice ou par lettre
recommandée. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions
auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et
contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les
mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de
la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur
sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. La
lettre recommandée du preneur mentionnait ce qui suit : « ... Vous serez
présumé consentir à la présente proposition de renouvellement à défaut de
notification suivant les mêmes voies et dans les trois mois de ... ».La lettre
du preneur disait en substance que le bailleur devait répondre « suivant les
mêmes voies » sans toutefois reprendre le texte complet de l'article 14 alinéa
1er de la loi, de sorte qu'il n'a pas été précisé de quelles manières
différentes le bailleur devait/pouvait répondre. La cour estime que la demande
de renouvellement de bail qui a été faite est par conséquent nulle du fait que
le preneur n'a pas mentionné expressément dans la demande de renouvellement que
le bailleur devait répondre « par lettre recommandée » ou par exploit
d'huissier.
L'article 14 vise la protection du bailleur et doit être interprété de manière
stricte.
Cet arrêt confirme les arrêts de cassation précédents.
Texte FR
http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/3/JC06323.pdf
et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/3/RC06323.pdf
Cour de Cassation du 26 mai 2005
Renouvellement du bail -Demande
du preneur- Refus du bailleur – Absence de Notification …
Est présumé de manière irréfragable consentir
au renouvellement du bail, le bailleur qui n'a pas notifié au preneur, dans le
délai de trois mois à compter de la demande régulière, son refus motivé par
lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/5/JC055Q3.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/5/RC055Q3.pdf
Renouvellement du bail –
Bailleur - Réponse sous condition résolutoire
La loi du 18 avril 1851 sur les faillites,
banqueroutes et sursis de paiement ne contient aucune disposition dérogatoire à
l'art. 14 de la loi …; si elle n'autorise pas le curateur à notifier au preneur
qui demande régulièrement le renouvellement du bail une réponse émettant des
réserves ou stipulant une condition résolutoire, la bonne gestion de la
faillite ne lui interdit pas davantage de notifier sa réponse à la date ultime
du délai de réponse.
La réponse à une demande régulière de
renouvellement du bail par laquelle le bailleur stipule la condition
résolutoire qu'en cas de vente du bien loué, l'acheteur pourra encore donner la
réponse visée à l'article 14, alinéa 2, de la loi sur les baux commerciaux, ne
lie pas les parties : Voir Cass., 18 septembre 1975, Bull. et Pas., 1976, I,
84; 2 mai 1980, Bull. et Pas., 1980, I, 1087.
Voir commentaire du site http://www.businessandlaw.be/article1.html (
avertissement ) étant : Renouvellement accordé sous condition résolutoire
( note en date du mercredi 21 septembre 2005 ).
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/4/JC054B2.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/4/RC054B2.pdf
Cour de Cassation du 25 février 2005 Refus de renouvellement
pour reconstruction – Date de départ des ( vrais ) travaux - Indemnisation du
preneur- Intention de reconstruction de l'immeuble - Intention non réalisée
dans le délai légal . En fonction des circonstances, il peut ressortir
de la demande d'obtention de l'autorisation légalement requise pour les
travaux, que le bailleur a réalisé son intention de reconstruire l'immeuble
dans le délai fixé par l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi . Voir Cass., 12 janvier 1978, Bull. et Pas., 1978,
566; Cass., 28 avril 1983, RG n° 6795, Bull. et Pas., 1982-83, n° 474. |
De la décision de
la Cour ( en traduction rapide ) Attendu qu'en vertu de l'art.16.1.3° le
bailleur peut refuser le renouvellement sur base de sa volonté de reconstruire
l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce
son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une
démolition, affectant toutes deux le gros ouvre des locaux et dont le coût
dépasse trois années de loyer;
Qu'en vertu de l'art. 25,1,3° si le preneur a
régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se
l'est vu refuser, il a droit, dans les cas déterminés ci-après, à une indemnité
qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est
fixée forfaitairement comme suit: L'indemnité est de trois ans de loyer,
majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation
intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave,
ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour
laquelle il a pu évincer le preneur. Que pour l'application dudit art. 25,1,3°
il suffit que le bailleur exécute la dite reconstruction;que la demande
d'obtention de l'autorisation légale des travaux peut être comprise suivant les
circonstance comme faisant partie de l'exécution des raisons invoquées/ Mais
attendu que la demande d'autorisation est seulement une exigence pour
l'exécution des travaux qui doit être distinguée de l'exécution à proprement
parler des travaux, les travaux doivent être entrepris endéans le délai de six
mois suivant le délaissement du bien loué et que cette autorisation ne peut
être co,nsidérée comme équivalente avec une exécution ou même avec un début
d'exécution des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée.Pour ces
motifs, la Cour rejette le pourvoi.
Commentaire FR : http://www.businessandlaw.be/article995.html
Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051S4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051S4.pdf
Cour de Cassation du 28 janvier 2005 :
Un "bailleur "qui ne
l'était pas encore au moment de la signature de la convention…
La
convention de location – renouvellement est intervenue entre un preneur et un
"bailleur "qui ne l'était pas encore au moment de la signature de la
convention, et même si elle était conclue sous la condition suspensive que la
dite partie devienne " bailleur ", cette convention est de nullité
relative et peut n'avoir aucune valeur si le " bailleur " en invoque
sa nullité. L'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux
commerciaux qui règle les modalités du droit au renouvellement du bail à suivre
par le preneur avant la fin du terme en cours est une disposition impérative en
faveur de la partie protégée, le bailleur; seul le bailleur peut renoncer au
bénéfice de cette disposition impérative et ce, seulement après le commencement
du délai prévu dans cette disposition pour la demande du renouvellement du bail
. Voir Cass., 21 mars 2003 ( ici: au Chapitre 8 ) RG C.00.0569.N, n° 187.
Commentaire:
http://www.businessandlaw.be/article955.html
+ Avertissement http://www.businessandlaw.be/article1.html
Accès direct au texte complet tant FR que NL
de cet arrêt http://CAS28012005.blogspot.com/
Cour
de Cassation du 17 juin 2004 : Sous-locataire et renouvellement du bail
Il ne suit pas de la réglementation de la loi sur
les baux commerciaux concernant l'éventuel établissement d'un renouvellement du
bail par le sous-locataire, qu'après le refus du bailleur de renouveler le bail
à la demande du locataire principal au motif de l'offre d'un loyer supérieur
par un tiers, le sous-locataire, qui a établi le fonds de commerce et a
régulièrement adressé sa demande de renouvellement du bail au locataire principal,
toutefois sans la dénoncer le même jour au bailleur, perd ainsi son droit à une
indemnité d'éviction . Voir Cass., 21/04/1995, RG C.93.0170.N, n° 205,
13/04/2000, RG C.97.0080.N, n° 253 et 29/11/2001, RG C.98.0064.N, avec les
concl. M.P., n° 654.
Rechtskundig Weekblad
n°23 du 3 février de 2007, p. 958
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/6/JC046H4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/6/RC046H4.pdf
Cour
de Cassation du 3 juin 2004:
Fin de bail après un renouvellement: Travaux de transformation et
nature de la législation.
Les
articles 7 et 9 ont prévu dans le chef du preneur le droit impératif, moyennant
certaines conditions, d'imposer l'exécution de travaux de transformation au
bailleur; elles valent, d'une part, en vue de la protection du preneur qui ne
peut être privé du droit d'exécuter certains travaux afin d'adapter le bien
loué au commerce de détail qu'il veut y exploiter, mais elles valent, d'autre
part, aussi en vue de la protection du bailleur pour lequel l'indemnisation
éventuelle de ces travaux lors du départ du preneur doit rester limitée; en
outre, les parties sont libres de convenir entre elles, conformément au droit
commun .
NOTE: Des art.1730/1731 C.C. il s'en suit qu'en cas d'une
utilisation continue du bien, les dégâts sont à établir en tenant compte de la
situation à l'entrée en possession et de celle à la sortie. Et sans tenir compte
d'un nouveau bail par suite d'un renouvellement ( sans état des lieux ) Une
convention entre parties autorisant des modifications et des constructions et
en réglant le sort et les indemnités à la sortie à la sortie est à la fois
autorisée mais ne ressort pas du droit sur les baux commerciaux mais bien du
droit commun.
Rechtskundig Weekblad
n° 29 du 19 mars 2005, p.1143:
Avec note étendue Dave Mertens, avocat à Anvers : " Cet
arrêt est valable également pour la matière des baux en général : il est basé
sur le principe de la " continuité " et aussi en ayant en vue de
minimiser les frais de formalité inutiles; mais rien n'aurait défendu que les
parties établissent un nouvel état des lieux. Et la présomption de l'art.1731
C.C. peut être renversée.
Accès
direct au texte complet tant FR que NL
è http://cas030604.blogspot.com/
Tribunal de
Commerce de Anvers du 22 avril 2004 Refus du renouvellement pour différents motifs Un seul motif grave suffit: usage
personnel d 'une société de capitaux y transférant son siège social – Pas
d'obligation de justifier ce déplacement –Contrôle judiciaire du motif de
refus. Le
premier juge avait admis que l'on pouvait invoquer différents motifs de refus
mais il déduisait le caractère ambigu. Pourtant en ce cas un seul motif
sérieux suffit : soit ici l' occupation personnelle. Le Juge a un
certain pouvoir de contrôle du motif mais la bonne foi est présumée, et si le
motif n'est pas mis en pratique les indemnités sont lourdes. A tort également
le bailleur ne doit pas justifier des raisons de déplacer son siège social et
la mise à exécution du motif semble possible et sincère. Le bailleur a
également le droit de prévoir la possibilité que son motif soit refusé et
dans cette hypothèse déjà refuser la continuation du bail aux mêmes
conditions. Le tribunal donne raison au bailleur et estime son appel fondé. Rechtskundig Weekblad
n°10 du 5 novembre 2005, p. 396 |
Cour de
Cassation du 13 novembre 2003 : Irrégularité de la demande en
renouvellement:
Le preneur peut pallier l'irrégularité de la
demande de renouvellement du bail résultant du défaut d'indication des
possibilités de réponse du bailleur en adressant une nouvelle demande
régulière au bailleur entre le dix-huitième et le quinzième mois avant la fin
du bail en cours; ce qui peut être réalisé par l'envoi recommandé d'une
lettre complémentaire faisant référence à la teneur de la première lettre et
relevant l'omission; dans ce cas, le délai de trois mois prévu pour la
réponse à la demande prend cours à partir de la date de la demande
renouvelée. Accès direct tant au texte FR que NL http://CAS131103.blogspot.com/ |
Refus de
renouvellement en raison d'une affectation excluant tout usage commercial -
Contestation et vente du bien Droit du locataire d'occuper sans frais
dans l'attente de l'indemnité d'expulsion -
En ce qui concerne la validité du refus de la demande du renouvellement
d'un bail d'un immeuble à usage tant de bureau d'assurances que
d'habitation, le Juge peut s'enquérir si les raisons invoquées par le bailleur
sont sincères et exécutables; mais ce contrôle du Juge est limité à
l'impossibilité de réaliser le motif invoqué, sa sincérité, son sérieux ou le
cas de fraude éventuel;ilne peut être que marginal , le refus du renouvellement
étant un attribut du droit de propriété du bailleur.
Si le bailleur refuse le renouvellement pour motif de non
affectation commerciale mais vend le bien
le motif du refus reste conforme avec la loi sur les baux commerciaux si
l'acte de vente stipule que l'acquéreur ne peut donner au bien un destination
commerciale.
En conclusion l'ex – locataire ) doit quitter le bien endéans les
…cette occupation étant sans droit ni titre et ne trouvant aucune justification
dans la loi et les demandeurs ont à payer à l'ex-locataire une indemnité
d'éviction égale à un de loyer . Rechtskundig
Weekblad n°28 du 11 mars 2006, p.1113
Justice de Paix
de Saint-Trond du 4 novembre 2003 :
Accord du
bailleur sur le renouvellement mais avec d'autres conditions Assignation du
propriétaire par le locataire Quand le locataire peut-il renoncer
sa demande ? En pareil cas le locataire peut renoncer sa demande de
renouvellement au cours de la procédure entame sa demande. En effet le délai
renseignée par l'art. 20 ( " Le bail est renouvelé aux prix et
conditions fixés par le juge si le jugement rendu en premier ressort n'a pas
frappé d'appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement
rendu en degré d'appel, le preneur ne s'est pas désisté de sa demande de
renouvellement. " ) n'est qu'un délai ultime.
Rechtskundig
Weekblad n° 7 du 16 octobre 2004, p.3171 . Pas d'accès au texte.
Cour de Cassation
du 20 octobre 2003
: Renouvellement-Départ du preneur-Régime
d'indemnisation -Transformation.
Le régime d'indemnisation des travaux
effectués avec autorisation concerne uniquement les travaux dont le coût ne
dépasse pas trois années de loyer.
La cour mets fin à une discussion dans la
doctrine; pour elle l'art.9 de la loi fait partie d'un ensemble:art.7,8 et 9 .
Le système d'indemnisation
de l'art.9 vaut seulement pour ce qui est exécuté dans la cadre de l'art.7; en
dehors de ce cadre, le régime d'indemnisation est réglé par le droit commun et
les dispositions du bail. Note : ceci de l'étude de Kristof VANHOVE, dans le
Rechtskundig Weekblad n°40 du 3 juin 2006, p.1567,col.2
Accès direct au texte complet tant FR
que NL è http://CAS201003.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 11 avril 2003 Pluralité de preneurs = tous doivent demander le
renouvellement.
S'il y a pluralité de
preneurs au moment de la demande de renouvellement de bail, la demande doit
émaner de l'ensemble des preneurs .
Texte
FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/03/4/JC034B2.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/03/4/RC034B2.pdf
Cour de Cassation
du 21 mars 2003 :
En cas de travaux
importants, le bailleur pourrait renoncer à son droit de refuser un
renouvellement, ce qui n'empêche que le preneur DEVRAIT le demander ( clause
impérative en faveur du bailleur).
Inopérance de
la convention de renouvellement conclue avant le délai légal que ce soit dans
le bail primitif ou dans une convention ultérieure.
J.T.du 19 février 2005
–Rechtskundig Weekblad n° 21 du 21 januari 2006 p.820
Accès direct au texte complet tant FR que NL http://CAS210303.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 18 novembre 2002
Refus de renouvellement du bail
-Démolition suivie d'une reconstruction - Travaux - Etendue et importance –
Coût dépassant trois années de loyer Le coût dépassant trois années de loyer qui peut être
pris en considération en vertu de l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de la
loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne comprend pas seulement les
frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ces frais affectent
directement le gros oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition
suivie d'une transformation.
Accès direct au texte complet tant FR que NL http://CAS
181102.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 24 octobre 2002
Epuisement du droit de demander
le renouvellement- Prorogation du bail originaire
La prorogation consentie
nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement du
bail exige un nouveau consentement des parties de sorte qu'il s'opère un
nouveau bail; cette circonstance ne fait toutefois pas obstacle à ce que
pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs conservent la
jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail originaire, constitue un
renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de la loi sur les baux
commerciaux.
Rechtskundig Weekblad n° 8 du 22 octobre 2005, p. 302Accès
direct au texte complet tant FR que NL http://CAS241002.blogspot.com/
Tribunal civil
de Bruxelles du 20 juin 2002
Bailleur Prodigue . -
Conseil judiciaire . - Renouvellement. - Demande adressée au seul bailleur. -
Validité. - Article 513 du Code civil. - Refus opposé par le seul bailleur. –
NULLITE
Voir au Chapitre
précédent " Procédure "
Cour de Cassation
du 26 avril 2002 Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et
effective - Notion
N'est pas légalement
justifiée la décision que l'occupation personnelle invoquée par les bailleurs
ne satisfait pas au prescrit de la loi parce qu'il s'agit d'une utilisation qui
n'est ni complète ni exclusive de l'objet du bail par les personnes énumérées
dans la loi, dès lors que si l'occupation doit en vertu de la loi s'étendre à
la totalité du bien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il
s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie
de ce bien
Accès direct au texte complet tant FR que NL http://cas260402.blogspot.com/
En dehors du cas de l'art.3
de la loi, le bailleur n'a pas le droit de donner congé avant que le preneur
n'ait eu l'occasion de demander le renouvellement. Cela semblerait une ruse
devant faire en sorte que le preneur pense que cela n'a pas de sens de demander
le renouvellement;il perdrait ainsi sa chance d'obtenir une indemnité
d'expulsion.
Rechtskundig
Weekblad, 2003-2004, p.673
Cour de Cassation
du 31 janvier 2002 : Solidarité du preneur avec le cessionnaire
en cas de renouvellement
Le preneur ayant bénéficié
d'un renouvellement du bail avant d'avoir cédé le bail et le fonds de commerce
au cessionnaire devenu preneur direct du bailleur demeure solidairement tenu de
toutes les obligations qui dérivent du bail en cours, mais non des obligations
découlant du renouvellement du bail subséquent.
Rechtskundig Weekblad
n° 2 du 11 septembre 2004, p.62.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/1/JC021V7.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/1/RC021V7.pdf
Cour de Cassation du 29 novembre 2001 : Brasserie sous-louant à un café- Refus du droit au renouvellement. |
La loi vise uniquement à
protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct
avec le public. D'où lorsque le locataire principal a donné le bien loué en
sous-location et que seul le sous-locataire peut se prévaloir de droits sur le
fonds de commerce, le locataire principal ne peut faire valoir de droit propre
à une indemnité ; dans ce cas et dans la mesure où le refus de renouveler le
bail opposé par le bailleur entraîne la perte du fonds de commerce du
sous-locataire, seul le sous-locataire peut réclamer l'indemnité, à
l'intervention obligatoire du locataire principal. " Une nouvelle lecture
de la loi ? : Rechtskundig Weekblad, n° 38 du 18 mai 2002,p. 1429
Accès direct au texte complet tant FR que NL http://CAS291101.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 20 septembre 2001 :
Renouvellement
–Refus- Preneur non-propriétaire du fonds de commerce. - Indemnité d'éviction.
- Stipulation du bail
La loi a pour but de protéger le fonds de commerce
et l'indemnité d'éviction vise à indemniser le preneur pour la perte du fonds
de commerce qui résulte de l'éviction ; dans les cas où la loi autorise aussi
des non-propriétaires du fonds de commerce à intenter une action tendant à
obtenir une indemnité d'éviction, elle vise encore à protéger les droits du
propriétaire du fonds de commerce et à lui permettre d'être indemnisé pour la
perte de son fonds de commerce. Sauf si elles restreignent les droits du sous-locataire
à l'indemnité d'éviction, les stipulations du bail étendant les droits du
preneur évincé à l'octroi de l'indemnité d'éviction fixée par la loi ne sont
pas nulles. Les stipulations du bail imposant au bailleur l'obligation de payer
l'indemnité d'éviction prévue par la loi au preneur évincé non-propriétaire du
fonds de commerce sont nulles uniquement si elles réduisent ou excluent le
droit à l'indemnité d'éviction dont le sous-locataire, propriétaire du fonds de
commerce bénéficie.
Accès direct au texte
complet tant FR que NL http://CAS200901.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 7 septembre 2001:
Renouvellement du bail. -
Demande du preneur. - Désistement après expiration du bail. - Indemnité
d'occupation. - Enrichissement sans cause. - Conséquence. - Art. 20.
Est régie par la théorie de
l'enrichissement sans cause, l'occupation, au-delà de l'expiration du bail, des
lieux loués par le preneur qui ne s'est désisté de sa demande de renouvellement
du bail qu'après l'expiration de ce dernier, de sorte que l'indemnité ne doit
pas être fixée en équité compte tenu des possibilités financières du preneur,
mais doit être fixée en tenant compte de l'appauvrissement du bailleur et de
l'enrichissement du preneur
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/9/JC01972.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/9/RC01972.pdf
Cour de Cassation
du 21 décembre 2000 : Refus de renouvellement. -
Intention de reconstruire l'immeuble. - Indemnité d'ééviction. - Indemnité
forfaitaire. - Convention y dérogeant. - Validité. - Condition.
Lorsque le refus de
renouvellement d'un bail Commercial est motivé par l'intention de reconstruire
l'immeuble, le droit à l'Indemnité d'éviction naît au moment où le bailleur,
sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas cette intention dans les six
mois de l'éviction; dès lors, l'accord des parties dérogeant au régime légal de
l'Indemnité forfaitaire n'est pas valable s'il a été conclu avant l'ouverture
du droit à l'Indemnité d'éviction.
Un second arrêt –
procédure - a été rendu en cette affaire le 13 janvier 2005
Accès direct au texte complet
tant FR que NL de cet arrêt et de celui de 2005 http://CAS211200.blogspot.com/
Cour de Cassation du 23 juin 2000
Renouvellement – Requête en
conciliation. - Citation en justice. - Délai. – Point de départ. - Art. 18, al.
1er.
Le délai des trente
jours, à compter de la réponse du bailleur, dans lequel le preneur peut saisir
le juge à peine de forclusion, court à partir de la date du dépôt à la poste de
la lettre recommandée du bailleur répondant à la demande de renouvellement du
preneur, et non à partir de la date où elle est présentée au preneur contre
accusé de réception .
La question de procédure soulevée par le pourvoi
était de savoir à quelle date il fallait situer la réponse du bailleur comme
point de départ du délai de l'action judiciai7re: la date du dépôt de sa lettre
recommandée à la poste ou sa réception par le preneur ? En matière de bail à
ferme et dans le cadre de l'article 1776 du code civil, la cour avait déjà
décidé que pour le calcul du délai de trois ans au moins, dans lequel le
bailleur ne peut donner un nouveau congé d'un bail à ferme, postérieurement à
la notification d'un congé non validé, la date de la notification à prendre en
considération pour ce précédent congé, donné par lettre recommandée, n'est pas
la date à laquelle la lettre avait été déposée à la poste, mais celle à laquelle le destinataire avait été en mesure de
prendre connaissance de la lettre, notamment par la présentation de celle-ci à
son domicile (Cass., 8 juin 1973, Bull. et Pas., 1973, I, 938).
La manifestation par le bailleur de son intention
de ne consentir que sous conditions au nouveau bail est un acte unilatéral
destiné au preneur de sorte que cet acte n'est parfait
que lorsque ladite manifestation parvient à sa connaissance.
Comme l'expose De Page (t. IV, 3ème édition,
1972, n° 792 a, litt. B, 1 et 2), les articles 18 à 20 de la loi du 30 avril
1951 donnent l'exemple de l'élaboration judiciaire d'un contrat qui est imposé
par la loi mais dont les conditions peuvent, en l'absence d'accord des parties,
être déterminée par le juge. Si le preneur accepte les conditions précisées
dans la réponse du bailleur, le contrat se forme immédiatement. Dans ces
conditions la manifestation de volonté que constitue la réponse du bailleur est
un acte unilatéral destiné au seul preneur (v., en matière de vente, sur le
caractère unilatéral de la clause de réserve de propriété, Cass., 22 septembre
1994, R.G. 9517, n° 395).Rechtskundig Weekblad, n° 11 du 10 novembre 2001,p.376
Accès direct : Texte complet
tant FR que NL à http://CAS23062000.blogspot.com/
Cour de Cassation du 6 avril 2000:
Demande renouvellement du bail -
Bien immobilier indivis - Refus de l'un des bailleurs - Art. 16.
Lorsque le bail a pour objet un immeuble
appartenant indivisément à plusieurs bailleurs, le refus d'un seul de ceux-ci
peut empêcher le renouvellement du bail sollicité par le preneur.
Note de Me Dochy : cela semble tellement évident:
d'où pas de lien d'accès !
Cour de Cassation
du 23 octobre 1998 :
Refus de renouvellement-
Indemnité d'éviction. - Motif de rechange - Art. 25, al. 1er, 1° & 3°.
Lorsque le bailleur a
refusé le renouvellement d'un bail commercial en vue de reconstruire l'immeuble
loué, qu'il n'a pas réalisé cette intention dans le délai légal mais qu'il a,
dans ce délai, affecté l'immeuble à une destination non commerciale, il ne doit
pas payer d'autre Indemnité d'éviction que celle due en cas de reconstruction.
Texte complet FR et NL
è http://CAS23101998.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 30 mars 1998:
Renouvellement
- Refus - Motif. - Occupation personnelle et effective - Mentions requises…
effectives
Le bailleur, qui refuse le
renouvellement du bail commercial demandé par le preneur afin d'occuper
personnellement le bien loué ou pour le faire occuper de telle manière, n'est
obligé ni de mentionner, dans le refus, relativement à l'occupation
personnelle, le terme "effectivement", ni d'indiquer en quoi
consistera l'occupation effective. Texte complet FR et NL è http://CAS30031998.blogspot.com/
Cour de Cassation du 28 janvier 1993
Point final à une querelle doctrinale
Offre d'un tiers. - Loyer
supérieur. - Notification au preneur. - Offre du preneur. - Loyer égal. -
Lorsque
le bailleur se refuse au renouvellement d'un bail commercial parce qu'un tiers
a offert un loyer supérieur et que, l'offre du tiers ayant été notifiée au
preneur, celui-ci fait offre d'un loyer égal, à conditions égales, il est, sans
autres enchères, préféré à tous autres; le preneur qui fait pareille offre obtient
le renouvellement de son bail et non un bail nouveau.
Texte complet FR et NL
à http://CAS280193.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 22 janvier 1998: Droits du bailleur. - Refus
de renouveler le bail. - Limite. - Art. 16, IV et 24
En dehors du cas où le
bailleur a notifié au preneur son refus de renouveler le bail dans les trois
mois de la demande de renouvellement, l'article 16, IV, n'implique pas que le
refus de renouveler le bail peut en tout cas être imposé au preneur.
Texte complet tant FR que NL à http://CAS22011998.blogspot.com/
Tribunal de Furnes du 7 mai 1992
Bail
commercial de durée indéterminée - Accord sur le renouvellement avec force
rétroactive . Art.14 de la loi .
Si en conséquence de la non
demande de renouvellement d'une bail commercial, un bail de durée indéterminée
en est la conséquence, rien n'empêche durant la durée de ce bail ( de durée
indéterminée ) de régulariser la situation en lui donnant un caractère
rétroactif.
Les dispositions de
l'art.14 de la loi sur les baux commerciaux ne sont pas d'ordre public mais
bien pour la protection du locataire qui peut donc renoncer à la sanction d'une
nullité relative. "
Rechtskundig
Weekblad n° du 3 juin 1995 p. 1373
Délai
expiré-plusieurs bailleurs à la même adresse-ayants droit du bailleur primitif:
information au preneur
1. Il suffit, pour être
dans les délais, que la lettre recommandée soit posée au plus tard quinze mois
AVANT l’ expiration du bail en cours. L’art.14 de la loi sur les baux
commerciaux n’exige PAS que le bailleur ait pris connaissance de la lettre au
dernier jour utile.
2. Lorsque le bien loué
appartient à plusieurs personnes la demande doit leur être adressée à tous MAIS
une seule lettre suffit pour tous les propriétaires s’ils sont domiciliés (
« s’ils habitent » ) à la même adresse.
3. Les ayants droit du bailleur primitif ont
l’obligation d’informer formellement le preneur de leur qualité, de telle qu'il
soit au courant de l’identité et des autres données d’identification des ayants
droit, de telle sorte qu’il puisse exercer ses droits et obligations.
Rechtskundig Weekblad du 12 février 1994 : page 827
à 829
Cour de Cassation du 21 février 1991
Droit au renouvellement
épuisé-Prorogation malgré tout = Renouvellement
Toute prorogation du bail commercial originaire,
par laquelle les preneurs conservent la jouissance ininterrompue du bien
stipulée dans ledit bail, notamment la prorogation de bail consentie nonobstant
l'épuisement du droit des preneurs de demander le renouvellement, constitue un
renouvellement du bail au sens de l'article 13.
+ De JLMB, 36, 1991, 1262 :
Si la prorogation consentie nonobstant l'épuisement du droit des preneurs de
demander le renouvellement exige un nouveau consentement des parties pour. que
s'opère un «nouveau bail» (art.14, al 3 ) cette circonstance ne fait toutefois
pas obstacle à ce que pareille prorogation à la suite de laquelle les preneurs
conservent la jouissance ininterrompue du bien stipulée dans le bail
originaire, constitue un renouvellement de celui-ci au sens de l'article 13 de
la loi sur les baux commerciaux.
Texte complet tant FR que NL http://CAS210291.blogspot.com/
Cour de Cassation du 9 novembre 1990 Indemnité
d'éviction. - Conditions.
Lorsque
le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, le
bailleur qui est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans
l'immeuble loué ne doit pas l'indemnité visée à l'article 25 de la loi , à
moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du fonds de
commerce d'au moins 15 p.c.
Renouvellement. - Notification
du preneur. - Absence de notification du refus du bailleur. - Sous-locataire.
La règle de l'article 14, al. premier, de la loi , en vertu de
laquelle le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail s'il
s'abstient de notifier son refus dans les trois mois, ne s'applique pas au
sous-locataire, lequel doit, dans le mois, citer le bailleur et le locataire
principal.
Refus de renouveler le bail-
Motifs- Réalisation de l'intention du bailleur- Délai de six mois- Point de
départ du délai.
Le délai de six mois dans lequel le bailleur est
tenu de réaliser l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur prend
cours à partir du moment où le preneur n'occupe plus le bien loué et où
l'éviction a effectivement lieu, nonobstant la circonstance que le preneur a
conservé les clefs du bien loué, après l'avoir quitté
Cour de Cassation du 11 janvier
1990
Demande de renouvellement. - Refus. - Conditions.
L'article
16, I, 1° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'interdit pas au
juge de vérifier, lors de la demande de renouvellement d'un bail commercial, si
le motif de refus opposé par le bailleur au preneur est dénué de sincérité ou
irréalisable.
Refus de renouvellement
du bail en raison de la volonté du bailleur de reconstruire l'immeuble ou de
l'affecter à une destination non commerciale. - Bailleur ne réalisant pas
cette intention. - Indemnité complémentaire d'éviction due si le bailleur ne
justifie point d'un motif grave. - Motif grave. - Notion. |
Le motif grave qui libère le bailleur de
l'obligation de payer une indemnité complémentaire d'éviction lorsqu'il n'a
pas réalisé dans le délai prescrit par la loi son intention de reconstruire
l'immeuble ou de l'affecter à une destination exclusive de toute entreprise
commerciale, intention en raison de laquelle il s'était refusé à renouveler
le bail commercial, n'est pas uniquement un cas fortuit ou de force majeure,
mais aussi tout autre motif réel, grave et licite qu'il incombe au bailleur
de justifier. ( Articles 16, I, 2° et 3°, et 25, 3°, contenus dans la loi du
30 avril 1951 modifiée par celle du 29 juin 1955. ) Note: Cons. cass., 22
février 1968 ( Bull. et PASIC., 1968, I, 781 ). Cons. cass. 17 novembre 1955
( Bull. et PASIC., 1956, I 256 ) et 15 février 1957 ( ibid., 1957, I, 716 ).
Cons. aussi cass., 20 mai 1966 ( Bull. et PASIC., 1966, I, 1189 ). Cons. DE
PAGE, Traité, t. IV, 3° édit., n° 794, C, p. 886. "Le bailleur n'est pas
tenu de l'indemnité ou du complément d'indemnité s'il justifie non seulement
d'une cause étrangère ( force majeure ) qui l'aurait empêché de réaliser son
intention ( application du droit commun ), mais encore d'un motif grave de ne
pas l'avoir fait. Ce motif "grave", c'est-à-dire sérieux, réel et
légitime, quelle que soit sa nature ..."; W. PATERNOSTRE, Baux
commerciaux et protection du fonds de commerce, n° 287, p. 308 et 304;
Répertoire pratique du droit belge, Compl., I, v° Baux commerciaux, nos 504 à
510 |
Samenvatting NL http://www.mdseminarsnew.be/admin/article_pdf/FIHA-R-35.pdf
Cour de Cassation
du 15 mars 1968
Les dispositions de
l'article 14, 1er, ont un caractère impératif et les conventions qui y dérogent
sont frappées de nullité.
La nullité de la
notification, par le preneur, d'une demande de renouvellement du bail,
résultant de ce que la notification n'a pas été faite dans le délai prévu à
l'article 14, alinéa 1er,est une nullité relative; l'acte entaché de cette
nullité est susceptible de confirmation par le bailleur.
La confirmation d'un acte
entaché d'une nullité relative est une renonciation à se prévaloir de la
nullité.
La loi du 30 avril 1951
comporte une réglementation globale propre des cas dans lesquels et des
conditions auxquelles il peut être mis fin au bail en cas d'aliénation du bien
loué. Cette réglementation diffère du droit commun précité. En vertu de l'art.
26 de la loi , l'indemnité d'éviction est due par l'acquéreur et non pas par le
bailleur-cédant, contrairement au prescrit de l'art. 1744 C.C. L'art. 25 de la
loi fixe par ailleurs, contrairement à
l'art. 25 de la loi de manière précise
et forfaitaire l'indemnité d'éviction dans les cas spécifiques de protection du
fonds de commerce. Cette réglementation globale propre de la loi remplace dans
le cas d'un bail commercial la réglementation de droit commun des art. 1744 et
1745 C.C. , de sorte que le délai de préavis prévu par l'art. 12 de la loi n'est pas déterminant pour fixer l'indemnité
de droit commun.
La résolution
judiciaire d'un contrat synallagmatique comportant une exécution successive,
notamment d'un bail, remonte, en règle, quant à ses effets, à la demande en
justice, à moins que les prestations effectuées en exécution de la convention
après cette demande ne soient pas susceptibles de restitution (1). (1) Cass.,
10 avril 1997, RG C.95.0468.F, n° 179.
Texte
FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/6/JC066N2.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/6/RC066N2.pdf
Qualité pour demander l' indemnité d'expulsion - Nullité relative de la cession de bail -
Réception du loyer par un tiers.
Seul le locataire qui est
en même temps propriétaire du fonds de commerce peut être pris en considération
pour bénéficier d'une indemnité d'expulsion
( Cass. 7 octobre 1971, R.W. 1971-72, 1589; Tr.. Brugge 3 mars 1986,
Res. Jur. Imm. 1988, 287).
La simple réception d'un
loyer payé par une SPRL alors que le
bail a été conclu avec une personne physique ( à la base de la SPRL ) et même
si la SPRL en payait le loyer depuis longtemps, ne constitue pas une
reconnaissance de la cession du bail (
Tr. Brugge 13 octobre 1995, Huurrecht 1996, 24 - et encore moins une
renonciation du droit du propriétaire d'invoquer la nullité relative d'un
transfert de bail au profit de la SPRL.
En conséquence elle ne peut réclamer d'indemnité en raison du refus de
renouvellement du bail pour cause de mise en vente de l'immeuble ( motif non admis par l'art. 16.I, 1-5 de la
loi ) .
Cour de Cassation
du 25 mars 2004 :
Bailleur voulant mettre fin à la destination
commerciale du bien immeuble
Pas de nouvelle destination. Le bien immeuble n'est pas affecté à une autre
destination au sens des articles 16, I, 2° et 25, 3°, in fine, de la loi, par
le bailleur qui, bien qu'il veuille mettre fin à la destination commerciale du
bien immeuble, ne lui donne pas une affectation nouvelle Voir Cass., 22 février
1968, Bull. 1968, 781
Accès direct tant au texte FR que NL èhttp://CAS250304.blogspot.com/
Le préavis donné à un locataire sur base d'un motif
non mis à exécution par le bailleur - et ainsi nul - fait en sorte d'exclure le
système forfaitaire d'indemnisation prévue par la loi au profit du locataire...
Rechtskundig Weekblad n°25 du 19 février 2005,
p. 991
Refus de
renouvellement en raison d'une affectation excluant tout usage commercial -
Contestation et vente du bien Droit du locataire d'occuper sans frais
dans l'attente de l'indemnité d'expulsion -
Voir Chapitre 8 ci-dessus
Justice de Paix de Furnes-Nieuport du 19
août 2003
Handelshuur
- Uitzettingsvergoeding - Soortgelijke handel - Criterium - Voordeel dat de
verhuurder haalt uit de cliëntèle die door de uitgezette huurder werd gecreëerd
of in stand gehouden
Le Juge de fond décide s'il s'agit d'un commerce
similaire –art.25,6°-.Ce n'est pas la nature des activités commerciales qui est
déterminante mais bien l'effet pour l'avenir c-a-d l'avantage profitant au
bailleur de la clientèle de l'ancien locataire. Ici la friterie actuelle ne
peut être comparée avec l'ancien restaurant.
Rechtskundig Weekblad
n° du 26 mars 2005, p.1192
IMPORTANT : Cour de Cassation
du 19 juin 2003 :
Rapports avec les tiers -Bail
sans date certaine-Occupation depuis + de six mois- Saisie exécution –
Expulsion.
Il résulte de l'économie de
l'article 1575 du Code judiciaire que l'adjudicataire sur saisie-exécution ne
peut être considéré comme un acquéreur au sens de l'article 12 de la loi sur
les baux commerciaux.Rechtskundig
Weekblad n° 6 du 9 octobre 2004, p. 226. Avec
note Marteen
Declercq :
ma traduction rapide de sa conclusion :" Avec
cet arrêt la Cour de Cassation a
corrigé un oubli du législateur. En déclarant
INOPPOSABLE le contrat de bail commercial sans date certaine avant la
transcription de l'exploit de saisie, la Cour confirme le concept contenu dans
l'exploit de saisie. Le locataire peut toujours se protéger contre cette
expulsion " sans rien " en faisant enregistrer la convention ce à
quoi il est d'ailleurs légalement obligé ( art.19,3° C. dr. d'enr.) Cet arrêt
fait bénéficier d'une plus grande sécurité juridique l'acheteur sur saisie d'un
gage commercial ce qui ne peut qu'en favoriser la vente. Il reste à attendre un
peu plus de clarté sur l'art.8 de la loi sur les loyers grâce à une initiative
législative ou à un arrêt d'une haute Cour
Entre-temps
un notaire , qui vend un bien sur saisie et qu'un locataire habite déjà depuis
six mois comme résidence principale au moment de la transcription de l'exploit
de saisie ou de l'adjudication, aura la tache d' informer un acquéreur
potentiel sur le conflit régnant dans la jurisprudence et ainsi sur le manque
de clarté qui en résulte.
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS190603.blogspot.com/
Cour d'Appel de
Liège du 9 mai 2003
Plus values forcées-Résiliation
anticipée bail commercial - Indemnité reçue par locataire
Ne constitue pas une
plus-value réalisée à l'occasion d'un événement analogue à un sinistre, une
expropriation ou une réquisition en propriété, la plus-value obtenue en raison
et à l'occasion de la résiliation anticipée d'un bail commercial par le
propriétaire de l'immeuble, dès lors que le montant de l'indemnité a été
négocié à l'amiable avec le propriétaire et que le locataire, qui a bénéficié
d'un préavis d'un an, s'est établi à proximité de l'ancien emplacement
commercial.
Texte complet è FISCONET
Cour de Cassation
du 15 novembre 2002
Accord de mettre fin au bail:
disposition impérative en faveur du preneur.
Lorsque, en infraction à
l'art.3, al.4, les parties mettent fin à leur bail sans constater leur accord
par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, le preneur
ne peut être obligé d'invoquer la nullité relative de l'accord qui en découle.
Le locataire peut renoncer à la nullité découlant de ce défaut et apporter la
preuve de la résiliation.
Accès direct au texte
complet tant FR que NL à http://CAS151102.blogspot.com/
Tribunal de
première instance de Mons du 13 novembre 2002 :
Clause de rétroactivité -
Résiliation d'un bail commercial .
La clause d'un acte notarié qui donne un effet
rétroactif à la résiliation amiable d'un contrat de bail commercial est
opposable à l'administration fiscale sur le plan des ISR sauf preuve de simulation.
L'éventuel avantage en nature recueilli par les bailleurs, actionnaires
majoritaires et administrateurs de la société locataire, du fait que les
travaux réalisés par cette dernière leur restent acquis à l'issue du bail sans
indemnité compensatoire, doit être rattaché à la période imposable où la
résiliation amiable porte effet.
Texte complet à FISCONET
+ NL Fisconet
NL
Indemnité d'expulsion –
Commerce similaire: Galerie d'art, Magasin articles décoration, mobilier,
objets d'art : NON
Le demandeur prétend que son futur successeur dans
les lieux va y exercer un commerce similaire et demande une indemnité
d'expulsion égale à deux ans de loyers, etc. Le défendeur fait état qu'il
s'agit uniquement de la vente de peintures originales et de sculptures. Le
demandeur vendait divers articles de décoration, petit mobilier, tissus, etc.
auquel il avait ajouté plus tard des peintures mais uniquement à la commission,
dont huit avaient été ainsi vendus.. Il n'est question de commerce similaire
que si le genre de commerce est de nature à attirer une partie "
appréciable " de la clientèle du locataire précédent, et pour une
contribution " importante " de ses recettes .
Rechtskundig Weekblad
n° 4 du 25 septembre 2004, p. 150
Justice de Paix de Tournai du 25
septembre 2001:
Fermeture du commerce –
Résolution pour inexécution -Force majeure
Abus de droit. JLMB 22 mars 2002
Tribunal de
Termonde le 15 juin 2001:
Bail commercial devenu à durée indéterminée-Le preneur peut
mettre fin avec préavis d'un mois : droit commun.
Rechtskundige Weekblad, n°15 du 8 décembre
2001,p.536 avec la note suivante:
A.Van Oevelen ( UIA+ UFSIA ), Préavis par le
preneur d'un bail commercial devenu à durée indéterminée. art.14,§3
La doctrine a exprimé trois points de vue à ce
sujet:
1. Un préavis de six mois avant l'expiration de
chaque période triennale MAIS pour l'auteur il n'y a plus ici, par définition,
de période triennale, le bail étant devenue à durée indéterminée.
2. Application du droit commun ( préavis d'un mois
) comme l'a fait le présent jugement. Ce que l'auteur accepte malgré que ce
délai soit si court en comparaison d'autres délais en matière de baux
commerciaux.
3. S'en rapporter aux usages locaux, effectivement
supprimés pour les baux à loyer, mais non pour les baux commerciaux… non
convaincant car le dit art.1736 est le droit commun pour tous les baux et il
n'existe pas de dérogation ici pour les baux commerciaux. Le seul contre
argument serait que cet article vise les baux qui sont dès le départ à durée
indéterminée…mais la loi sur le baux commerciaux établit de droit , en pareil
cas, un bail à durée indéterminée !
CONCLUSION
de l'auteur: Certes il y a un vide législatif et cette jurisprudence semble la
première depuis cette rédaction de l'art.1736 en 1991. Si cette jurisprudence
est à approuver à voir si d'autres suivront.
Cour de Cassation du 5 décembre 1996
FIN DE PLEIN DROIT - Interprétation -
restrictive - de l'art.1722 du C.C. qui prévoit la résiliation du bail en
cas de destruction de la chose louée, suppose que la privation de la jouissance
du bien résulte d'une impossibilité pour le bailleur de fournir, en raison d'un
cas fortuit ou de force majeure, la jouissance promise dans le bail."
L'article 1722 du
Code civil, qui prévoit la résiliation du bail en cas de destruction de la
chose louée, suppose que la privation de la jouissance du bien résulte d'une
impossibilité pour le bailleur de fournir, en raison d'un cas fortuit ou de
force majeure, la jouissance promise dans le bail.
Avec note Sandra Denoo (UIA ) " Pas de
dissolution de plein droit d'un bail lors de la disparition partielle du bien
loué ":Par suite de travaux l'accès et l'activité commerciale du
locataire ont été diminués. Pour le Cour il ne s'agissait pas "
destruction " par cas fortuit du bien ( auquel cas d'ailleurs la
résiliation n'est pas de plein droit mais doit être demandée ) et l'art.1722
prévoit aussi qu'en cas de destruction partielle le locataire peut demander
éventuellement réduction du loyer ou résiliation du bail, et ici le Juge
dispose d'un pouvoir d'appréciation. Le jugement cassé décidait de la
résiliation comme si le bien était entièrement détruit ce qui n'était pas le
cas. La frontière entre destruction complète et partielle n'est pas toujours
facile à discerner "
Rechtskundig Weekblad
n° 23 du 30 Janvier 1999
Note personnelle de l'auteur du site :
La justification apparente de l'art.1772
C.C.. avait été primitivement de protéger les intérêts du locataire mais
l'évolution économique a fait soulever d'autres questions:
La résiliation d'un bail commercial en
raison de la destruction du bien peut se révéler catastrophique pour un
locataire, situé, par exemple au Meir à Anvers ou à la rue Neuve à Bruxelles.
Pour y remédier j'avais pris l'habitude dans
le cas de baux commerciaux à situation stratégique, d'insérer la clause
suivante ( retranscrite de mémoire… ) :
" En cas de destruction totale ou
partielle du bien par cas fortuit, les parties conviennent dès à présent que le
bail continuera entre parties : le bailleur s'engageant à reconstruire le bien
et à y investir toutes indemnités éventuelles reçues par lui, et le preneur
s'engageant à continuer le paiement du loyer convenu sans modification de son
montant ".
Le traité du Répertoire notarial : " Le
bail en général " par Yvette MERCHIERS a accepté ce point de vue ( n°561 )
Jugement du tribunal de Gand du 20 février 1995
Indemnité de départ prématuré de
deux ans seulement en cas de commerce similaire.
« Un délai de grâce ( N-B. : l’art.1244,2°
est prévu pour les débiteurs malheureux ) ne peut être accordé qu’avec la plus
grande circonspection...d’autant plus que le locataire est responsable de la
situation où il se trouve...L’indemnité de départ est deux années de loyer si
le nouveau propriétaire exploite un commerce similaire, ce qui n’est pas le
cas : avant une cafetaria, maintenant un salon de coiffure... »
Dans le cas présent, le propriétaire a affirmé
qu’il n’y avait pas eu de compromis et qu’ainsi il n’y avait pas de problème à
signifier le 19 octobre 1993 après un acte notarié du 17 août 1993
Conclusion
de l'auteur du site: En cas de vente d’un bien avec bail commercial il
est indiqué de prévoir un court délai pour la réalisation de l’acte notarié
).
Tijdschrift voor notarissen N° 5 de 1996: p.213 à 220
avec note E.Van Hove
Justice de Paix d' Anvers du 24 mars 1992
: Indemnité de départ.
Ce qu’a décidé un Juge de Paix « non
inconnu du notariat « ( Me Van Oosterwijck, je présume ...) :
Le délai de 3 mois dans
lequel l'acquéreur d'un immeuble commercial doit, sur base de l'art. 12 de la
loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, résilier le bail, prend cours à
dater de l'acquisition, c'est-à-dire au moment où le vendeur et l'acheteur sont
parvenus à un accord de volonté sur la chose et le prix. A défaut de convention
de vente sous seing privé, cette date vaut comme date de l'acte authentique.
Le congé donné sur la base
de l'art. 3, al. 5 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'est
valable qu'à la condition que le contrat de bail mentionne les conditions
visées dans cette disposition légale (relatives à l'intention d'utiliser
soi-même l'immeuble). »
Ici le tribunal demande que
la convention soit « opposable aux tiers » pour faire courir le délai
de trois mois.
Tijdschrift
voor notarissen 1993, p. 308.
Indemnité de relocation, soumise
au critère de perte potentielle pour le bailleur. Convention à exécuter de
bonne foi - Abus d’une stipulation contractuelle. ABUS DE DROIT.
1.
La licéité d’une indemnité obligatoire de relocation doit être jugée comme
celle d’une clause de dommages et intérêts , c’est à dire en estimant le dégât
potentiel que le bailleur va subir En elle même, dans un bail commercial, une
pareille clause égale à six mois de loyer n’est pas illicite; ce montant peut
résulter de concessions en d’autres domaines
2. Un bailleur qui assigne en paiement intégral de
cette indemnité ( plus de 12.500 EUR ) après avoir reloué immédiatement le
bien à des conditions au moins égales commet un ABUS DE DROIT vis à vis de
cette clause conventionnelle, pour en tirer un profit extraordinaire, avec des
inconvénients financiers importants pour l’ancien preneur Le jugement accorde
une indemnité égale à trois mois de loyer. RECHTSKUNDIGE
WEEKBLAD du 22 février 1992, p.856
HOF VAN
CASSATIEE du 8 janvier 2007
La
loi n'exige PAS que les nouvelles circonstances - dont question art.6,1 -
soient imprévisibles.
De e-notariat:
" ( résumé ) :… les parties ont le
droit de demander la révision du bail à l'expiration de chaque période de 3 ans
à condition que la valeur locative normale soit au moins supérieure ou
inférieure à 15 % du prix prévu au contrat de bail et ce, du fait de
"circonstances nouvelles" ….pas pour autant " circonstances imprévisibles" Il peut donc tout aussi
bien s'agir de circonstances prévisibles."
Extrait de la
décision de la Cour de Cassation :
" 1.
Artikel 6, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat bij het verstrijken
van elke driejarige periode de partijen het recht hebben aan de vrederechter
herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale
huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste
15 pct. hoger of lager is dan de
huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is
vastgesteld.
2. Onder nieuwe omstandigheden in de zin van artikel
6, eerste lid, van de Handelshuurwet moeten worden verstaan, objectieve
omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar
die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien
hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het
bepalen van de huurprijs.
De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden
waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn.
3. De appelrechters weigeren de herziening van de
huurprijs omdat de verhoging van de normale huurwaarde tot beloop van 16 pct.
het gevolg is van omstandigheden die voorzienbaar en derhalve niet nieuw waren.
4. De appelrechters die vaststellen dat de normale
huurwaarde van het betwiste pand meer dan 15 pct. hoger is dan de huurprijs die
in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld,
konden de herziening niet weigeren op grond dat de verhoging het gevolg is van
omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst of de laatste herziening
voorzienbaar waren.
5. Het onderdeel is gegrond. … Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis
TEXTE uniquement ( jusqu'à présent ) - NL
è http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/07/1/RC07181.pdf
Essayez le ( futur ? )
lien FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/07/1/JC07181.pdf
Tribunal civil de Termonde du 29 décembre
2005 ( en degré d'appel )
Demande de révision
du loyer – Condition préalable pour la prise en considération
Pour le Juge pareille demande doit au minimum avoir
une apparence de justification avec des éléments " précis et concordants
" démontrant une évolution de la valeur locative normale.
A défaut ce n'est pas au Tribunal d'y suppléer en
désignant un expert comme le demande le bailleur.
Le Tribunal
refuse la demande comme l'avait déjà fait le Juge de Paix en première instance.
Référence
donnée par le tribunal: Cour de Cassation
du 30 avril 1975
Pour être
prise en considération la demande en révision du loyer d'un immeuble
commercial, faite en application de l'article 6 de la section du Code civil
contenant les règles particulières aux baux commerciaux, doit à tout le moins
revêtir une apparence de fondement et prendre appui sur des éléments
suffisamment concrets et précis pour rendre vraisemblable la version suivant
laquelle, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de
l'immeuble a subi l'évolution visée par ledit article 6
Cour de Cassation
du 25 février 2005
Renouvellement
- Révision du loyer…
Commentaire: http://www.businessandlaw.be/article945.html
A lire: http://www.businessandlaw.be/article1.html
Il n'est pas contradictoire
d'estimer d'une part, que le renouvellement ait été convenu tenant compte de
différends antérieurs entre les parties et des modifications dans les surfaces
utilisées, et d'autre part, que cette convention ne détermine pas que le loyer
sera adapté à la modification de la surface de vente. En plus, ce moyen, part
d'une autre interprétation de la convention de renouvellement que celle donnée
par la condamnation contestée;
La décision contestée
n'estime pas que les travaux aient été exécutés sans autorisation de la
demanderesse.
De l'obligation de
restituer le bien en bon état en fin de bail, résulte aussi que c'est alors que
des indemnités peuvent être dues pour des dégâts.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/2/JC052P3.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/2/RC052P2.pdf
Cour de Cassation
du 25 avril 2003 Révision du loyer - Nature de cette disposition
L'article 6, alinéa 1er, de
la loi en vertu duquel, à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le
droit de demander la révision du loyer aux conditions fixées au même article,
est impératif tant dans l'intérêt du preneur que dans celui du bailleur et
reste applicable, nonobstant toutes stipulations contraires du bail, sans que
les parties aient à en demander au préalable l'annulation.
La
règle de la relativité de la convention au sens de l'article 1165 du Code civil
ne saurait empêcher les tiers de reconnaître les effets d'une convention à
l'égard de ses parties dès la naissance de la situation juridique suscitée par
la convention.-
EXTRAIT : Attendu qu'en vertu de l'art. 6 de la loi
,à l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander la
révision du loyer moyennant le respect des conditions précisées au même article
; Que cette disposition est impérative tant en faveur du preneur que du
bailleur et s'applique nonobstant toute stipulation contraire du contrat de
bail ; Que le bailleur puise la protection de l'article 6 directement dans la
loi en non dans une stipulation conventionnelle du contrat de bail ; Que,
pour exiger l'application de ce droit, il n'est pas obligé de demander d'abord
l'annulation des stipulations du contrat de bail qui sont contraires à ce droit
;
Attendu que le jugement attaqué rejette la demande des demandeurs tendant à la
révision triennale du loyer aux motifs que, pour pouvoir se prévaloir de
l'application du droit à la révision, les demandeurs doivent d'abord obtenir
l'annulation de l'article 7, 3°, du contrat existant entre les parties et que
cette nullité ne peut plus être demandée parce qu'elle est prescrite ; Que les
juges d'appel n'ont dès lors pas justifié légalement leur décision ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR
Casse le jugement attaqué. Rechtskundig Weekblad n° 24 du 11 février 2006, p. 943
Texte FR
http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/03/4/JC034P1.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/03/4/RC034P1.pdf
Transformations exécutées par le locataire pour son
compte- Transfert de la propriété-– Révision du loyer-du loyer –
Détail au Chapitre 11 qui suit.
Cour de Cassation
du 22 mai 1998:
Obligations entre parties -
Loyer - Révision du loyer - Circonstances nouvelles - Notion - Art. 6
N'est pas légalement
justifiée la décision judiciaire excluant que l'exécution par le bailleur, à la
suite d'un sinistre, de travaux qui apportent une amélioration notable à l'état
de l'immeuble loué, puisse constituer une circonstance nouvelle de nature à
permettre, si les autres conditions légales sont remplies, la révision du loyer
à l'expiration de chaque triennat.
Le pourvoi en cassation est dirigé contre le
jugement rendu le 16 juin 2000 par le tribunal de première instance de Namur,
statuant en degré d'appel comme juridiction de renvoi.
Lorsque la cassation est prononcée et dans la
mesure où elle l'est, les parties sont remises devant le juge de renvoi dans la
situation où elles se trouvaient devant le juge dont la décision a été cassée.
Accès au texte complet FR et NL du premier arrêt ,
au texte complet FR et au sommaire NL du second arrêt:
è http://CAS22051998.blogspot.com/
Justice de Paix de Saint-Trond du 25
avril 1996 : Conditions de la révision triennale.
En vertu de l'art. 6 de la
loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds
de commerce, la révision triennale du loyer n'est possible que moyennant
l'application cumulative des conditions énoncées par la loi à savoir que la
valeur locative normale, par le fait de circonstances nouvelles, a augmenté
ou diminué d'au moins 15 %. Le formalisme de l'art.
6 est de nature telle que cette disposition revêt un caractère impératif. Il
est par conséquent interdit de soumettre la révision du loyer à des
prescriptions et des conditions plus strictes que celles qui sont déterminées
par la loi.
N'entre en ligne de compte comme base de la
révision que la valeur locative normale et non le loyer convenu tandis que par
"circonstances nouvelles", on entend des circonstances indépendantes
du locataire comme du bailleur.
Une révision quinquennale sur estimation d'experts
qui tient compte de la valeur locative des biens immeubles en général est une
clause arbitrale interdite qui ne subordonne pas la révision à des éléments
objectifs propres au bien loué. Aucun autre critère ne peut être introduit par
les parties pour déterminer le loyer que ceux qui sont déterminés par la loi
elle-même. La révision du loyer sur base d'un pourcentage fixé de la valeur
vénale du bien immeuble est contraire à la disposition de l'art. 6 de la loi
susmentionnée.
Tijdschrift voor notarissen
1996 p. 272.
CHAPITRE
11 . TRAVAUX -
TRANSFORMATIONS + voir résumé texte légal : MINECO Travaux de transformation
Cour de Cassation du 25 février 2005
Refus de renouvellement pour
reconstruction – Date de départ des ( vrais ) travaux.
En fonction
des circonstances, il peut ressortir de la demande d'obtention de
l'autorisation légalement requise pour les travaux, que le bailleur a réalisé
son intention de reconstruire l'immeuble dans le délai fixé par l'article 25,
alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux : Voir
Cass., 12 janvier 1978, Bull. et Pas., 1978, 566; Cass., 28 avril 1983, RG n°
6795, Bull. et Pas., 1982-83, n° 474.
….. attendu que la demande d'autorisation est
seulement une exigence pour l'exécution des travaux qui doit être distinguée de
l'exécution à proprement parler des travaux, les travaux doivent être entrepris
endéans le délai de six mois suivant le délaissement du bien loué et que cette
autorisation ne peut être considérée comme équivalente avec une exécution ou
même avec un début d'exécution des travaux pour lesquels l'autorisation est
demandée.
Pour ces
motifs, la Cour rejette le pourvoi.
Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/2/JC052P2.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/2/RC052P2.pdf
Cour de Cassation du 3 juin 2004
Fin de bail après un renouvellement: Travaux
de transformation et nature de la législation.
Les articles 7 et 9 ont prévu dans le chef du preneur le droit
impératif, moyennant certaines conditions, d'imposer l'exécution de travaux de
transformation au bailleur; elles valent, d'une part, en vue de la protection
du preneur qui ne peut être privé du droit d'exécuter certains travaux afin
d'adapter le bien loué au commerce de détail qu'il veut y exploiter, mais elles
valent, d'autre part, aussi en vue de la protection du bailleur pour lequel
l'indemnisation éventuelle de ces travaux lors du départ du preneur doit rester
limitée; en outre, les parties sont libres de convenir entre elles,
conformément au droit commun .
NOTE:
Des art.1730/1731 C.C. il s'en suit qu'en
cas d'une utilisation continue du bien, les dégâts sont à établir en tenant
compte de la situation à l'entrée en possession et de celle à la sortie. Et
sans tenir compte d'un nouveau bail par suite d'un renouvellement ( sans état
des lieux ) Une convention entre parties autorisant des modifications et des
constructions et en réglant le sort et les indemnités à la sortie à la sortie
est à la fois autorisée mais ne ressort pas du droit sur les baux commerciaux
mais bien du droit commun.
Rechtskundig Weekblad
n° 29 du 19 mars 2005, p.1143:
Avec note étendue Dave Mertens, avocat à Anvers : " Cet
arrêt est valable également pour la matière des baux en général : il est basé
sur le principe de la " continuité " et aussi en ayant en vue de
minimiser les frais de formalité inutiles; mais rien n'aurait défendu que les
parties établissent un nouvel état des lieux. Et la présomption de l'art.1731
C.C. peut être renversée.
Accès direct au texte complet tant FR que NL à http://cas030604.blogspot.com/
Cour de Cassation
du 20 octobre 2003 : Renouvellement-Départ du preneur-Régime d'indemnisation
-Transformation.
Le régime d'indemnisation des travaux effectués
avec autorisation concerne uniquement les travaux dont le coût ne dépasse pas
trois années de loyer.
Accès direct au texte complet tant FR que NL à http://CAS201003.blogspot.com/
Transformations exécutées
par le locataire pour son propre compte– Transfert de la propriété – Révision
du loyer – e
Taxation indue –
Indemnisation – Dommage moral
ART.1413 C.J. : " Tout créancier peut, dans les cas qui requièrent
célérité, demander au juge l'autorisation de saisir conservatoirement les biens
saisissables qui appartiennent à son débiteur. "
· Les travaux de rénovation et de transformation exécutés par le locataire
ne deviennent la propriété du bailleur par accession qu'à la fin du bail. Ce
principe découle de l'art.9 ,1,in fine, de la dite loi suivant laquelle le
locataire a le droit à la fin du bail de replacer le bien dans son état
original.
· Ces travaux immobiliers exécutés par le locataire pour son propre compte
ne correspondent pas aux " circonstances nouvelles " de l'art.6
justifiant une révision du loyer à l'échéance triennale. A noter que ces
travaux s'élevaient à 3.439.030,41 EUR.
· Le fisc n'a pas à demander une autorisation au Juge des Saisies
avant de procéder à une saisie conservatoire, mais les autres conditions
prévues par l'art.1413 C.J. restent d'application. L'Etat commet une faute en
pratiquant une saisie conservatoire sur les biens d'un débiteur solvable et
sans avoir satisfait aux exigences posées par le dit article pour les cas
urgents.
Un
personne morale ne peut recevoir un dommage moral que s'il y a eu
atteinte à sa bonne réputation ou renommée.
Rechtskundig Weekblad
n° 25 du 18 février 2006, p. 988
Refus de renouvellement du bail
-Démolition suivie d'une reconstruction - Travaux - Etendue et importance –
Le coût dépassant trois années de loyer qui peut
être pris en considération en vertu de l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de
la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne comprend pas seulement les
frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ces frais affectent
directement le gros oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition
suivie d'une transformation.
Accès direct au texte complet tant FR que NL è http://CAS181102.blogspot.com/
Justice de Paix de Roulers du 18 avril 2002 ( voir ci-après Cour
de Cassation du 27 juin 1996)
Travaux non autorisés par
le locataire - Sens de la mesure prise par le Juge de Paix.
Ce qui est ici intéressant est la position de
principe du Juge de Paix :
La relativité de son ordonnance d'arrêt des
travaux: Eviter des voies de fait dans le cadre d'une enquête sommaire ( tout
est relatif , avec plus de trois pages la revue ne donne qu'une partie du
jugement ).
Manifestement le Juge de Paix ne veut pas s'engager
pour l'avenir et on le comprend étant donné les circonstance de fait :
notamment le bailleur fait tout pour déplaire au locataire… et les montants
sont importants
Rechtskundig Weekblad
n°33 du 17 avril 2004, p. 1312
Tribunal civil de Bruges du 8 janvier
2002 Travaux d'aménagement - Avantage de toute nature - Amortissement Une société
utilise pour son exploitation un immeuble qui est la propriété de son gérant et
de l'épouse de celui-ci. La société paie régulièrement des loyers. Aucun bail
écrit n'a cependant été signé par la société et les propriétaires de
l'immeuble. La société fait effectuer d'importants travaux d'aménagement dans
l'immeuble. Ces frais sont activés et amortis. L'Administration rejette les
amortissements. Selon l'Administration, ce n'est pas la société mais les
propriétaires de l'immeuble qui sont propriétaires des travaux d'aménagement.
Puisqu'il n'existe pas de bail écrit et que les propriétaires de l'immeuble
n'ont pas renoncé à leur droit d'accession, ils sont immédiatement devenus
propriétaires des travaux d'aménagement Accès direct au texte complet FR
è FISCONET
Tekst NL è Fisconet NL
Travaux de transformation
effectués par le preneur - Coût dépassant trois années de loyer.
Si le coût des travaux
effectués dans les lieux loués par le preneur dépasse trois années de loyer, la
transformation ne tombe pas sous l'application de l'article 7 .
Extrait FR et Texte complet NL à http://CAS150299.blogspot.com/
Bail déclarant applicables certaines dispositions
de la loi sur le bail à ferme. Lorsqu'un bail est de ceux qui, en vertu de
l'art. 2 de la loi sur le bail à ferme, sont exclus de l'application de cette
loi, et qu'il a été convenu que certaines dispositions de cette loi seront
applicables, les parties ne sont pas liées par les autres dispositions de la
même loi.
Cour
de Cassation du 26 novembre 2004 Procédure -Expulsion :cas d'aliénation -Reconstruction des
locaux- Défaut de réalisation des travaux-Coût trop bas des travaux-Action en
payement de l'indemnité d'éviction- Délai déchéance
Lorsque
l'intention pour laquelle le bailleur a pu expulser le preneur consiste en la
reconstruction des locaux visée à l'article 16, I, 3° de la loi du 30 avril
1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce et
que le preneur réclame une indemnité d'éviction, majorée éventuellement de
dommages-intérêts, au motif que le bailleur, sans justifier d'un motif grave,
n'a pas réalisé cette intention dans le délai de six mois déterminé à l'article
25, alinéa 1er, 3°, au motif que le coût de la reconstruction ne dépasse pas
trois années de loyer, ou au motif que les travaux n'affectent pas le gros
oeuvre de l'immeuble commercial, le fait donnant ouverture à l'action coïncide,
en règle, avec l'achèvement des travaux; dans ce cas, le délai fixé par
l'article 28 commence à courir, en règle, à ce moment, même si les travaux sont
achevés avant l'échéance du délai de six mois prévu à l'article 25, alinéa 1er,
3°
REJET
DU RECOURS
Textet FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/B/JC04BQ4.pdf
et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/B/RC04BQ4.pdf
Cour de Cassation
du 21 janvier 2000 :
Vente
bien loué - Préavis de l'acquéreur - Point de départ - Transfert de propriété -
Condition suspensive.
Lorsque le compromis de
vente d'un immeuble donné en location prévoit que le transfert de propriété
sera suspendu jusqu'au jour de l'acte authentique de vente, le délai endéans
lequel l'acquéreur peut donner préavis d'expulsion au preneur ne prend cours
qu'à ce jour. Bien qu'une condition suspensive
n'affecte pas l'existence d'une convention, telle qu'une vente, elle a pour
effet de suspendre l'exécution de l'obligation qui en résulte, de sorte que le
créancier de l'obligation conditionnelle ne peut, aussi longtemps que la
condition est pendante, exercer le droit qui en dépend.
Accès direct : Texte complet tant FR que NL è http://CAS210100.blogspot.com/
Justice de Paix
de Roulers du 22 juillet 2004
Enquête
en matière d'assainissement du sol par le cédant du bail, locataire
solidairement responsable avec le cessionnaire – Libre choix du propriétaire
pour la suite ( recours è cédant ou cessionnaire ) – Astreinte éventuelle
Un bail commercial se
termine de plein droit si le locataire n'en a pas demandé la prolongation même
si le bail a été transféré à un tiers avec le fonds de commerce. Le locataire
primitif reste solidairement tenu avec le repreneur de toutes les obligations
et le preneur peut s'en prendre à lui sans se soucier si le cessionnaire est
solvable ou non. Tant lors du transfert qu'à la fin du bail le locataire est
tenu de demander une enquête "orientée " en matière d'assainissement
du sol (art. 2, 18, §2 décret " Bodemsanering " et art. 37 § 1) et ce
pour les terrains repris dans la liste des terrains pollués ( Vlarebo ) .
Le propriétaire qui se rend
compte que l'activité du locataire est polluante doit l'en informer à temps
pour ainsi limiter les dégâts et demander l'enquête du sol que la pollution
soit " historique " ou non, et même si le locataire n'est finalement
responsable que des dégâts survenus après le début de son occupation. A défaut
le Juge peut imposer une astreinte au locataire sans attendre la fin du bail :
Le locataire est condamné à procéder à la dite enquête du sol et d'en
transmettre le rapport au propriétaire et à l'OVAM pour le ler septembre 2004
et à défaut le condamne dès le 2 suivant à une astreinte de 2.500 EUR par jour.
Tijdschrift voor notarissen n° 3 de 2005 p. 142
A toutes fins: NL:
Overdracht percelen met (vroeger) tankstation + Site général FR : Assainissement des sols
RECHERCHE DES TEXTES
LEGAUX
Notez l'avantage
CONSIDERABLE de CHRONO
pour rechercher
tous les textes légaux FR + NL:
Un premier conseil :
n'oublier pas de cocher " Ne montrer que les actes encore en vigueur "
Puis après
l'obtention d'un texte, demandez – si disponible- à l'avoir " Cet acte dans "Législation consolidée" au SPF Justice
", dans la nouvelle page: cliquez alors en haut à droite sur " DETAIL ".
Alors à ce stade
un exemple: vous avez eu l'adresse : http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_a.pl
Passez à l'autre
version linguistique puis … revenez à la première version
Vous n'avez plus la
même adresse internet mais une comme celle-ci : http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_F.pl?cn=1987033152
Conservez cette
adresse car elle restera valable lors de la mise à jour par Chrono d'une
version POSTERIEURE de cette législation…N-B.mais sans garantie quant à la
rapidité de cette mise à jour !
Le problème: le site renseigne un manque de personnel
qualifié & des coordinations restent en panne…
RECHERCHE DES
DECISIONS JUDICIAIRES
ETAPE 1: Veuillez
lire les 13 pages du Manuel http://jure.juridat.just.fgov.be/user_search_fr.pdf
ET LIRE
ETAPE 2: Les recherches sont effectuer
au lien suivant http://jure.juridat.just.fgov.be/?lang=fr
Changement de langue de recherche : remplacez le fr
par nl !
Notez qu'en
septembre 2007 le site était encore très incomplet!
Accès
éventuel à d'autres "pages" de CE SITE sur les BAUX COMMERCIAUX:
Cliquez TABLE DES MATIERES
= première page du site
Cliquez TEXTES LEGAUX,
MODELES ET DOCTRINE
Cliquez en ordre
dégressif de dates = la jurisprudence la plus complète antérieure
à 2006 mais SANS autre classement que les dates et parfois sans les liens
de cette page.
Cliquez JURISPRUDENCE des
tribunaux de première instance: simple listing ancien et
d'intérêt limité…
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ci-dessous n'émane pas de l'auteur et ne concerne pas nécessairement le droit
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