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La publicité ci-dessus n'émane pas de l'auteur et ne concerne pas nécessairement le droit belge –

 

Cliquez éventuellement è Retour à la Table des matières  où vous pourriez avoir une certaine mise à  jour du texte; en effet la présente page n'a plus été mise à jour depuis le 23 octobre  2007…

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Pour les arrêts "récents" vous avez de plus en plus accès au texte complet soit FR et NL , soit  FR ou NL  

 

 

Chapitre 17.   DROIT DE PREEMPTION

 

A.                  JURISPRUDENCE avec notamment  la responsabilité du notaire

B.                   DOCTRINE

C.                   DROIT REGIONAL

 

 

CODE CIVIL: Accès direct à la loi sur le è BAIL A FERME èNL PACHT

CODE JUDICIAIRE: Calcul des DELAIS:  tenir compte du nouvel art. 53bis du CODE JUDICIAIRE inséré par la loi du 13 décembre 2005 portant des dispositions diverses relatives aux délais…. (M.B. 21 décembre 2005 - entrée en vigueur le 1er janvier 2006). Voir à ce sujet quelques lignes plus loin, à "Jurisprudence "

 

A.  De l' abondante jurisprudence ci-après de la Cour de Cassation on peut malheureusement déduire une mauvaise rédaction légale et/ ou des abus de procédure…

B. Q.&R. de M.L. ( Notariat + ALN )  + Comité d'études et Centre de consultations de la FRNB + etc.

C. Droit régional : un minimum ici : droits de préemption EN DEHORS du bail à ferme + REMEMBREMENT.

 

Si vous n'êtes pas juriste, ou si vous désirez rafraîchir vos connaissances à ce sujet, visitez d'abord le site du Conseil francophone de la Fédération des Notaires relatif au droit de préemption en matière de bail ferme

et au droit de préemption de l'Office wallon de développement rural ( OWDR )

 

 

JURISPRUDENCE

 

Un  meilleur classement de ces décisions  semble être " mission impossible…" au moins pour l'auteur du site !

 

 

1.        Cependant sur le sujet précis de " MARIAGE ET DROIT DE PREEMPTION  è in fine de la jurisprudence de ce chapitre

2.        vous avez des  anciens arrêts de Cassation sur le sujet + un jugement + des Q.et R.  M.L. + 2007 è

3.        Entreprise agricole & conjoint "è http://nautilus.parlement-wallon.be/Archives/2006_2007/PARCHEMIN/526.pdf

 

DELAIS : De e-notariat du 11 mai 2006 : A l'heure actuelle, il y a également lieu de tenir compte du nouvel article 53bis du Code judiciaire inseré par la loi du 13 décembre 2005 portant des dispositions diverses relatives aux délais…. (M.B. 21 décembre 2005 - entrée en vigueur le 1er janvier 2006).
…les délais qui commencent à courir à partir d'une notification sont, a l'égard du destinataire, et sauf si la loi en dispose autrement, calculés : 1° lorsque la notification est effectuée par pli judiciaire ou par courrier recommandé avec accusé de réception : à partir du premier
jour qui suit celui où le pli a été présenté au domicile du destinataire, ou, le cas échéant, à sa résidence ou à son domicile élu; 2° lorsque la notification est effectuée par pli recommandé ou par pli ordinaire : à partir du troisième jour ouvrable qui suit celui où le pli a été remis aux services de la poste, sauf preuve contraire du destinataire.
En outre, le délai établi en mois ou en années se compte de quantième à veille de quantième (art.54 C.Jud.). Le jour de l'échéance est compris dans le délai. Toutefois lorsque ce jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié légal, le jour de l'échéance est reporté au plus prochain jour ouvrable (art.53 C.Jud.).

 

Cour de Cassation du 29 juin 2006

Terrains à bâtir –Congé - Pas d'obligation d'effectuer des travaux de voirie au préalable – Pas de dr. de préemption

" L'exécution de travaux de voirie au sens de l'article 6, ,§ 1er, 2°, de la loi concernant des terrains non bâtis qui, au moment du congé et sans que des travaux de voirie doivent être effectués au préalable, doivent être considérés comme terrains à bâtir, auquel cas le preneur ne jouit pas du droit de préemption, ne se rapporte pas à l'installation d'équipements d'utilité publique." REJET DU POURVOI.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/6/JC066T4.pdf et NL :http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/6/RC066T4.pdf

 

Cour de Cassation du 3 avril 2006 C.04.0181.N/830 

Conciliation – Conditions - Action en matière de bail à ferme et de droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux - Décision que la demande à l'obtention de dommages-intérêts est une demande en matière de bail à ferme ou de droit de préemption

Est une action en matière de bail à ferme et de droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, la demande dont l'objet porte sur l'application des règles relatives régissant le bail à ferme ou des règles régissant le droit de préemption dont bénéficie le preneur en cas de cession d'un bien rural.

Il ne peut nécessairement être déduit de la seule circonstance que la solution d'un litige réside dans les règles de droit régissant le bail à ferme et le droit de préemption, que la demande tendant à la solution de ce litige est une action en matière de bail à ferme ou de droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux.

La cassation du jugement attaqué suivant lequel la demande tendant à l'obtention de dommages-intérêts est une demande en matière de bail à ferme ou de droit de préemption entraîne l'annulation du jugement attaqué qui est lié, suivant lequel la demande tendant à l'obtention de dommages-intérêts est inadmissible . La cour cite  :Voir cass., 4 mars 2004, RG C.01.0478.N, n° 123. Note de l'auteur du site:pas trouvé cet arrêt  2004 ni en FR ni en NL

Rev.dr.rural 3/2006 p.114 et s. ( texte Arrêt seulement et NL : sans intérêt: voyez ligne suivante…

Texte FR è http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/06/4/JC06433.pdf et  NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/06/4/RC06433.pdf 

 

Cour de Cassation de France du 16 décembre 2005

Force de chose jugée ( ou : quelques jours peuvent changer la face du monde ? )

"…la force de la chose jugée attachée à une décision judiciaire dès son prononcé  ne peut avoir pour effet  de priver une partie d'un droit tant que cette décision ne lui pas été notifiée;..ayant considéré que l'arrêt du 27 mars 1997, qui prononçait la résiliation du bail et emportait, par voie de conséquence, retrait du droit de préemption, n'avait été notifiée à Z que le 30 mai 1997, la Cour d'Appel en a exactement déduit que le 15 mai 1997, date du consentement des deux parties sur la chose et sur le prix, la vente des biens avait réalisé par l'exercice de son droit de préemption ". Rejet du pourvoi.  Rev.dr.rur. n°2/2006 p.83 Texte FR 

POUR DES RAISONS TECHNIQUES, vous avez accès au texte complet de l'arrêt et à un commentaire circonstancié en tout début du  Chapitre 21 du présent site.

 

Cour de Cassation du 27 octobre 2005

Nouveau bail après cession du droit de préemption : l'interdiction de cession à des tiers n'est pas respecté par un " arrêt de l'exploitation et la fin du bail "

L'interdiction imposée par l'art. 48bis, alinéa 5, de la loi …, au preneur qui a cédé son droit de préemption de céder l'exploitation à des tiers pendant une période de neuf ans à dater de l'entrée en vigueur du nouveau bail, et la sanction en cas de la transgression de cette interdiction, sont aussi applicables dans le cas où le preneur termine ce nouveau bail dans ce délai de neuf ans.

Extrait – en traduction rapide – du texte NL de l'arrêt:

Article 48bis, 4: Cession du droit de préemption = nouveau bail à la date de l'anniversaire de l'entrée en jouissance…

Faits: nouveau bail au 1er octobre 1990 è 30 septembre 1999.

Article 48bis, 5 : Durant ce bail, pas de cession à des tiers sauf descendants etc. prévus par la loi.

Pour les demandeurs, cette interdiction est différente de l'arrêt pur et simple de leur exploitation et la dissolution amiable du bail , et ainsi pas de sanction comme prévue à l'art.48bis, dernier alinéa.

Pour la Cour de Cassation : L'interdiction vaut également en cas d'arrêt de l'exploitation.  REJET du pourvoi

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/A/JC05AR2.pdf et NL  http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/A/RC05AR2.pdf

 

Cour de Cassation du 6 octobre 2005

Appel en conciliation - Effet interruptif de l'appel en conciliation lors de chaque tentative

Calcul de la PRESCRIPTION en matière de bail à ferme.

" Dans le cas de plusieurs tentatives de conciliation, toute demande tendant à faire appeler le futur défendeur en conciliation, comme prévu à l'article 1345, al.1er du C.J., produit quant aux délais, les effets de la citation en justice, à la condition que celle-ci soit donnée dans le mois de la date du procès-verbal constatant la non-conciliation des parties . En l'espèce, la première tentative avait eu lieu devant un juge de paix incompétent (Kapellen), la seconde tentative devant le juge de paix compétent (Anvers, 11ème canton). En utilisant les termes très généraux de "chaque tentative" ainsi que ce cas spécifique, la Cour tranche la contestation quant à l'appel devant le juge compétent et le juge incompétent, suivi d'une citation dans le mois. (Voir: C. BUELENS, "Knelpunten bij de verplichte voorafgaande oproeping inzake pacht kritisch bekeken", T.Agr.R., 2000, p. 8082, point 3c; R. VANCRAENENBROECK, "Art. 1345 Ger. W.", Comm. Ger. 1998, p. 13-14, n° 15 et les références citées; P. HEURTERRE, "De minnelijke schikking", T.P.R., 1980, p. 213, n° 27)."

Les demandes en nullité de la clause des actes notariés reçus par le notaire D.B. le ler mai 1992 où le ( défendeur ) et feue son ancienne épouse, renonçaient à tout droit d'indemnisation sont soumises au délai de prescription de l'article 2262bis,§ 1 du C.C.:

 § 1er. Toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans.   Par dérogation à l'alinéa 1er, toute action en réparation d'un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle se prescrit par cinq ans à partir du jour qui suit celui où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l'identité de la personne responsable.     Les actions visées à l'alinéa 2 se prescrivent en tout cas par vingt ans à partir du jour qui suit celui où s'est produit le fait qui a provoqué le dommage. 

 § 2. Si une décision passée en force de chose jugée sur une action en réparation d'un dommage admet des réserves, la demande tendant à faire statuer sur leur objet sera recevable pendant vingt ans à partir du prononcé. "

DECISION DE LA COUR : REJET DU POURVOI.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/A/JC05A62.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/A/RC05A62.pdf

 

Cour de Cassation du 31 janvier 2005

Droit de préemption-  Vente sous condition suspensive – Notification - Copreneur-exploitant

Lorsque le candidat acquéreur d'un bien rural loué est un copreneur-exploitant, la notification de l'acte de vente sous condition suspensive doit être réalisée . Voir: RENIER, "Le bail à ferme", Rép. not., Les Baux, Livre II, n° 668.

L'indemnité dont le preneur peut exiger le versement par le vendeur d'un bien rural loué, est due dès que le droit de préemption a été méconnu, sans qu'aucune autre condition que cette méconnaissance ne soit exigée

De l'arrêt:

Attendu que l'article 51, alinéa 1er, de la loi sur le bail à ferme prévoit qu'en cas de vente faite en méconnaissance des droits de préemption du preneur, celui-ci peut exiger soit d'être subrogé à l'acquéreur, soit de recevoir du vendeur le versement d'une indemnité correspondant à 20 % du prix de vente ;
Attendu qu'il ressort de ce texte que l'exploitant, qui n'a pas été mis en mesure d'exercer son droit de préemption, dispose d'un choix ; qu'il peut, dès lors, réclamer l'indemnité prévue par cette disposition soit par préférence soit parce qu'il n'est plus en mesure d'être subrogé à l'acquéreur ;
Que ladite indemnité est due dès que le droit de préemption a été méconnu, sans qu'aucune autre condition que cette méconnaissance ne soit exigée ;
Attendu que le moyen qui, en cette branche, soutient que les termes de l'article 51 impliquent qu'au moment de l'introduction de son action le demandeur ait toujours la qualité de preneur, manque en droit ;

Du sommaire de la Rev. Dr. rural,n°3 de 2005 p.164:

" Il ne résulte ni des dites dispositions, ni d'aucune autre que, le candidat acquéreur est co-preneur, la notification de l'acte de vente sous condition suspensive ne doit pas être réalisée

Tijdschrift voor notarissen n°12 de 2005 p.622

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/05/1/JC051V1.pdf et NL:http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/05/1/RC051V1.pdf

 

Cour de Cassation du 16 décembre 2004  rejetant le pourvoi contre le Jugement du Tribunal civil d'Hasselt du 16 juin 2003 siégeant en appel d'un jugement du 17 juin … 1997:

Plusieurs parcelles louées à un seul preneur mais à des dates différentes = notifier le droit de préemption séparément pour chaque parcelle.

Voir plus bas l'arrêt de la Cour de Cassation du 18 décembre 1997 ?

Sommaire FR: Les dispositions en vertu desquelles, lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie de la propriété mise en vente, le droit de préemption s'applique au bien loué et le propriétaire est tenu de faire une offre distincte pour ce bien et, en cas de vente publique, cette partie de la propriété devra être mise aux enchères séparément et éventuellement adjugée de même, s'appliquent aussi lorsque les différentes parties du bien mis en vente louées au même preneur en vertu de différents contrats correspondent à l'ensemble de ce bien = STASSIJNS E., Pacht, A.P.R., Story-Scientia, 1997, 532. Tijdschrift voor notarissen, n° 12 de  2005,p. 622

RESUME DES FAITS:

Le fermier louait trois parcelles formant un ensemble de près de 7 ha à un même propriétaire et le notaire l'informe de la vente PUBLIQUE ,ce à quoi le conseil du fermier répond qu'il conviendra d'exposer en vente en trois lots.

Le notaire adjuge en un lot pour 161.000 EUR après avoir acté que le fermier était présent et ne souhaitait pas faire usage de son droit de préemption.

La conciliation étant sans résultat, le fermier demande l'indemnité de 20% et ne l'obtient pas en première instance. Il va en appel après avoir assigné le notaire en intervention forcée, etc.

L'art.47 ne dit pas s'il faut notifier au fermier si les biens seront offerts en masse ou par lot, et c'est au choix du propriétaire avec – art.50 §2 – l'approbation du fermier ( tacite s'il n'est pas à la vente ou s'il ne dit rien ).

Mais ICI il s'agit de trois " baux " à un fermier et l'art.50 §4 prescrit alors la vente en trois lots séparés…

Le silence du fermier à la vente est irrelevant étant donné la mise en vente en un lot de ce qui devait l'être en trois.

L'indemnité des 20% ( 32.000 EUR + intérêts judiciaires …) est allouée par le tribunal qui déclare le jugement commun au notaire. Rev.dr.rur.2003,p.218, signalé par E.Beghin : voir notes de lecture au chapitre 1.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/C/JC04CG5.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/C/RC04CG5.pdf

 

Cour d'Appel de Gand du 14 octobre 2004

Ordre des offres du droit de préemption : Le droit de préemption du bail à ferme l'emporte toujours sur un droit de préemption comme celui des réserves naturelles de la région flamande.

Revue de droit rural, 1er trim. 2005 p.21 avec note M.Heyerick dont voici des extraits ( en traduction rapide):

…. Le délai d'un mois dont le fermier dispose pour accepter l'offre ( du droit de préemption ) commence au moment où il a pris connaissance de cette offre, et cette disposition n'est pas remise en question par la Cour d'Appel. Par ailleurs la doctrine considère qu'il s'agit d'un mois entier….

Ici le différend provient de la chronologie des faits: l'offre du droit de préemption au fermier survient APRES la notification de l'offre à l'appelante ( représentant la région ) et APRES son acceptation. Mais ici le droit de préemption ( bail à ferme ) offert au fermier fut transféré par lui au candidat-acquéreur original, de telle sorte que le bénéficiaire du droit de préemption " nature " est mis hors course… et le compromis de vente du propriétaire-bailleur avec l'acheteur reçoit plein effet, et du fait même le fermier obtient de plein droit un renouvellement de neuf ans de son bail. C'est avec raison que la Cour d'Appel décide qu'aucune disposition légale ne prévoit que l'offre au fermier doive arriver avant l'information de l'appelante. Et ce contrairement au décret complémentaire sur l'échange des biens ruraux qui détermine que le droit de préemption lors d'un vente de gré à gré doit être offert en même temps au fermier à la Société Terrienne. Le décret "nature " du 21 octobre 1997 n' a pas repris cette disposition. + ? = è + Rechtskundig Weekblad n° 23 du 3 février  2007, p. 967

 

Justice de Paix de Saint-Trond du 28 septembre 2004

Vente -Congé pour exploitation personnelle donné par l’acquéreur au preneur avant la passation de l’acte authentique et pendant le délai d’acceptation du droit de préemption

L'acquéreur ( ayant acquis sous condition suspensive de non-exercice dudit droit de préemption ) peut donner congé au preneur sur la base du compromis de vente déposé au rang des minutes du notaire, « pendente conditione » (le compromis disposant que le transfert de propriété est subordonné au dépôt pour minute dit compromis). La rétroactivité implique que la réalisation de la condition suspensive a pour conséquence que l'obligation est née comme si elle existait purement et simplement dès le départ.

"Disons pour droit que le congé de bail à ferme pour exploitation personnelle notifié par le demandeur dans son courrier du 11 septembre 2003 est valide et produira tous ses effets au 15 septembre 2006 "

RNB. Janvier 2005 p.68 + Rechtskundig Weekblad n°18 du 31 décembre 2005, p.718

 

Cour de Cassation du 3 juin 2004

Droit de préemption - Bien loué- Mise en vente d'un plus grand ensemble- Prix distinct – Condition

Lorsque le bien loué ne constitue qu'une partie de l'ensemble des biens mis en vente par le vendeur, celui-ci ne peut fixer la valeur respective des biens loués et des biens qui ne sont pas loués d'une manière qui vise à empêcher le preneur d'exercer son droit de préemption Lorsque le droit de préemption du preneur est méconnu parce que pour les biens vendus ensemble le bailleur a fixé le prix des biens loués de manière anormalement élevé en vue d'éviter l'application du droit de préemption et que pour compenser il a fixé de manière proportionnellement basse les biens qui n'étaient pas loués, le preneur subrogé n'est pas tenu de payer le prix stipulé de manière formelle mais bien le prix qui aurait été dû si le droit de préemption n'avait pas été méconnu.

 

Tijdschrift voor notarissen, n° 2 de,2005 p. 86 avec note " Prijsopsplitsing bij voorkooprecht: een evenwichtsoefening " par Bart VAN OPSTAL, Notaire à Ostende.

Note de lecture : " De la division du prix lors d'une vente sous le régime du droit de préemption : un exercice d'équilibriste" Vente d'une ferme ( non louée ) et de terres ( louées ) à une seule personne.

 Le droit de préemption est d'application sur les terres et le prix doit être scindé. Le fermier n'exerce pas son droit de préemption MAIS s'adresse à la Justice estimant que son droit de préemption a été méconnu, le prix pour les terres ayant été fixé trop haut ( 50.000 EUR ) et la ferme étant elle avec un prix de 75.000 EUR. En droit, la répartition du prix ne peut être telle qu'elle empêche l'exercice du droit de préemption. L'expert désigné par le premier Juge estima les terres à 27.250 EUR et la ferme à 99.500 EUR. La Cour de Cassation confirme le jugement et autorise le preneur à préempter pour 27.250 EUR. En pareil cas ne faudrait-il pas TOUJOURS une expertise préalable tout en laissant la liberté aux parties de l'accepter ou non ? Deux hypothèses: 1) L'acquéreur acceptant de ne pas tout acheter: fixer alors un prix pour le tout et deux prix séparés si le fermier préempte.2) Mais il n'y a pas de solution si l'acquéreur ne l'est qu'à la condition de pouvoir tout acheter…

 

Revue du notariat belge , novembre 2005, p.653 et s. avec note Etienne BEGHIN,notaire: " Quand un prix surfait constitue une violation du droit de préemption."

Extraits: " Le recours …à certains procédés des­tinés à éluder le droit de préemption du preneur ou, du moins, à le rendre, anormalement difficile n’est pas exceptionnel …

Lorsque le bailleur souhaite vendre une propriété comprenant un immeuble libre d’occupation et un immeuble loué à un fermier, qui apparaît comme l'accessoire du premier il peut solliciter du juge de paix de vendre le bien sans que le droit de préemption puisse être exercé, conformément à l’article 52,8 de la loi…Il pourra …faire valoir que la division du bien est de nature à entraîner une dépréciation importante du bien ou à lui imposer l’obten­tion d’un permis de lotir impliquant la réalisation de travaux importants et coûteux .( è Civ. Audenarde, 25 octobre 2000, Rrrv. Dr.rural., 2001, p. 39‑45,…Justice de Paix  Wavre, 6 mai 1999, Rev. Dr. rural., 2001, p. 315‑318;…  en sens contraire, Justice de Paix  Tournai, 2e can­ton, 21 octobre 2003 Rev. Dr. rural, 2004, pp. 150‑152 "

( note de l'auteur du site : voir plus loin la note sur ce dernier jugement…)

Texte NL – mais sans plus - repris dans : Rechtskundig Weekblad n° 4 van 22 september 2007

  p. 145

Texte FR: http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/6/JC04634.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/6/RC04634.pdf

 

Tribunal civil de Dinant du 29 avril 2004

Cession du droit de préemption - Inexécution par le preneur, de son obligation d'exploiter durant neuf ans - Action du tiers acquéreur évincé en annulation de la vente ( NON ).

"En effet, le respect de l'interdiction de céder l'exploitation durant neuf ans ne peut être considéré comme une condition du droit de préemption, et il serait injustifié de remettre en cause la vente conclue par suite de l'exercice de ce droit, alors que les conditions légales étaient réunies au moment de la préemption." JLMB 2004/41 p.1832

 

Tribunal civil de Bruxelles du 1ermars 2004 ( infirme  Justice de Paix de Meise du 16 janvier2003 ci-dessous )

PREEMPTION – Exception – Terrain à considérer comme à bâtir lors du congé.

En vertu des art.6 §1.21 et 52,7 le fermier n'a pas de droit de préemption lors de la vente de terrains qui, lors du congé, et sans travaux de voirie préalable, doivent être considérés comme terrains à bâtir. Il n'est pas nécessaire que lors de la vente la parcelle dispose déjà des raccordements aux services publics.

Rechtskundig Weekblad n° 24 du 12 février 2005 ATTENTION : un recours en CASSATION aurait été déposé MAIS aucun arrêt – au 17 avril 2007 – ne semble encore avoir été rendu… sous les réserves d'usage

 

Cour d'appel de Liège du 1er mars 2004

Acte non signé + Prix impayé= FOLLE PREEMPTION = Abus de droit è Annulation de la vente ET Résolution du bail.

Sommaires:
Le tribunal de première instance est compétent pour connaître d’une demande de résolution de bail à ferme sur base de l’article 568 du code judiciaire alinéa 1, demande qui relève de la compétence spéciale et non exclusive de la Justice de Paix.
Un fermier ne peut soulever pour la première fois en degré d’appel l’exception déduite de ce qu’il n’a pas été appelé en conciliation préalablement à la demande concernant la résolution du bail à ferme.La disposition de l’article 1345 du Code judiciaire n’étant pas d’ordre public, il devait soulever cette exception in limine litis devant le premier juge ce qu’il n’a pas fait, se défendant au fond quant à la demande de résolution du bail dans ses conclusions.
La disposition de l’article 1345 du Code judiciaire n’est pas applicable lorsque l’action en matière de bail à ferme a été portée devant le premier juge par voie d’action incidente.
Le droit de préemption dont bénéficie le preneur fait partie des clause du bail - article 1315 du code civil.L’article 29 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme stipule que « si le preneur d’un bien rural ...(on omet) en général, n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail « .
Est sorti de façon certaine des limites de l’exercice normal par un preneur normalement raisonnable et prudent placé dans les mêmes circonstances de fait, le fermier exerçant son droit de préemption de manière légère, n’ayant obtenu aucun engagement liant l’organisme de crédit, l’ayant exercé en sachant bien qu’il n’avait pas la capacité de payer le prix, dans l’unique but de retarder la fin du bail suite à la notification d’un congé par le nouvel acquéreur. Cette usage illicite du droit de préemption est constitutif d’un abus de droit. La faute ainsi commise est tellement grave et a causé un tel dommage au bailleur qui est privé du bénéfice du prix de la vente qu’elle justifie la résolution du bail à ferme

Le préalable de la conciliation n'est pas d'ordre public et c'est une exception à soulever in limine litis.

Art.29 ( extrait ): Si le preneur d'un bien rural …en général, … n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

 JLMBi 2004/41 p.1807 + RNB. Décembre 2004 p.686 avec note d’Etienne Beguin

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/L/04/3/JL04311.pdf

 

Tribunal civil Dinant du 26 février 2004

Droit de préemption - Attribution indue - Acceptation abusive du preneur - Action du tiers acquéreur en passation d'acte authentique - Transcription de l'acte de vente conclu en fraude des droits du tiers acquéreur sous condition suspensive - Inopposabilité de l'acte frauduleux au tiers acquéreur - Opposabilité au préempteur de l'acte de vente conclu sous condition suspensive - Responsabilité du notaire.

Le notaire qui était au courant du différend reçoit néanmoins l'acte de vente entre le propriétaire bailleur et le fermier malgré l'opposition des acquéreurs qui achetaient sous la condition suspensive du non exercice du droit de préemption par le fermier. Le notaire est responsable d'avoir méconnu les droits des tiers et ce malgré l'insertion dans l'acte du point de vue des divers intéressés; il devra supporter la totalité des dommages

 JLMBi 2004/41 p.1821.

 

Justice de paix de Thuin des 23 décembre 2002 et 24 novembre 2003
Notification du contenu d'un acte inexistant – Responsabilité du notaire.

Le preneur, au moment où il procède parce qu'un notaire lui a notifié ce qu'il présentait comme un acte, n'a pas á supposer que cet acte est en réalité inexistant. Le bailleur n'a pas engagé sa responsabilité mais bien le notaire = acte avec la seule signature du tiers acquéreur. JLMB 2004/41 p.1833.

 

Tribunal civil de Nivelles du 4 novembre 2003

Droit de préemption : Terrain à bâtir: Plusieurs critères peuvent être envisagés et plusieurs méthodes de référence peuvent être utilisées pour déterminer si un terrain est à bâtir. La qualification de terrain à bâtir est surtout une question de fait. En vertu de l'art. 52, 1° , le preneur ne dispose pas du droit de préemption si le bien n'est pas exploité par lui personnellement ou ses proches parents et alliés. La condition d'ex­ploitation doit être remplie à la date de la vente du bien. DECISION:

La vente du 9 avril 1991 a été réali­sée en méconnaissance du droit de préemption.

N-B.: DIX ans entre les jugements ! RNB janvier 2004 p.27et s.

 

Justice de Paix de Tournai 2 du 21 octobre 2003

Droit de préemption - Exceptions - Demande de dispense pour motif sérieux - Terrain comportant une zone non immédiatement constructible - Intérêt à agir (oui) - Spéculation immobilière - Refus de dispense. 

La spéculation immobilière ne peut être considérée comme constituant un motif sérieux de dispense. JLMB 2004/41 p.1834 : voir ci-dessus Cour de Cassation du 3 juin 2004.

 

Tribunal civil d'Hasselt du 16 juin 2003 siégeant en degré d'appel d'un jugement du 17 juin … 1997:

Plusieurs parcelles louées à un seul preneur mais à des dates différentes = notifier le droit de préemption séparément pour chaque parcelle : voir ci-dessus à sa date, l'arrêt de la Cour de Cassation du 16 décembre 2004 rejetant un pourvoi contre ce jugement et reprenant les faits.

De la note de Patrick Van Hoestenberghe, notaire associé à Jabbeke: Les terres étaient louées à un seul preneur mais en conséquence de la reprise de différents baux conclu avec des tiers. Le fait que le fermier ni avant ni durant la vente publique n' a fait opposition est sans incidence, étant donné l'obligation impérative d'offrir les parcelles en vente séparément . Le fermier est en droit de demander l'indemnité de 20%prévue par la loi.

Tijdschrift voor notarissen n°12 de 2005 p.622   

 

Justice de Paix de Meise du 16 janvier 2003  Infirmé en appel par Tribunal civil Bruxelles le 1/03/2004: voir ci-dessus !

Un bailleur peut offrir le droit de préemption même s'il doute qu'il y a soit obligé et si le fermier l'accepte, le candidat-acquéreur ne peut en attaquer la validité… .

Il résulte des archives du CPAS de Malines du 23 mai 2001 que le dit candidat acquéreur a été adjudicataire d'un lot de terrain à bâtir à Wolvertem‑Meise de 1542 m 2 pour le prix de +- 114.000 EUR sous condition suspensive de l'exercice du droit de préemption par le fermier M. et Mme S. ce qui leur fut notifié le 4 septembre 2001 par le notaire DL chargé de rédiger l'acte notarié..

L'adjudicataire prétend que les dits MS ne disposaient pas d'un droit de préemption. Mais un propriétaire d'une terre a le droit d'offrir le droit de préemption suivant les termes de la loi sur le bail à ferme même si le fermier n'était pas en droit de l'exiger . En effet la dite loi ne contient pas de dispositions impératives pour protéger un acquéreur potentiel voyant ainsi disparaître sa chance d'acquérir le bien. Un vendeur peut légitimement préférer une solution certaine à une incertitude juridique et le candidat adjudicataire ne peut la contester. Rechtskundig Weekblad n°16 du 18 décembre 2004, p. 633

 

Justice de Paix de Tielt du 15 janvier 2003

Droit de préemption refusée lors d'une Non –violation du droit de préemption. vente à la Région flamande à des fins d'intérêt général ( rétablissement du patrimoine boisé ).

Les faits: Bail notarié le 27 mai 1990 pour 27 ans. Vente le 22 octobre 1998 à la Région flamande à des fins d'intérêt général ( rétablissement du patrimoine boisé ) et spécifié comme tel dans l'acte.

Le fermier argue que les terres sont en zone agricole et que le non respect du plan de secteur est punissable, que son bail coure jusqu'en 2017, et qu'une affectation à des fins d'utilité publique doit se réaliser dans un délai raisonnable et prévisible.

Pour la région flamande les biens sont situés dans des zones ( nature, agricole, paysager ) où l'application du décret est parfaitement possible et qu'il n'est nulle part prévu un délai de réalisation dans la loi sur le Bail à ferme.

Pour le tribunal:La justification ne peut être " vague " mais ce n'est pas le cas ici où le but est décrit dans l'acte de vente. D'ailleurs il s'agit d'opérations à longue échéance non handicapée par la fin du bail en 2017. Le droit de préemption du fermier n'a donc pas été méconnu. Rechtskundig Weekblad n° 11 du 15 novembre p. 434

 

Extrait du n°3/2003 de Notarius
Vente d'une ferme. On notifie au fermier un compromis classique prévoyant passation de l'acte dans les quatre mois et remise au notaire d'un chèque d'acompte de 10 %.

Le fermier ne réagit pas, mais l'acquéreur non plus ayant apparemment alors des problèmes financiers .

A la signature de l'acte, sept mois après le compromis, le notaire prélève sur le crédit prix et intérêts de retard et restitue á l'acquéreur son chèque d'acompte. La vente est notifiée au fermier, qui obtient en Justice de Paix l'indemnité de 20 % au motif que la vente a été réalisée á des conditions plus favorables que celles proposées : délai de neuf mois pour passer acte et pas d'acompte. Le vendeur va en appel n'ayant pas accordé des conditions plus favorables, mais contraint de les subir : y a-t-il d'ailleurs eu " conditions plus favorables " dans la mesure où l'acquéreur a du payer des intérêts de retard et a bien remis un chèque d'acompte comme convenu ?

Affaire à suivre…mais où ?

 

COUR D'ARBITRAGE du 17 septembre 2003 :Texte complet de l'arrêt FR + è NL

Par jugement du 28 juin 2002 … le Tribunal de première instance de Bruges avait posé la question préjudicielle : « L'article 48bis de la loi sur le bail à ferme viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu'il dispose que le preneur qui a cédé son droit de préemption conformément à l'article 48bis de la loi sur le bail à ferme est traité différemment du preneur qui a lui-même exercé son droit de préemption conformément à l'article 47 de la loi sur le bail à ferme ? Le traitement inégal réside dans le fait que l'indemnité que doit payer le preneur s'élève dans le premier cas à 50 p.c. (article 48bis de la loi sur le bail à ferme) et dans le deuxième cas à 20 p.c. (article 54 de la loi sur le bail à ferme) du prix de vente et que dans le premier cas une interdiction de cession de l'exploitation de neuf ans est imposée, alors que dans le deuxième cas une interdiction de cession de l'exploitation de cinq ans seulement est imposée. »

Extrait de l'arrêt: "Compte tenu de la durée normale de bail, qui ne peut être inférieure à neuf ans (cf. article 4 de la loi sur le bail à ferme), l'obligation d'exploiter le bien durant neuf ans qui est imposée au preneur cédant ne peut que favoriser la continuité de l'entreprise de celui-ci, puisqu'elle lui permet de poursuivre son exploitation et d'investir dans les nouvelles technologies indispensables (Doc. parl., Sénat, 1974-1975, n° 593/ 2, p. 2). Il a en outre la possibilité de céder l'exploitation des biens aux membres de la famille énumérés à l'article 48bis et peut, en cas de motifs sérieux, obtenir du juge de paix l'autorisation de cesser ou de céder anticipativement l'exploitation."

" L'indemnité forfaitaire de 50 p. c. du prix de vente des parcelles concernées ne peut pas non plus être considérée comme étant déraisonnable. Compte tenu de la restriction apportée au droit de propriété du vendeur qui se voit opposer un acheteur choisi par le preneur et compte tenu du prix de vente généralement moins élevé des biens loués, il n'est pas déraisonnable d'accorder au vendeur une indemnité en cas de cession abusive du droit de préemption. Le caractère forfaitaire de l'indemnité de 50 p. c. n'est, à cet égard, pas déraisonnable, non seulement parce que le dommage réel subi par le vendeur est généralement difficile à évaluer, mais avant tout parce qu'il est conforme à la volonté du législateur de renforcer le caractère dissuasif de l'indemnité (Doc. parl., Chambre, 1981-1982, n° 171/ 40, p. 112). La différence de traitement est raisonnablement justifiée ".

L'arrêt conclut à la NON-VIOLATION

 

Tribunal civil de Namur du 7 avril 2003
La condition de prépondérance de l'activité agricole ne doit être réalisée par le bailleur que si le preneur exerce l'activité agricole à titre principal. Pour voir si le cessionnaire ( aussi négociant en vins ) exerce son activité agricole à titre principal il peut être tenu compte de ce pourquoi le cessionnaire s'oppose à la reprise du bien loué.
Si la cession privilégiée du bail provient de l’acquisition des terres dont congé, la primauté de l'activité agricole du cessionnaire, qui n'exploite qu'une vingtaine d'hectares avant la cession, trouve son origine dans une tentative, en l'occurrence avortée, de cession privilégiée intervenue in tempore suspecto, c-a-d après l'achat des parcelles par un tiers susceptible de les reprendre.
C’est alors un ABUS DE DROIT pour priver un acquéreur du bénéfice de son acquisition, et le preneur n'est pas fondé à invoquer la cession pour prouver qu'il exerce l'activité d'agriculteur à titre principal .On ne peut soutenir que l'activité agricole personnelle du futur exploitant ne prévaudra pas sur son activité poursuivie dans le cadre d'une société anonyme s'agissant aussi d'une activité agricole . JLMB n°32/2003 ,p.1417
 
Justice de paix de Thuin des 23 décembre 2002 & 24 novembre 2003
Notification du contenu d'un acte inexistant - Responsabilité notariale

Le preneur, au moment où il procède parce qu'un notaire lui a notifié ce qu'il présentait comme un acte, n'a pas á supposer que cet acte est en réalité inexistant. Le bailleur n'a pas engagé sa responsabilité mais bien le notaire = acte avec la seule signature du tiers acquéreur. JLMB 2004/41 p.1833.

 

Cour d'appel de Bruxelles du 19 septembre 2002

SAISIE revendication : privilège du bailleur : point de départ et détermination du délai: distinction entre bail à ferme et autres baux art. 20-1° de la loi hypothécaire .

En matière de baux à ferme, la cession du droit de préemption du preneur a un tiers, prévue par l'article 48bis de la loi , est instituée pour permettre d'assurer au preneur la sécurité d'exploitation qui lui est offerte par un acheteur mieux nanti. Dans la logique du système, le preneur ne peut céder son droit de préemption que s'il a l'intention de poursuivre l'exploitation au moins pendant neuf ans.
En cédant son droit de préemption sans aucune intention de poursuivre l'exploitation, le preneur ne satisfait pas aux conditions légales de cession et viole l'article 48bis de la loi du 7 novembre 1988.
Il commet un abus de droit, la cession ayant, alors, pour seul but d'avantager le bénéficiaire de la cession en le dispensant de surenchérir sur l'offre la plus élevée faite par un autre acheteur de l'exploitation, ce que le bénéficiaire ne peut ignorer. Les droits du candidat-acheteur évincé, bien que non explicitement réglés dans la loi, méritent protection et justifient que des mesures provisoires visant au statu-quo, en attendant décision du juge du fond, soient ordonnées par le juge des référés.

Quel est le point de départ et quelle est la détermination du délai endéans lequel la saisie-revendication peut avoir lieu sur les meubles déplacés d'une maison (15 jours) ou d'une ferme (40 jours - article 20.1° de la loi hypothécaire) ? Le point de départ du délai endéans lequel la saisie-revendication peut être pratiquée est celui du déplacement des meubles et non celui de la prise de connaissance de celui-ci par le bailleur.
La détermination du délai est fonction de la nature du bail et non de la qualification qui peut être donnée à l'immeuble loué, cette dernière situation étant de pur fait.

Origine du texte : site Internet du SPF Justice ( sans le texte de l'arrêt )

 

Cour de Cassation du 28 juin 2002
Cession du bail - Conséquence - Art. 52, 1°, L.

La cession immédiate du droit de préemption ne peut être déduite du seul fait de la cession à terme du bail à ferme.

Rechtskundig Weekblad n° 24 du 11 février 2006, p.957 ( sans note )

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/6/JC026S1.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/6/RC026S1.pdf

 

Cour de Cassation du 7 mars 2002

Préemption - Action en justice - Conciliation - Recevabilité - Art. 1345 C.J.,

Lorsque, en matière de droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux, certains chefs de la demande ont préalablement fait l'objet d'un appel en conciliation et que d'autres chefs ne l'ont pas fait, l'irrecevabilité de la demande résultant de l'omission dans le chef du demandeur de demander au préalable au juge, par écrit ou verbalement, de faire appeler le futur défendeur en conciliation s'étend aux seuls chefs de la demande n'ayant pas fait l'objet de l'appel en conciliation et non à la totalité de la demande.

Ni la disposition suivant laquelle aucune action en matière de droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux ne peut être admise sans qu'au préalable le demandeur n'ait demandé au juge par écrit ou verbalement de faire appeler le futur défendeur en conciliation, ni aucune autre disposition légale ne prévoient que lorsqu'une demande de cette nature se révèle irrecevable à défaut d'appel en conciliation préalable, la nouvelle demande identique, introduite après un appel en conciliation régulier concernant le même point litigieux est irrecevable si le demandeur n'a pas préalablement fait radier sa première demande.

La renonciation à un droit est de stricte interprétation et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation. Rechtskundig Weekblad n° 26 du 26 fevrier 2005,p.1021

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/3/JC02374.pdf et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/3/RC02374.pdf

 

Cour de Cassation du 31 janvier 2002

èATTENTION : Accès au texte légal modifié en cliquant ICI + NLèNL

Sous-location et cession du bail. - Cession du bail. - Renouvellement du bail. - Opposition du bailleur. - Personne morale. - Acte d'opposition. - Indications non requises. - Art. 37, § 1er, 2°,

Lorsqu'une personne morale s'oppose au renouvellement du bail par le motif qu'elle a l'intention d'exploiter elle-même le bien, l'acte d'opposition ne doit ni indiquer que l'exploitation personnelle se fera à l'intervention d'un organe compétent de la personne morale ni indiquer qui sera cet organe compétent

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/02/1/JC021V1.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/02/1/RC021V1.pdf

 

Cour de Cassation du 28 juin 2001

Bien loué. - Vente de gré à gré. - Existence et conditions. - Notification au preneur. - Forme. - Projet d'acte authentique. - Validité. - Art. 48, al. 1, L: droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux.

Le notaire garantit au preneur l'existence et les conditions d'une vente de gré à gré passé entre le bailleur et l'acquéreur en lui notifiant le contenu de l'acte de vente, et procède conformément à la loi en notifiant au preneur un projet d'acte authentique de vente qui reprend la teneur de l'acte sous seing privé établi entre le bailleur et un acquéreur . < voir aussi l’arrêt ci-après ! >

Tijdschrift voor notarissen 2001 p. 561 + Rev. not. b. 2001, 697

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/6/JC016S4.pdf et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/6/RC016S4.pdf

 

Cour de Cassation du 6 avril 2001 : ?? : CET ARRET NE FIGURE PAS SUR LE SITE INTERNET DE LA COUR

Hypothèse inverse ( ? ) du cas précédent : le notaire signifie au fermier une copie du compromis de vente ; le fermier prétend qu’il fallait lui notifier le contenu de l’acte notarié, que ce dernier a été reçu un jour plus tard que le délai prévu, etc. Toutes les prétentions du fermier sont rejetées.

Tijdschrift voor notarissen N° 2/ 2002 p. 101 ( + note p.107 Filip Logghe au sujet de cet arrêt et du précédent , dont : " le notaire ne doit pas expressément mentionner qu’une vente a été conclue lors de sa signification au fermier".

 

Cour de Cassation du 29 mars 2001

Congé. Prolongation. Réintégration.  - Congé pour exploitation personnelle. - Absence d'exploitation personnelle des terres avant la conclusion du bail. - Validité du congé. - Art. 9, al. 2,

En matière de bail à ferme, le motif du congé consistant en l'exploitation personnelle ne peut être invoqué par celui qui, après la cessation de son exploitation agricole, l'a donnée à bail; cette règle ne trouve pas à s'appliquer lorsque le propriétaire-bailleur n'a jamais, avant de concéder un bail à ferme,exploité personnellement les terres, objet de celui-ci.

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/3/JC013T6.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/3/RC013T6.pdf

 

Justice de Paix d'Andenne du 1er février 2001 / 19 avril 2001

Dispense de notification du droit de préemption

L'article 12, 8° de la loi sur le bail à ferme dispose que le preneur ne jouit pas du droit de préemption lorsque le propriétaire obtient du juge de paix l'autorisation de vendre le bien sans que le droit de préemption puisse être exercé. Pour apprécier le bien-fondé d'une dispense de notification du droit de préemption, le juge de paix se référera non seulement au nouvel article 6 § 2 (congé pour usage familial) mais également à l'article 7 – 10° (congé relatif à une parcelle affectée à la bâtisse) RNB 2001,693 et 686

 

Tribunal civil de Namur du 17 novembre 2000

Rev. Dr. rur,2001, p.46 à 69 , avec note d'observations M.DOUTRELUGNE pour qui cette décision en appel est incompatible avec la sécurité juridique que le notaire doit offrir aux parties lors d'une vente de gré à gré ( cité par Paul Renier : voir " Notes de lecture " )

 

Tribunal civil de Huy du 27 septembre 2000

Responsabilité notariale-Précision requise – Honoraires d'avocat

Le notaire pouvait se contenter de communiquer le projet d’acte authentique (qui ne devait pas contenir de clause suspensive puisque l’acte devait être passé après le délai de mise en oeuvre du droit de préemption), mais devait préciser qu’il existait un compromis sous condition suspensive de l’exercice du droit de préemption. Dès lors que la lettre du notaire ne fait allusion à aucun accord fût-il verbal, ce n’est pas suffisant au regard de la loi. La notification n’a donc pas permis aux titulaires du droit de préemption de vérifier que les conditions légales de l’offre étaient remplies.

Lorsque, sans la faute professionnelle d’un notaire, les honoraires d’avocat n’auraient pas dû être exposés par la victime, ils font partie intégrante du dommage, surtout dans une matière technique.

RNB,2001,p.62 et citée – à propos du dernier § - par Carl DE BUSSCHERE, dans son article du Tijdschrift voor notarissen 2004 ,n°12 sur les conséquences pour le notariat de l'arrêt de la Cour de Cassation du 2 septembre 2004

 

Justice de Paix de Péruwelz du 15 septembre 2000

Preneur non titulaire du droit de préemption = è Compétence du tribunal de première instance.

Vente réalisée dans le respect des articles 47 et 48 de la loi après exercice du droit de préemption par le preneur – Action en annulation de la vente avec comme motif que le preneur n'était pas titulaire du droit de préemption –

Rev. dr.rur. 2001,p.139

 

Tribunal civil d’Hasselt du 8 mai 2000

Il ne ressort pas de l’art. 56 de la loi sur le bail à ferme que les formalités prévues pour la renonciation sont prescrites à peine de nullité. L'art. 53 stipule que les contrats conclus avant le contrat de bail doivent être considérés comme inexistants, mais il ne stipule pas que la renonciation au droit de préemption pendant le bail qui ne satisfait pas aux prescriptions de l'art. 14, al. 2 est nulle. Il faut déduire des art. 56 et 14 de la loi que les contrats par lesquels le preneur renonce à son droit de résilier à tout moment le contrat de bail sont atteints de nullité relative. L'art. 56 ne stipule pas que les formalités de l'art. 14 sont prescrites à peine de nullité et que les renonciations au droit de préemption qui ne satisfont pas aux prescriptions de l'art. 14 sont entachées de nullité relative. Conclusion : les preneurs ne peuvent revenir sur la renonciation à leur droit de préemption établie dans l'acte sous seing privé.

Revue de droit rural, 2000, p. 182.

 

F I N d' une C O N T R O V E R S E… 

Cour de Cassation du 19 novembre 1999

Congé.Prolongation.Réintégration.Droit préemption.Terrain à bâtir immédiatement constructible.Art.52,7 & 6, § 1er, 2

N'est pas légalement justifiée, la décision d'appel qui considère que l'exception au droit de préemption du preneur d'un terrain à bâtir immédiatement constructible est subordonnée à l'envoi au preneur d'un congé préalable à la vente.

Le droit de préemption n'est pas lié à un préavis préalable : le fermier peut vendre une parcelle sans proposer le droit de préemption pour autant que la parcelle non bâtie soit bâtissable sans travaux de voirie, le renvoi à l'art.52,7 ( loi sur le bail à ferme ) à l'art.6,61,2 ( même loi ) ne pouvant être pris à la lettre. Pas question ici de devoir se soucier d'un permis de bâtir et d'un délai pour construire. Tijdschrift voor notarissen N°1/2001, p.29 + Revue du notariat Belge, 2000, p. 262, avec note Me Beghin + Rechtskundig Weekblad, n°35 du 27 avril 2002,p. 1329

Texte complet tant FR que NL : http://CAS19111999.blogspot.com/

 

Tribunal de Bruges du 12 novembre 1999 : Location à titre temporaire

Location à titre temporaire par la Commune : pas de droit de préemption

En lire plus en 1 ci-dessus. Rechtskundig Weekblad, n° 14 du 1er décembre 2001,p.496

 

Tribunal civil de Marche-en-Famenne (22 juillet 1999) + Justice de paix de La Roche-en-Ardenne (4 mai 1999)

Droit de préemption – Vente conclue sous condition suspensive de validation d'un congé.

JLMB ,n°33 de 2002, p.1440 Avec observations Paul Renier

 

Justice de Paix de Harelbeke du 15 avril 1999

Renon au droit de préemption sans intervention du bailleur. Preuve d'une exploitation agricole à titre accessoire

Renoncer unilatéralement au droit de préemption fait surgir des engagements juridiques dont l'acceptation par le bailleur peut être tacite, comme le fait, lors de la vente, de ne pas offrir le droit de préemption au fermier.< Le jugement ajoute qu'il ne s'agit pas d'un contrat réciproque comme l'est le bail dont la renonciation exige l'acte notarié et les deux parties. >

La renonciation est valable pour autant que le preneur renonce à son droit de préemption librement et pour autant que le bailleur accepte la renonciation, même implicitement< Il ne pourrait être question de voir le fermier revenir sur son renon. >

Quant à la question de savoir si les preneurs étaient ou non en droit de se prévaloir de la loi sur le bail à ferme, le jugement en fait bref procès, le nouveau propriétaire du bien les reconnaissant même comme exploitants agricoles. Etre ouvrier communal et femme de ménage n'exclut pas d'être considérés comme exploitants agricoles en raison d'inscriptions à la Banque du Lisier, à la Sécurité sociale et d'être ainsi imposés à l'ISR. Le Juge de paix ajoute la vision d'un photo montage et sa descente sur les lieux .

Note personnelle : de mémoire, je faisais toujours accepter la renonciation au droit de préemption, éventuellement et souvent, par un tiers se portant fort du bailleur.

Rechtskundig Weekblad n°7 du 14 octobre 2000 p. 246

 

Tribunal de Bruges du 19 mars 1999

Celui qui prétend que les parties ont convenu d'un bail à ferme même si le preneur n'est pas agriculteur doit en faire la preuve.

Si les dispositions essentielles du bail diffèrent du bail à ferme à la seule exception de la stipulation d'un droit éventuel de préemption conformément à la loi il n'est pas question de bail à ferme. Il s'agit d'un terrain de camping et les parties ont aussi exclu l'application d'un bail commercial. Les conditions sont très différentes de celles autorisées par le bail à ferme et notamment un loyer très élevé supérieur au maximum légal. Il en résulte qu'il ne peut être question ici d'un bail à ferme.

Rev. dr. rur. 1999, 108 + Rechtskundig Weekblad, n°21 du 20 janvier 2001,p. 818

 

Cour d'Appel de Bruxelles 15 juillet 1998 ABUS DE DROIT

Si, avant la cession du droit de préemption entre le fermier et le cessionnaire, une convention est déjà intervenue pour mettre fin au bail à l'amiable sous la condition suspensive de l'adjudication définitive du bien au cessionnaire, l'effet rétroactif de l'accomplissement de la condition a pour effet que le fermier a perdu au jour de la vente son droit de cession de préemption de telle sorte qu'il ne peut plus le céder ultérieurement.

Rechtskundig Weekblad n° 18 du 1er janvier 2000 p. 608, T. Huur. 1997-98, 304

+ JLMBi 2004/41, avec : Observations : Paul Renier - Enchères... et un os: dont extrait:

" On adhérerait volontiers à ce raisonnement s'il ne comportait une erreur. La référence à l'article 52, 7', de la loi sur le bail à ferme manque en effet de pertinence en l'espèce. Aux termes de cette disposition, le preneur ne jouit pas du droit de préemption, notamment dans le cas prévu à l'article 14, alinéa 2, c'est‑à‑dire, quand le bailleur et le preneur se sont accordés, avant la vente, sur une résiliation du bail, fût‑ce en reportant à une date ultérieure les effets de leur accord."

 

Cour de Cassation du 18 décembre 1997: Voir aussi plus haut : Cour de Cassation du 16 décembre 2004

Droit de préemption. - Bien loué. - Vente de gré à gré d'un ensemble plus grand. - Prix et conditions. - Notification au preneur. - Conséquence. - Art. 48, alinéa 1 et 51, al. 4.

Lorsque le bien loué est vendu de gré à gré, conjointement à d'autres biens, et que l'acte de vente ne mentionne pas séparément le prix de vente du bien loué, la notification du prix fixé globalement et des conditions de la vente faite par l'officier instrumentant au preneur, constitue la notification du prix et des conditions convenus entre le vendeur et l'acquéreur du bien loué qui fait courir la prescription de l'action en retrait et subrogation et de l'action en indemnisation.

Accès au texte via http://www.juridat.be/juris/jucf.htm + 1997-12-18

 

Cour d'Appel de Gand du 17 mars 1995

Droit de préemption CONVENTIONNEL - Droit de préemption sous condition-. Méconnaissance

Notaire non responsable.

« Un droit de préemption attribué - en 1968 - à une personne donnée à condition qu'il devienne propriétaire de la parcelle attenante, ne peut plus être invoqué 16 années plus tard - en 1984 - par le bénéficiaire pour rendre le notaire, responsable car en passant l'acte de vente. Du notaire on ne peut raisonnablement pas demander qu'il se souvienne de ce droit de préemption, même s'il avait lui-même rédigé cette clause s'il établit soigneusement l'origine de propriété et rifie l'état hypothécaire ( pour l'acte ultérieur) ».

la situation hypothécaire. « Le fait que le bénéficiaire fasse appel à ce droit après qu'il soit déjà propriétaire depuis douze ans, n'est pas une indication en soi que le notaire était - ou aurait dû être - au courant de ce droit de préemption, même si ce notaire avait reçu cet acte ».

Question de Me Dochy: Qu'aurait-il fallu faire pour que ce droit de préemption soit opposable ?

Tijdschrift voor notarissen n° 2 /1996 p. 90 à 94

 

Justice de Paix de Ninove du 6 novembre 1991

Verkoop van gronden die gedeeltelijk zijn verpacht - gedeelte bouwgrond

Miskenning van recht van voorkoop - sancties.

Le propriétaire – préalablement - aurait pu demander au Juge de Paix de ne pas offrir le droit de préemption…

Tijdschrift voor notarissen, 1992,70

 

Cour de Cassation du 10 janvier 1991

Adjudication au fermier - Revente sur FOLLE ENCHERE - Effets quant au bail.

Le bail à ferme, dont les effets ont été suspendus par l'exercice du droit de préemption du fermier lors de l'adjudication du bien loué, reprend vigueur lorsque, en raison d'une folle enchère du fermier, le bien est adjugé à un nouvel acquéreur. ( Code judiciaire, art. 1600. )

L'article 1606 du Code judiciaire implique que la revente sur folle enchère opère résolution de la première adjudication. Note K. VANBEYLEN, Tijdschrift voor notarissen, 1992, 342. NB: Vernietigt Rb. Aarlen 11 april 1989, Tijdschrift voor notarissen, 266.

DE L'AUTEUR DU SITE: j'ai lu qu'en pareil cas et préalablement à la vente le vendeur pouvait demander au Juge de Paix que le bien soit vendu sans exercice du droit de préemption…

Texte complet de l'arrêt tant FR que NL http://www.cas100191.blogspot.com/

 

Tribunal civil de Huy du 2 décembre 1992

DROIT DE PREEMPTION ‑ ARTICLE 48, 10. NOTIFICATION D'UN ACTE SOUS SEING PRIVE ‑ CONTENU DE L'ACTE ‑ ARTICLE 26, 30.‑ MENTION DANS L'ACTE D'ALIENATION DU BIEN LOUE DES TRAVAUX ET OUVRAGES EFFECTUES PAR LE PRENEUR.

Tijdschrift voor notarissen, 1993 (abrégé), 411 + RNB ( note ) 1993, 367.

 

Justice de Paix de Ninove du 6 novembre 1991

Verkoop van gronden die gedeeltelijk zijn verpacht -Gedeelte bouwgrond-

Miskenning  recht van voorkoop - sancties.

Is een perceel grond dat te koop wordt aangeboden, slechts gedeeltelijk verpacht, dan moet het recht van voorkoop aan de pachter worden aangeboden, voor het gedeelte van de grond dat verpacht wordt.

Tijdschrift voor notarissen, 1992,70

 

Cour d 'Appel de Bruxelles du 17 février 1987

INTERMEDIAIRE IMMOBILIER- RECHTSVERWERKING ç è RESPONSABILITE du NOTAIRE - DEVOIR DE CONSEIL - RENONCIATION A UN DROIT.

Le propriétaire d'un bien qui a dû indemniser le preneur pour non-respect du droit de préemption de celui-ci n'est pas fondé à mettre en cause la responsabilité de l'intermédiaire immobilier lorsqu'en maintenant sa confiance à celui-ci tout au long de la procédure mue contre lui par le preneur, en s'abstenant de mettre en cause sa responsabilité et même d'émettre la moindre réserve à son endroit, en versant sans réserve l'indemnité au preneur, en n'engageant, enfin, un procès en responsabilité que plus de deux ans après l'arrêt de la Cour de cassation mettant fin au litige entre le propriétaire et le fermier, le propriétaire a adopté un comportement incompatible avec le droit dont il se prévaut; par ce comportement, maintenu pendant plus de cinq ans après la citation du preneur, le propriétaire a provoqué l'extinction de son droit en se privant de la possibilité de l'invoquer.

Il incombe au notaire instrumentant de s'assurer que l'acte qu'il est chargé de recevoir est bien conforme au prescrit de la loi et que les formalités qui lui donneront son efficacité on été accomplies; en particulier, dans le cas d'un bail à ferme, le notaire doit veiller à la régularité de la notification au preneur du prix et les conditions auxquelles le propriétaire est disposé à vendre, conformément à l'article 48 de la loi du 4 novembre 1969. Le rôle du notaire ne se limite pas à donner la forme authentique à un acte sous seing privé négocié et conclu en dehors de lui; en vertu de son devoir de conseil, qui est d'ordre public, le notaire doit éclairer les parties, notamment sur les formalités qui se rattachent à l'acte qu'il reçoit et dont l'absence peut compromettre leurs intérêts. La circonstance que le notaire a été étranger aux négociations qui ont précédé la vente et à la confection du compromis, d'une part, et que la notification légale en vue de l'exercice du droit de préemption n'émanait pas de lui, d'autre part, n'est pas de nature à l'exonérer de son devoir de conseil. Le notaire doit informer les parties des difficultés prévisibles et des risques éventuels d'une situation. Même si le courtier immobilier n'a pas sollicité l'avis du notaire sur le danger d'une éventuelle méconnaissance du droit de préemption, la responsabilité de celui-ci n'en demeure pas moins engagée du chef de manquement au devoir de conseil dont il est tenu d'office, en dehors de toute demande formulée par son client ou son mandataire. A supposer que le courtier immobilier ait commis une omission (notification portant sur une vente en pleine propriété alors que, dans l'acte de vente, le droit de propriété est démembré en nue-propriété et usufruit), encore celle-ci serait-elle absorbée par celle du notaire qui devait, en toute hypothèse, vérifier la régularité de la notification au preneur et la conformité de celle-ci avec les conditions de la vente. JLMB 1987, P.537

 

Cour d'Appel de Liège du 29 mai 1986

ELECTION DE COMMAND. - ADJUDICATAIRE IRREGULIEREMENT EVINCE. - REPARATION EN NATURE. - EXECUTION PROVISOIRE. - SUBSTITUTION D'ACQUEREURS. - VENTE PUBLIQUE. - USAGE LOCAL.                                      

La compétence spéciale du juge de paix en matière de contestations relatives à l'exercice du droit de préemption reconnu aux preneurs ruraux (art. 591, 1°, C.J.) est limitée aux litiges mettant exclusivement en cause le fermier préempteur, le bailleur vendeur et éventuellement l'acheteur qui est devenu propriétaire en méconnaissance du droit de préemption du fermier; lorsqu'intervient une autre partie - tel l'acheteur sous condition ou l'adjudicataire évincé - le droit commun reprend son emprise.
Il importe peu que l'action de l'adjudicataire évincé ait été intentée après la transcription hypothécaire du titre de propriété des commands qui connaissaient la situation exacte, à savoir qu'ils devenaient propriétaires par le biais d'un droit de préemption illégalement exercé.
Lorsque l'exercice du droit de préemption forme un tout avec l'élection de command, dont elle est indissociable, il n'est pas possible de ne considérer nulle que cette dernière et de maintenir l'acquisition au nom du fermier préempteur.
La loi vise essentiellement à protéger l'exploitation agricole et non à garantir le logement de fermiers âgés et handicapés à la veille de leur retraite.
Commet une faute donnant lieu à réparation du préjudice subi par l'acquéreur d'un bien rural évincé, le preneur de ce bien qui fait usage de son droit de préemption d'une manière non conforme à la loi et qui, ainsi, abuse de son droit. L'exécution en nature est la meilleure méthode de dédommagement, c'est-à-dire l'annulation de la vente à l'acquéreur et l'adjudication du bien au profit du tiers evincé.
Le manquement à la loi existe même si le preneur a obtenu préalablement du juge de paix, par application de l'article 54 de la loi, l'autorisation de céder le bien à un tiers command qui se trouvait être adjudicataire sous réserve de surenchère. L'exécution d'une telle décision exécutoire par provision n'a lieu qu'aux risques et périls de celui qui la poursuit (art. 1398, al. 2, C.J.), de telle sorte que celui qui a exécuté un jugement ultérieurement réformé à l'obligation de réparer le préjudice causé à son adversaire. Partant, le procès-verbal de vente publique définitive ne doit subsister qu'en ce qu'il constate l'adjudication des biens aux derniers enchérisseurs avant l'intervention du fermier préempteur; cette substitution d'acquéreurs peut s'effectuer sans que les vendeurs (dont la situation demeure inchangée) soient parties au litige, car la vente constitue un acte à titre onéreux qui n'est pas conclu, en principe, intuitu personae, les exceptions devant être établies.
L'existence d'un usage local qui ne peut être contraire à une disposition légale (non-reprise des enchères après l'extinction du second feu et la réponse du fermier qu'il renonce à l'exercice de son droit de préemption) permet de tenir pour théorique la poursuite d'enchères au-delà du terme fixé par ledit usage, contrairement à ce qui se pratique lors de toutes les autres ventes publiques dans l'arrondissement de Verviers. JLMB 1986,p.549

 

Cour d'Appel de Liège du 1er mars 1984

Responsabilité notariale.

Lorsque les vendeurs d'une prairie affirment que le bien est libre d'occupation alors qu'en fait il était occupé par un locataire fermier, bénéficiaire d'un droit de préemption, il y a lieu à annulation de la vente. Le notaire instrumentant a sa responsabilité engagée s'il s'est contenté de faire crédit aux déclarations sommaires des parties et d'une visite rapide effectuée en mauvaise saison. Il incombe en effet au notaire de prendre tous renseignements utiles avant de prêter son ministère et de rédiger l'acte. La responsabilité du notaire est plus lourde que celle du vendeur. JLMB 1984,p.3-49

 

Cour d'appel d'Anvers du 29 juin 1982

CESSION du droit de préemption.

Wanneer de pachter binnen de wettelijk vastgestelde termijn de eigenaar kennis heeft gegeven van de overdracht van het recht van voorkoop aan een derde, die zijn schriftelijke instemming hiermee heeft betuigd, is voldaan aan de wettelijke voorschriften.
Wanneer de eigenaar in een geding stelt dat de pachter geen recht van voorkoop had, kan de rechter daarover geen uitspraak doen indien de pachter niet in de zaak betrokken is.

 

LE  MARIAGE  ET LE DROIT DE PREEMPTION

 

avec: 4 arrêts  +  Jugement  + Q & R.…

 

4.        2007 : Décret  Région wallonne: sans légalement d'incidence sur le Code civil, mais ?

" Entreprise agricole & conjoint "è http://nautilus.parlement-wallon.be/Archives/2006_2007/PARCHEMIN/526.pdf

 

M.L. ALN en juillet 2005

Preneur est marié sous le régime de la séparation de biens

Vente publique, demande au preneur s'il désire exercer son droit de préemption: il demande à bénéficier du délai des 10 jours pour donner sa réponse. Le preneur est marié sous le régime de la séparation de biens et souhaiterait acquérir avec son épouse. Le preneur peut acheter pour lui-même mais également les personnes désignées dans l'article 47 de la loi , or cet article ne fait pas référence au conjoint. Dès lors, est-il possible pour un preneur de céder une quotité de son droit de préemption à son conjoint afin que celui-ci puisse en faire usage et acquérir le bien pour moitié indivise?

Réponse d'un notaire réputé pour sa compétence en ce domaine:

La solution me semble résider dans une cession partielle du droit de préemption au profit de son épouse, conformément à l'art. 48 bis de la loi. Le preneur cédera son droit de préemption à son épouse pour la moitié indivise des biens, l'exerçant lui même pour le surplus. Seule contrainte : il devra exploiter les biens pendant 9 ans (au lieu de 5 ans en cas d'exercice direct du droit de préemption), sauf les exceptions prévues par la loi.

 

Tribunal civil Arlon du 23 juillet 2003

Cession illicite au conjoint ( le bail est consenti à un preneur donné )  - Préjudice du bailleur - Résolution du bail.-  Action et exécution téméraires et vexatoires - Amende pour fol appel - Mauvaise foi procédurale.

1. Le bailleur a un intérêt né et actuel à intenter, avant la vente des lots d'un terrain à bâtir, une action déclaratoire en vue d'entendre dire pour droit qu'aucune indemnité ne  serait due au preneur, sur le pied de l'article 46 de la loi … dans l'hypothèse où un congé lui serait donné par l'acquéreur d'un lot, si le but d'une telle action est de se prémunir  contre les réclamations éventuelles des acquéreurs des parcelles du lotissement résultant des prétentions formulées par le preneur dans le cadre de négociations préalables à l'introduction  de la procédure.  2. La recevabilité d'une action incidente en résolution du bail à ferme ne dépend pas d'un appel préalable en conciliation.  3. Lorsqu'il résulte d'un contrat de bail à ferme écrit que ce bail a été consenti à un preneur bien déterminé à l'exclusion de son épouse, le preneur ne peut  soutenir que son épouse devient copreneuse par le seul fait d'un mariage sous le régime de communauté. Un bail à ferme est un contrat conclu intuitu personae , ce que sanctionne l'interdiction de  principe de cession et de sous-location contenue dans l'article 30 de la loi sur le bail à ferme. le bail litigieux, qui ne concerne qu'une parcelle agricole, est  un bien professionnel, et donc propre en application de l'article 1400 du code civil. Comme le soulignent à juste titre les intimés, la qualité de preneur ne peut s'acquérir par mariage

JLMB N°32/2003,p.1407.

 

Cour de Cassation du 17 juin 1981  … sous réserve

Lorsqu'un bail à ferme a été conclu par l'époux seul après son mariage, ni l'existence du lien conjugal ni les dispositions de l'article 1421 du Code civil, tel que celui-ci existait avant la loi du 14 juillet 1976, ne donnent à son épouse la qualité de preneur lui conférant le droit de préemption prévu par la loi sur les baux à ferme. (N-B: pas de texte de l'arrêt sur le site de la Cour )

 

Cour de Cassation du 4 mars 1977

Notification de l'offre de vente. - Bien loué en commun par plusieurs preneurs. - Notification à adresser chacun d'eux, même s'il s'agit d'époux et quel que soit le régime matrimonial de ceux-ci.

Lorsqu'un bien rural est loué en commun par plusieurs preneurs, la notification de l'offre de vente par le bailleur doit être adresse tous ceux qui exploitent le bien, mme s'il s'agit d'époux et quel que soit le régime matrimonial de ceux-ci . (Art. 48 et 49 ) Si le preneur n'était pas marié lorsque le bail a pris cours et s'est marié ensuite, la simple existence du lien conjugal ne suffit pas conférer à l'épouse du preneur la qualité de copreneur ; en pareil cas l'offre de vente ne doit être notifie qu'au preneur . Art. 48 et 49 de la loi. En cas de location en commun d'un bien rural, possède la qualité de preneur celui qui est directement intéressé à la conclusion de la convention de bail ou qui, par succession ou par une cession valable, a acquis un droit sur le bail.(Art. 49 )

 

Cour de Cassation du 5 septembre 1975

Bien loué en commun par plusieurs preneurs -Congé donné par le bailleur - Notification à adresser à chacun d'eux, même s'il s'agit d'époux et quel que soit leur régime matrimonial.

Lorsque le bien rural est loué en commun par plusieurs preneurs, la notification du congé donné par le bailleur doit être adressée à tous ceux qui exploitent le bien, même s'il s'agit d'époux et quel soit leur régime matrimonial (2). (Art. 12-3 ) Si le preneur n'était pas marié lorsque le bail a pris cours et s'est marié ensuite, la simple existence du lien conjugal ne suffit pas à conférer à l'épouse du preneur la qualité de copreneur; en pareil cas le congé ne doit être notifié qu'au preneur . (Art. 12-3 ) Le congé donné par le preneur pour cause d'exploitation personnelle, pendant une période d'occupation subséquente à la première et à la deuxième période d'occupation, peut avoir pour objet tant une partie du bien loué que sa totalité . (Art. 8 )

A lirele site internet de la Cour de Cassation il y aurait deux arrêts le même jour et avec le même sommaire…

 

Cour de Cassation du 13 mai 1971

Droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux. - Notification des conditions auxquelles le propriétaire se propose de vendre le bien de gré à gré. - Pluralité de preneurs exploitant le bien. - Notification à adresser à chacun d'eux ou à son mandataire, même s'il s'agit d'époux et quel que soit leur régime matrimonial

La notification des conditions auxquelles le propriétaire d'un bien rural donné en location se propose de le vendre de gré à gré doit, en cas de pluralité de preneurs exploitant le bien et pour leur permettre d'exercer leur droit de préemption, être adressée à chacun d'eux ou à son mandataire, même s'il s'agit d'époux et quel que soit leur régime matrimonial

 

 

B. DOCTRINE 

  +  Questions et réponses : M.L. du notariat - M.L. de l'ALN - 

  +  Comité d'études  et Centre de consultations  de la FRNB

 

CODE CIVIL : Accès à la loi sur le è BAIL A FERME èNL PACHT

 

De la M.L. de l'ALN le 3 octobre 2006

 " Pour délimiter précisément le droit de préemption de l'OWDR je cherche la définition exacte de "biens ruraux". S'agit-il des terres agricoles situées en zone verte ou des terres situées dans n'importe quelle zone ?

Réponse extraite du site  http://mrw.wallonie.be/mrw/rapports/2001/dga/dga_ch4.html   
L'espace rural, et les terres agricoles en particulier, sont des biens à gérer avec parcimonie dans le respect de certaines règles et dans l'optique du développement durable.    
L'espace rural est multiple, il se compose non seulement de zones agricoles mais aussi des espaces bâtis ou non bâtis des zones forestières, des espaces verts, ….
 

 

8 mars 2006 :  Voorkooprecht en voorkeurrecht : VIDEO : Click op  " Bij de notarisAfspelen "

Pachters of de overheid genieten in een aantal gevallen van voorkooprecht bij de verkoop van onroerende goederen. Maar ook aan een of ander familielid wil men bij de verkoop van een eigendom wel eens voorkooprecht toekennen. Maar wat is dat voorkooprecht, wat zegt de wet daarover , wat is de betekenis, en hoe gaat men best te werk? En wat is het verschil met het voorkeurrecht? Allemaal vragen voor notaris Erik Van Tricht. BRON:KFBN.

 

14 juillet 2005 : de e-notariat :

Le droit de préemption en vente publique – ou autre - peut entraîner les formalités de division

( terrain non bâti dont partie louée à titre de bail à ferme et partie en zone à bâtir ).

En ce cas le notaire (CWATUP : voir Article 90 ) effectuera la notification 20 jours avant  l'acte tout en signalant le caractère "éventuel" d'une division (CWATUP : voir Article 89 :) considérée ici par la DGATLP comme "involontaire" et éventuellement en confirmera le caractère "définitif" si le droit de préemption en est exercé. ".

Détail du cas à lire sur e-notariat ( accès restreint )è E-notariat

E-Journal Juridique du 14/7/2005 : CENTRE DE CONSULTATION - QUESTION DE LA SEMAINE 29 (REF 2772)

 

" Les droits du tiers acquéreur sous condition suspensive confronté à une préemption dans les ventes de gré à gré " , Etude par Paul RENIER, in Rev. Dr.rural, septembre 2003 , p.165 à 172 : " La question du droit du candidat à l'acquisition d'un bien rural menacé d'éviction par l'acceptation d'une offre de préemption n'a pas encore reçu de solution définitive et complète…En rendant obligatoire la conclusion d 'un contrat de vente avant toute notification…la sécurité juridique elle-même… s'est trouvée accrue d'une façon générale " Voir ci-après le jugement du Juge de Paix de Saint-Trond du 29 septembre 2004.

 

Centre de Consultations: Pas de droit de préemption parce que quelques jours après la signature d'un bail à ferme notarié un autre acte notarié a acté de mettre fin audit bail à son échéance ?

En théorie non mais pareil renon est- il valide ???

Conclusion : En cas de vente ultérieure, à défaut d'accord amiable entre les parties, si les preneurs contestent, et si les  vendeurs persistent dans leur volonté de vendre, ils doivent saisir le juge de paix dans le cadre d'une action ad futurum (art 18 C.J.) pour faire vider le litige.

 

Question M.L. du notariat le 1er décembre 2004
Wat bij uitvoerend beslag waarbij één van de beslagen mede-eigenaars wiens onroerend goed wordt verkocht, tevens pachter is van deze goederen. In principe: pachter heeft voorkooprecht (Pachtwet).Maar: art. 1591 Ger. Wb: notaris mag beslagene niet als bieder aannemen.
Quid: moet notaris het voorkooprecht dan niet aanbieden (zou logisch zijn gezien hij hem niet als koper kan aanvaarden dus al te gek om het hem aan te bieden) ?
Probleem is: wat met het recht van de pachter om zijn voorkooprecht over te dragen aan een derde?
1) Blijft dit recht om het voorkooprecht over te dragen onverminderd van toepassing en moet derhalve het , voorkooprecht bij de openbare verkoping toch worden aangeboden aan de pachter (in die optiek dat hij het misschien niet zelf kan uitoefenen maar wel een derde aan wie hij zijn recht overdraagt)
OF:
2) gezien de pachter niet zlf van een voorkooprecht geniet, kan hij ook niet overdragen wat hij niet heeft, en dus hoeft de notaris het voorkooprecht niet aan te bieden aan de pachter?
8-tal jaar terug is de vraag gesteld aan het Consultatiecentrum dat met voorzichtigheid oordeelde dat de 2e stelling volgens haar gold en verwees daarvoor naar een verslag van het CSW uit 1981 (stelling dat het  voorkooprecht volgens inzichten van de auteur niet kan worden overgedragen gezien de beslagen pachter zelf geen voorkooprecht meer geniet en dus geen rechten kan overdragen die hij zelf niet (meer) heeft).
Is daar ondertussen evolutie in of vaststaande rechtsleer/rechtspraak? Elke verwijzing naar rechtsleer/Rspraak of praktische ervaring welgekomen.Wat vermelden in de verkoopsvoorwaarden?

Ma réponse " non étudiée ": Sauf erreur, ce n'est que le propriétaire qui peut demander au Juge de Paix de vendre sans tenir compte du droit de préemption. Je pense que le fermier étant aussi vendeur saisi ne peut exercer son droit de préemption et partant ne peut le céder ( comme dit dans votre message ).Mais, l'occasion de la rédaction du cahier des charges , ne pouvez-vous en demander " confirmation " au Juge des Saisies ? Comme le fermier ( comme copropriétaire ) sera sommé de prendre connaissance du cahier des charges il pourrait y lire qu'il ne peut exercer son droit de préemption (ni ainsi le céder ) et partant procéder ce moment...

Question M.L. NL du 28 octobre 2004

Voir plus loin : Tribunal civil d'Hasselt du 16 juin 2003

Vente publique volontaire de terrains agricoles loués à titre de bail à ferme

La vente a lieu en 3 lots composés chacun de 2 à 3 numéros cadastraux

Le fermier doit –il donner son accord sur la composition des lots ?

Réponses :1.Cela dépend: s'il y a différents fermiers on ne peut réunir

Deux lots de différents fermiers. Un fermuier –a-il différents lots, il ets possible de les vendre en un ou différents lots mais une fois le choix effectué et le droit de préemption signifié, rien ne peut plus être modifié sans l'accord du fermier.

2. Le fermier n'a PAS à donner son accord sur la composition des lots ni sur le nombre de lots. Le propriétaire peut donc composer les lots librement

pour autant qu'un lot ne soit pas composé d'une parcelle louée etd 'une autre non louée.

Mais, pour le cumul des lots, lors de la vente publique, l'accord du fermier est nécessaire.

Si le fermier n'est pas présent lors de la vente ou ne répond pas à la question s'il est d'accord avec le cumul, cela correspond à une approbation de ce cumul. Eventuellement le fermier peut donner son accord avant la vente pour un éventuel cumul.

 

 

Question M.L .N L du 25 mai 2004

Vente au fermier : dissoute par absence de paiement – Perte du droit de préemption

Le droit de préemption est offert au fermier qui l'accepte.

L'acte est ainsi réalisé mais le fermier ne signe pas l'acte et ne paie pa sle prix. La vente est dissoute judiciairement à la demande du vendeur. Un nouveau compromis est alors signé . Faut-il encore offrir le droit de préemption au fermier ( défaillant )?

Réponse de l'auteur::

Dans le traité du "Bail à ferme" du Répertoire notarial il est écrit au N°°765 " Retard ou défaut de paiement du prix : …" Il a été jugé que faute de paiement total pour une date ultime, la vente serait résolue aux torts du preneur ; " avec perte définitive du droit de préemption ( Note de l'auteur : au n°634,il est spécifié en plus : " définitive… à l'égard du même bailleur … )" ( J.P.Gembloux, 3 février 1976, Rec.rég.dr>.,1977 p.21 ".S'il fallait être plus prudent, demander l'autorisation du Juge , et le dit traité signale au n°706 : …" Sur base de l'art.7.8°: …l'insolvabilité notoire du preneur , exception destinée à prévenir les difficultés pouvant survenir postérieurement à l'exercice du droit de préemption ( défaut de comparution chez le notaire pour la passation de l'acte authentique, non paiement du prix.)

 

Question  et réponse dans la M.L. du notariat NL du 28 janvier 2004 :
Dans le cadre d'une vente publique  (lors de la délibération ) un fermier souhaite transférer à un tiers une partie de son droit de préemption. Cela semble possible mais je me pose  les questions suivantes : 1° cela n'est possible que sur base d'un plan ( parie d'une parcelle connue au cadastre )

Incorporé / annéxé à la lettre recommandée / à l'exploit d'huissier de justice ou comment autrement ?  2°comment appliquer les règles prévues lors de la division d'un bien par l'art.138 DORO?

Réponse donnée :

Je dresserai un P-V d'où il résulterait que le fermier a déjà fait usage en partie  de son droit de préemption et en partie de le transférer, avec en annexe me plan et éventuellement la réponse de la commune sur la division.
 

Comité d'études et de Législation de la FRNB dans N0TAMUS 2002 p.15

Le droit de préemption du fermier lors de la vente par différents propriétaires, de biens loués ensemble.

DOSSIER 6311 : La Chambre néerlandaise suit ce raisonnement et conclut que le droit de préemption peut être notifié in globo au preneur, malgré Ie fait que les parcelles appartiennent á des propriétaires dif­férents.

Het voorkooprecht van de pachter, ter gelegenheid van de verkoop door verschillende eigenaars, van tezamen verpachte goederen

DOSSIER 6311 : Het kan voorkomen dat twee of meerdere eigenaars besluiten hun aanpalende percelen als één geheel tezamen te verkopen, om zo bijvoorbeeld één bouwgrond te vormen. In dat geval gaat het dus om de verkoop van één geheel, tegen één globale prijs. De verdeling van de bekomen prijs wordt gegeven tussen de verschillende verkopers onderling geregeld.

Stel dat een perceel land in volle eigendom aan A toebehoort. Een aanpalend perceel komt hem in vruchtgebruik toe. A verpacht heide percelen samen in één enkele pachtovereenkomst aan een land­bouwer, en dit voor een duur van negen jaar. Bij het overlijden van A komt zijn perceel land toe aan stelling zijn erfgenamen. Het perceel dat belast was met het vruchtgebruik, gaat terug naar de (blote) eigendom.

­ Nu wensen alle eigenaars van beide percelen het geheel te verkopen. Moet het recht van voor­koop voor beide percelen afzonderlijk aangeboden worden aan de pachter, gezien de eigenaars niet dezelfde zijn ? Of volstaat het daarentegen dat hem een aanbod voor het geheel wordt gedaan ?

M.a.w. stelt zich de vraag naar de wijze van aanbieding van het voorkooprecht ingeval van de gezamenlijke verkoop van verschillende percelen, toebehorende aan verschillende eigenaars, maar verpacht als één geheel.

De pachtwet bepaalt niets De Pachtwet voorziet dergelijke hypothese niet. De bepaling van het art. 49, 2'PW. regelt enkel de terzake situatie waarin het gepachte goed aan verschillende personen in mede‑eigendom toebehoort.

Het art.. 50, 2e lid P g'. situeert 50, 2e lid RW. leunt aan bij de vooropgestelde situatie (" of een geheel van goederen die het voor zich in het kader van de werp uitmaken van een zelfde pachtcontract "). Toch zal deze bepaling geen soelaas kunnen bieden: er wordt met geen woord gerept over de vraag of het geheel al dan niet eigendom moet zijn van dezelfde verkopers. Daarbij komt dat deze bepaling zich situeert in het kader van de openbare verkoping.

De rechtspraak oordeelde een vijftal jaren geleden dat slechts één voorkooprecht aangeboden diende te worden, ingeval echtgenoten ‑ gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen ‑ hun goede­ren in één overeenkomst aan dezelfde landbouwer hadden verpacht. In het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 28 juni 1995 werd geoordeeld dat één globaal voorkooprecht volstaat ingeval van de gezamenlijke verkoop van tezamen verpachte goederen die aan verschillende eigenaars toebehoren.

Er mag niet uit het oog verloren worden dat het voorkooprecht een accessorium is van de pachtover­eenkomst. Het voorwerp van deze overeenkomst is het verpachte goed, m.a.w. het geheel van die goe­deren, die samen aan één en dezelfde persoon werden verpacht. Het voorkooprecht betreft dan ook het geheel van de verpachte goederen.

In deze situatie, waarbij de pachter op de hoogte is dat hij de pacht ingevolge van één overeenkomst heeft verkregen, heeft hij niet het recht de pacht te splitsen, ook niet als hij daar enig belang bij zou hebben.

De situatie zou anders zijn, indien de te koop gestelde rechten niet dezelfde rechten zouden zijn. In dat geval gaat het eenvoudigweg om twee verschillende verkopen, waarvan het voorwerp steeds een deel van het verpachte goed zal zijn. Het voorkooprecht zal bijgevolg tweemaal aangeboden dienen te worden.

De Nederlandse Kamer volgt deze redenering en besluit dat het voorkooprecht globaal mag worden aangeboden aan de pachter, ondanks het feit dat de percelen land aan verschillende eigenaars toebehoren.

La Chambre néerlandaise suit ce raisonnement et conclut que le droit de préemption peut être notifié in globo au preneur, malgré Ie fait que les parcelles appartiennent á des propriétaires dif­férents.

 

Question M.L. NL du 8 novembre 2002

( Avec réponse intercalée de Me Dochy -bonne ou mauvaise…-: voir plus loin: Tribunal civil d'Hasselt du 16 juin 2003

Deux parcelles attenantes de terres agricoles sont mises en vente publique; sur une des parcelles il y a un fermier, sur l'autre non.

Note 1 de l'auteur: par hypothèse les parcelles ont d'abord été exposées en vente séparément ? Avec alors deux hypothèses: a)     Soit sans aucune offre pour le lot occupé par le fermier(voir alors note 2) b)    Soit il y a une offre d'un " étranger" pour le ce lot : Et le notaire a demandé si l'occupant ( même sachant qu'il était en fait absent ) s'il exerçait son droit de préemption et a bien acté la non réponse du fermier en raison de son absence.

Le fermier ne comparait pas le jour de la vente ( et ainsi son drit de préemption tombe…)

Note 2 de l'auteur :Je présume toujours que le fermier avait bien été convoqué à la mise en vente publique de sa parcelle " séparément ".

Les deux lots sont cumulés et adjugés définitivement en masse. Puis l'adjudicataire Y déclare qu'il a acheté le lot 1 pour X et le lot 2 pour lui-même

En procédant ainsi, pouvait-on adjuger le bien en une  seule masse ?

 Oui - aux conditions ci-dessus - l'adjudication pouvait avoir lieu en cumulant les deux lots, le fermier occupant ayant perdu son droit de préemption. VOIR: Répertoire Notarial : Le bail à ferme : essentiellement le N° 674 Vente publique par lots avec faculté de réunion partielle ou totale, et spécialement le d) première partie.

 

 

C. DROIT  REGIONAL

 

Le droit de préemption en matière de bail à ferme l'emporte en principe sur les autres droits de préemption

Rappelé dans: Cour d'Appel de Gand du 14 octobre 2004 ci-dessus à " Jurisprudence " du présent Chapitre 17

 

REGION WALLONNE

 

Pour les non professionnels  è Droit de préemption en région wallonne

   

     *** Du site Portail de l'agriculture  en région wallonne:

Direction du remembrement  è http://agriculture.wallonie.be/apps/spip_wolwin/article.php3?id_article=18  Adresses administratives è Droit de préemption   avec liste des communes, mais il semble préférable de consulter le plan de Localisation des communes et divisions de communes où le droit de préemption est applicable

Article 56 de la loi du 22 juillet 1970 relative au remembrement légal de biens ruraux
Article 76 de la loi du 12 juillet 1976 portant des mesures particulières en matière de remembrement légal de biens ruraux lors de l’exécution de grands travaux d’infrastructure

 

 

Archives intéressantes, mais pour combien de temps ces liens anciens seront-ils encore accessibles ?

Etat des remembrements à fin 2002 + Documentation OWDR  è http://mrw.wallonie.be/mrw/rapports/2002/dga/dga_ch6.html

Rapport précédent èhttp://mrw.wallonie.be/mrw/rapports/2001/dga/dga_ch4.html   

 

REGION FLAMANDE

 

Le site de la VLM è http://www.vlm.be/Projecten/Ruilverkaveling/startpagina.htm

Avec les projets en cours ( septembre 2006) er accès à la cartographie

 

Les  DROITS DE PREEMPTION EN REGION FLAMANDE – attention à la date de dernière mis eà jour….- avec accès au Code l'Aménagement du territoire et au Code du Logement, et en néerlandais le site SNELLE HYPERTEXT-VERBINDINGEN  aux liens développés pour la dite région.

 

Lisez dans le Tijdschrift voor Notarissen N°7-8/2003 p.382 à 431,l'étude approfondie sur le droit de PREEMPTION ( en région flamande ) par Bart van OPSTAL, notaire à Ostende et Steven SNAET, avocat à Bruxelles, ainsi que la jurisprudence qui précède… 

 

è Retour à la Table des matières

CHAPITRE 18

 

1. LE SALAIRE DIFFERE

   

2. LES  DEUX   DROITS  DE  REPRISE  DES EXPLOITATIONS AGRICOLES  + la loi de 2007

 

 

1. LE SALAIRE DIFFERE

 

 

TEXTE LEGAL: Loi du 28 décembre 1967 relative à l'octroi d'un salaire différé dans l'agriculture et l'horticulture ( M.B. du 20-01-1968 ) :

cliquez sur CECI et à l' ouverture à droite sur DETAIL

 

SALAIRES DANS L'AGRICULTURE : 2000 et 2003 http://statbel.fgov.be/figures/d321_fr.asp#3

èNL http://statbel.fgov.be/figures/d321_nl.asp#3

 

COMMENT LE CALCULER ?

D'un membre de la M.L. du notariat FR :

J'ai demandé le calcul aux services du journal agricole  LE SILLON BELGE . è NL: Landbouwleven

Cette consultation a fait autorité auprès des héritiers concernés. ( payante, mais coût tout à fait raisonnable).

 

Tribunal civil de  Mons du 13 avril 2005

La convention entre héritiers jointe á une déclaration de succession, par laquelle il est fait état d'un salaire différé dû á l'un des héritiers á por­ter comme tel, au passif de la succession, fait pleine foi entre les parties et sort toutes ses conséquences civiles, sans que soient relevantes les rai­sons qui ont conduit á son établissement. ,

Rev. Not. belge 2006,p.50

Note de l'auteur du site : durant ma vie professionnelle, je mentionnais très souvent : " la présente déclaration est déposée dans un but fiscal sans pouvoir valoir en droit civil " ( ou une formule approchante ); évidemment à moins qu'il ne se soit agi de renoncer à une demande en réduction où j'insérais la clause opposée : la présente déclaration entraînera  expressément des effets en droit civil ( ou une formule approchante ) 

 

Justice de Paix d'Audenarde du 25 novembre 2004

Dans le cadre d'un jugement du 11 septembre 2001 ordonnant une liquidation-partage ( dernier décès en 1996…) , le dit Juge de Paix développe ici un jugement d'une  douzaine de pages …

Le salaire différé est à diminuer, sauf preuve contraire, de tous les avantages quelqu'en soient la date et les formes, mais sous réserve d' avantages équivalents donnés à tous les autres descendants de même degré.

Rev. Dr.rural, ler trim.2006,p.47 et s. 

 

Cour de Cassation : arrêt du 21 septembre 2000

PRESCRIPTION. - MATIERE CIVILE. - Délais ( Durée. Point de départ. Fin). - Nature. - Salaire. - Salaire différé dans l'agriculture et l'horticulture. - Réclamation. - Délai. - Conséquence. - Art. 4, § 1er, al. 1er et 2, L. du 28 /12/1967.

Le délai dans lequel l'action en réclamation du salaire différé dans l'agriculture et l'horticulture doit être intentée par le successeur avant la fin de la liquidation de la succession ou de la communauté, est un délai de déchéance excluant toute application du délai ordinaire de la prescription trentenaire ( voir Cass., 20 octobre 1977, Bull. et Pas., 1978, I, 227

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/00/9/JC009L3.pdf et NLhttp://www.juridat.be/jurispdf/R/C/00/9/RC009L3.pdf

 

 

 2. LES DEUX DROITS DE REPRISE DES EXPLOITATIONS AGRICOLES ( et en 3 : Jurisprudence )

 

 

Loi du 28 mars 2007 ( M.B. 8/05/2007 ) modifiant, en ce qui concerne le droit successoral à l'égard du cohabitant légal survivant, le Code civil et la loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité  EXTRAIT :" Art. 10. Dans l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité, les mots "et du cohabitant légal survivant" sont insérés entre les mots "les droits du conjoint survivant" et les mots ", chacun des héritiers en ligne directe descendante". Accès au complet  èFR http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=2007-05-08&numac=2007009367                                                                                                                                èNL  http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2007-05-08&numac=2007009367

 

9 août 2006: Proposition de loi modifiant la loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité. Résumé:  Soucieux de promouvoir la continuité des exploitations agricoles, le législateur a voulu un vaste droit de cession successoral. La jurisprudence ne poursuit cependant pas totalement l’objectif du législateur, estimant que ce droit de reprise ne s’applique pas si l’exploitation agricole ne fait plus partie de la succession. La présente proposition vise dès lors à préciser clairement que le droit de reprise s’applique également si l’exploitation agricole a déjà été cédée et que seuls les biens immobiliers relèvent encore de la succession . À l’article 1r, alinéa 1r, de la loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d’en promouvoir la continuité, les mots «a la faculté, lorsqu’une succession comprend pour la totalité ou pour une quotité une exploitation agricole, de reprendre, sur estimation, les biens meubles et immeubles qui constituent l’exploitation agricole» sont remplacés par les mots …

« a, lorsqu’une succession comprend pour la totalité ou pour une quotité des biens immeubles qui constituent l’exploitation agricole du de cujus ou des héritiers précités, le droit de reprise sur la base de l’estimation de la valeur vénale actuelle. Le droit de reprise concerne les biens immeubles et, le cas échéant, également les biens meubles pour autant que l’exploitation agricole appartienne encore à la succession ». 

 

TEXTES LEGAUX:

 

Loi du 16 mai 1900 è http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_F.pl?cn=1900051630

NL è http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_N.pl?cn=1900051630

 

LIRE AUSSI : Code Civil art.411  + Code civil :article 811 + Article 591 du C.J. ( le 14 ° )

 

Loi du 29 août 1988 è http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_F.pl?cn=1988082930

NL è http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_N.pl?cn=1988082930

 

Loi du 28 mars 2007 ( M.B. 8/05/2007 ) modifiant, en ce qui concerne le droit successoral à l'égard du cohabitant légal survivant, le Code civil et la loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité  EXTRAIT :" Art. 10. Dans l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité, les mots "et du cohabitant légal survivant" sont insérés entre les mots "les droits du conjoint survivant" et les mots ", chacun des héritiers en ligne directe descendante". è http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=2007-05-08&numac=2007009367                                                                                                                               

NLè  http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=nl&caller=summary&pub_date=2007-05-08&numac=2007009367

 

Pour une vue d'ensemble de la problématique de la reprise des petits héritages visée par la loi du 16 mai 1900 ET de celle de la reprise des exploitations agricoles – sans limite d'étendue…- visée par la loi du 29 août 1988 lire – accès restreint - le traité du Répertoire notarial ( à jour au 31 août 2000 ) Tome Livre XIV " L'entreprise agricole " par Etienne BEGUIN, notaire à Beauraing, avec la collaboration de Rudy GOTZEN ( KUL ) pour le droit de la région flamande, et accompagné d'un formulaire de " Cession d'exploitation agricole "

 

Du site de la Revue du Notariat : http://www.revuedunotariat.be/TABLES/CUMULATIVES/P.htm#PETITS%20HÉRITAGES

 

1. La loi de 1900,

 

Du dit traité les n°247 à 260

" La reprise est exclue lorsque l'exploitation dépend d'une indivision préexistante entre le défunt et un tiers, au motif que celui-ci est étranger à la succession. " .

 

Valeur vénale et droit de reprise  ET  Motif grave et non occupation : A rechercher  éventuellement sur Fisconet via èhttp://81.247.254.135/fr/?frame&root=C:/EDITIES.1/&versie=04&type=zoek2005!zoek2005.htm&

 

Non restriction des droits du tuteur ou du subrogé-tuteur :

Code civil :   Art. 411. Le tuteur et le subrogé tuteur ne peuvent acquérir les biens du mineur, ni directement ni par personne interposée, sauf dans le cadre de l'application de la loi du 16 mai 1900 apportant des modifications au régime successoral des petits héritages et de celle du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité, d'un partage judiciaire ou amiable approuvé conformément à l'article 1206 du Code judiciaire. Ils ne peuvent prendre à bail les biens du mineur qu'avec l'autorisation du juge de paix obtenue sur requête écrite. Dans ce cas, le juge de paix détermine dans son ordonnance les conditions de cette location et les garanties spéciales liées au bail ainsi consenti.

 

De la Mailing List : Een cliënt wenst met toepassing van de Wet op de Kleine Nalatenschappen de ouderlijke woning tegen schatting over te nemen. Dient voor de overname gezien het declaratief karakter van de overname het over te nemen goed gewaardeerd te worden op datum van overlijden of dient de waarde op datum van overname in aanmerking te worden genomen ?

REPONSE :

Men dient te kijken naar de staat van het goed op het ogenblik van openvallen van de nalatenschap, doch voor de waardebepaling moet men zich stellen op het ogenblik van overname. De overname is immers een wijze van verdelen, en dus geldt art. 890 B.W. (zie hierover "Inleiding tot het Familaal Vermogensrecht", Walter Pintens e.a.)

 

2. La loi de 1988,

 

Dudit traité les n°261 à 273:

Plus souple pour les conditions d'application ( reprise partielle possible ) mais restreint aux exploitations agricoles ( avec un sens plus large qu'en matière de bail à ferme .

ET sans limite d'étendue ) ( mais avec opposition possible pour les terrains en "zone d'habitat".

 

 

3. LA JURISPRUDENCE ( suivie d' une question parlementaire ) 

 

Lisez en 2. ci-dessus la proposition de loi du 9 août 2006….

 

Justice de paix  de Fontaine-l'Evêque du 2 novembre 2006

Successions - Petits héritages - Terrain adjacent à l'habitation

JMLBi n°18 du 04/05/2007

 

Justice de Paix de Waremme du 17 avril 2003 confirmé par Tribunal civil de Liège du 9 février 2005

Irrégularité d'une cession privilégiée. Absence de signification et de  notification à l'administrateur provisoire

La cession privilégiée  ( avec alors pas d'autorisation écrite  et préalable du bailleur ) est nulle si elle n'est pas adressée à tous les bailleurs. Dans le cas présent l'un des bailleurs était pourvu d'un administrateur provisoire aux pouvoirs non limités. L'invocation d'un mandat à un des bailleurs recevant les fermages n'est pas nécessairement suffisante et ici ne peut être admise puisque la signification a eu lieu AUSSI à un autre bailleur.

Et a même si on admettait  - pas certain -  la validité d'une notification ultérieure de la cession privilégiée, cette dernière était tardive, par rapport à la notification du droit de préemption par le notaire uniquement aux preneurs connus officiellement, respectant ainsi la loi,

Revue  de droit rural, 4ème trim. 2005 p.230

 

Tribunal civil de Bruges du 29 octobre 2004

Succession ouverte avant la loi du 29 août 1988 = non application de la loi.

Dans le cas présent, les biens étaient dans l'indivision entre le père ( décédé avant la loi ) sa veuve, toujours en vie, et les enfants, alors que dans le cas du Tribunal civil de Tournai du 5 janvier 2004 ( ci-après ) il s'agissait d' époux dont l'un était décédé avant la loi de 1988 et l'autre après : la loi s'appliquait.

 

Arrêt de la Cour de Cassation du 6 février 2004 (rejetant le pourvoi )

Exploitation agricole -Décès du de cujus  - Reprise

La loi du 29 août 1988 relative au régime successoral des exploitations agricoles en vue d'en promouvoir la continuité est inapplicable lorsque la succession ne comprend pas, fut-ce pour une quotité, une exploitation agricole au sens de l'article 1er de la loi.

Aux yeux des juges d'appel le fait que la succession ne comprend pas, fût-ce pour une quotité, une exploitation agricole, suffit à fonder leur décision que la dite loi est inapplicable. RNB, avril 2004, p.215

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/04/2/JC04261.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/04/2/RC04261.pdf

 

Tribunal civil de Tournai du 5 janvier 2004

Application dans le temps – Reprise partielle – Estimation des terres louées.

Des époux dont l'un est décédé avant la loi de 1988 et l'autre après : la loi  s'applique.

Le reprenant peut – sans nuire aux autres ayants droit – ne pas reprendre certains biens et ce à sa seule convenance.

S'il y a un bail à ferme sur des biens, ces derniers doivent être estimés comme s'ils étaient libres d'occupation

Rev. dr. rur. N°4/2005 p.217

 

Justice de Paix de Mouscron du 10 novembre 2003

Loi du 29 août 1988 non applicable à défaut d'indivision entre nu-propriétaire et usufruitier.

Pas d'indivision entre NP et US . La loi de 1988 ne s'applique pas  rétroactivement à une indivision successorale existante entre nu-propriétaires et née AVANT la dite loi, même si l'usufruitier décès APRES ! 

Revue  de droit rural, 4ème trim. 2005 p.235:

 

Justice de Paix de Westerlo du 28 avril 2003.

L'indivision entre la veuve et ses enfants n'empêche pas la reprise – Droits réservés au conjoint survivant

Lorsque, dans le cadre de la dite loi de 1900, à la requête d'un héritier susceptible de bénéficier de cette loi, le Juge de Paix désigne un expert et après réception du rapport d'expertise invite les parties à faire part de leurs observations, il est trop tard pour s'opposer au principe même de l'application de cette loi. Accepter cette expertise égale en même temps acceptation implicite de l'applicabilité de la loi de 1900. Une demande en reprise n'est pas une atteinte au principe du partage en nature: c'est une exception pour maintenir l'unicité de l'héritage familial.

Tijdschrift voor notarissen, n°5 de mai 2005,p. 287

 

Justice de Paix de Westerlo du 14 juin 2002.

La demande d'une reprise d'exploitation agricole avec immeubles sur base de la loi du 29/08/1988 alors que devant le même Juge il y a une procédure en cours pour ne pas reconnaître au demandeur la qualité d'exploitant ne sont pas des procédures connexes = 2 possibilité dont l'une exclut l'autre et la demande de reprise est jugée irrecevable.

Si le candidat repreneur a introduit au tribunal une demande de sortie d'indivision d'où la mise en vente publique des biens si le partage en nature était impossible, la requête en reprise basée sur la loi du 29 août 1988 en devient impossible car cette reprise est un mode spécial de partage en nature , dérogeant à l'art. 815 C.C. .

Le dit droit de reprise comme celui de la loi du 16 mai 1900 et le droit de conversion de l'époux survivant (art. 745quater CC ) est un mode partage qui diffère totalement du partage en nature.

Il en résulte que le droit de reprise n'est pas compris dans le droit de pouvoir sortir d'indivision sur base de l'art.815 C.C. mais tout au plus une manière spéciale de sortir d'indivision. L'aspirant repreneur ayant d'abord demandé la sortie d'indivision ne peut plus demander la reprise de l'exploitation agricole ( inclus ses biens immeubles )

De toute manière la loi – en vigueur le 4 octobre 1988 – n'était pas applicable aux successions ouvertes avant cette date…bien que certains estiment le contraire si le prémourant des époux était décédé avant la mise en vigueur de la loi, et le survivant après. La demande est déclarée irrecevable . Tijdschrift voor notarissen, n°6 de mai 2005,p. 275

 

Cour d'Appel d'Anvers du 6 mai 2002 Le conjoint survivant déshérité ne peut exercer le droit de reprise des petits héritages n'étant pas ( plus ) héritier. Rechtskundig Weekblad n° 29 du 20 mars 2004, p.1151

 

Cour d'Appel d'Anvers du 29 avril 2002

Liquidation-partage – Reprise partielle de l'exploitation agricole – Inconvénientsè copropriétaires – Date de l'estimation.

Le repreneur peut se limiter à reprendre une partie de l'exploitation aghricole et ainsi à les renseigner dans sa demande. Mais ce choix ne peut désavantager les cohéritiers. Et l'estimation est celle au moment de l'exercice du droit de reprise

Rechtskundig Weekblad n° 13 du 26 novembre  2005, p. 505

Accès au texte intégral NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/A/02/4/RA024T1.pdf

 

Tribunal civil de Turnhout du 8 octobre 2001

Acte de reprise sur base d'une valeur de 365.000 EUR  : " petit héritage " ! .

Problème de bail à ferme en faveur d'un tiers résolu près de deux ans après la reprise par la libération des terres..

La demande de ne pas devoir exploiter les biens ( ç è obligation légale d'habiter et d'exploiter endéans les trois mois et pour une durée d'au moins cinq années) est considéré comme acceptable étant donné que,dès la libération des terres, l'exploitation en a été justifiée suffisamment pour que le tribunal marque son accord et ne voit ainsi pas de justification au paiement d'une indemnité de 20%.

En ce qui concerne l'habitation qui était libre d'occupation et la demande de dispense d'occuper le bien endéans le délai de trois mois: le bien était déclaré inhabitable APRES le délai des trois mois. ET ici la demande de reprise du bien était inconciliable avec sa demande de voir le bien déclaré inhabitable même si une demande de permis de bâtir fut introduite dès que possible ( après le délai ) .

L'esprit de la loi demande de vérifier les intentions du candidat repreneur : ce dernier déclare s'être trouvé dans un cas de force majeure ce qui est inconciliable avec sa propre demande de faire déclarer le bien inhabitable .

Le tribunal maintient la reprise mais le repreneur devra payer un complément de 20%, plus intérêts depuis la reprise à ceux qui ont cédé leurs droits. Rechtskundig Weekblad n° 5 du 4 octobre 2003, p. 191

 

Cour de Cassation du 6 avril 2001

Exploitation agricole. - Droit de reprise. - Estimation de la valeur. - Art. 4, Loi du 29 août 1988.

Le partage d'une exploitation agricole par voie de reprise ne porte pas atteinte au régime successoral et n'exclut pas que toutes les particularités du bien à reprendre, telles que les possibilités de lotissement soient prises en compte lors de l'estimation de la valeur du bien. Base légale : art 4 de la loi du 29 août 1988 .

Texte FR http://www.juridat.be/jurispdf/J/C/01/4/JC01462.pdf et NL http://www.juridat.be/jurispdf/R/C/01/4/RC01462.pdf

 

Cour d'Appel d'Anvers du 27 novembre 2000

Etre héritier en ligne directe n'est pas le cas si on est le fils d'un héritier ( en vie ) .Si, par après, sans que l'héritier n'ait demandé de son vivant la reprise, ce dit héritier est décédé, son fils n'a pas la qualité pour exercer le droit de reprise ". Quant à l'objet de la reprise au n°249 voir in fine avec mon commentaire d'alors. Ne pas oublier la priorité de la reprise par le conjoint résultant de l'art.1446 CC (n°250 in fine ). L'ordre des priorité n'est pas identique à celui de la loi de 1988. Rechtskundig Weekblad, n° 1 du 6.9. 2003, p.26 –

 

Justice de Paix de Maaseik du 2 juin 2000.

Heropening van de debatten op grond van een nieuw stuk (art. 772 Ger.W.) - artikel 1 van de wet op de kleine nalatenschappen - berekening van het kadastraal inkomen van goederen van de gemeenschap en van goederen die de overledene met zijn zuster in onverdeeldheid bezat…. Derhalve komt het totaal kadastraal inkomen in aanmerking van percelen die tot de huwgemeenschap behoren. Is de overledene met een derde mede-eigenaar van percelen, dan wordt slechts het aandeel in het kadastraal inkomen van het onroerend goed in aanmerking genomen dat de overledene in het goed bezat.

Tijdschrift voor notarissen, 2000,p. 605 suivie d'une note étendue par F.Debucquoy

 

Cour de Cassation du 9 avril 1999

Conditions des biens à reprendre- Art. 4, L. 16/05/1900  modifications au rég. successoral  petits héritages

Lorsqu'il ne s'agit pas d'une exploitation agricole, commerciale, artisanale ou industrielle, le droit de reprise est limité à l'habitation occupée au moment du décès par le de cujus, son conjoint ou l'un de ses descendants, ainsi qu'aux meubles meublants, à l'exclusion des terrains qui ne constituent pas une unité avec l'habitation à reprendre.

 

Cour de Cassation du 11 mai 1998

L'art. 4 - la loi du 16 mai 1900 - n'autorise pas les personnes visées à l'article précité à reprendre l'habitation avec les terres, qui constituent une exploitation agricole, au cas où, au moment de son décès, le défunt occupait l'habitation, alors que les terres étaient exploitées par une des personnes qui, suivant l'art. 4 précité, a droit à la reprise et qui exploitait déjà ces terres lors du décès.

Rechtskundig Weekblad n°30 du 15 mars 2000 p.1018 avec note Isabelle Verhaert

Tijdschrift voor notarissen 12/1999 p. 680 avec note Frans Brouckaert

Sommaire FR et texte complet NL http://www.CAS110598.blogspot.com/

 

Justice de Paix de Westerloo du 1er août 1997

Dispense temporaire de l'obligation d'habiter personnellement le bien repris endéans les trois mois.

Pour motif grave ( exemple: longue inhabitation du bien ) e Juge peut relever temporairement de cette obligation.

T.N.  2000 p.597

 

Tribunal de Malines du 2 mars 1987.

Un abattoir public, non assujetti au Pr.Imm. ne peut faire l'objet  d'une location, même si cette qualification est donnée à la convention intervenue. Voir: R.Gotzen, La nouvelle loi successorale en matière de bail à ferme. L'auteur - contrairement à l'opinion d'Yves Leleu - énonce que l'art.12 exclut en ce domaine l'application éventuelle de la loi du 16 mai 1900, à l'exception du droit de reprise du conjoint survivant. En fait la loi s'appliquera après le décès des DEUX époux. La loi vise plus que l'exploitation agricole au sens de la loi sur  le bail à ferme. Si la compétence du Juge de Paix est la règle, la loi n'exclut pas le recours au tribunal de première instance en divers cas. Rechtskundig Weekblad n° 40 du 3 juin 1989 p.1378

 

Question n° 388 de Mme Joke Schauvliege du 7 juin 2001 au Ministre de la Justice:

La loi du 16 mai 1900 prévoit notamment, en son article 6, que le reprenant est tenu d’occuper et d’exploiter personnellement les biens immeubles, objets de la reprise, dans les trois mois et pendant cinq années à dater de la passation de l’acte de reprise, sous peine de verser une indemnité forfaitaire. Le reprenant peut être relevé, « pour motifs graves », de cette obligation. La loi ne prévoit nulle part ce que peuvent être ces motifs graves.

Réponse: Chaque cas doit être apprécié séparément pour déterminer si le motif invoqué est valable. Selon un jugement du tribunal de première instance de Louvain du 18 avril 1990, qui impose la sanction prévue à l’article 6, l’insalubrité de la maison au moment de la reprise aurait pu être invoquée comme motif grave pour ne pas occuper la maison dans les trois mois (Pasicrisie, 1991, III, 1).. Ce n’est que si le reprenant a refusé d’adresser au juge une demande d’être relevé de l’obligation susmentionnée ou si le juge a estimé qu’il n’existait aucun motif grave, que le reprenant est tenu à verser l’indemnité.

 

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  CHAPITRE 19

 

. La PAC ( La politique agricole commune ) : Doctrine – Droit UE – DROITS REGIONAUX

 

 Arrêt de la Cour de Justice du 23 septembre 2003

 

 

 

IMPORTANT : Avertissement au sujet de ce qui concerne ici la PAC :

La PAC étant en pleine évolution, et pour éviter d'induire en erreur, vous ne trouverez plus ci-après que les sites généraux de référence.

 

Le texte primitif de ce chapitre a été transféré sur un blog accessible à l'adresse è http://producteurlait.blogspot.com/   En le consultant vous acceptez qu'il n'y a pas la moindre garantie d'exactitude actuelle des données…

 

Il en est de même pour le : Chapitre 9 QUOTAS LAITIERS … il y a souvent interférence avec le présent chapitre

 

UNION EUROPEENNE  è PAC è  http://europa.eu/pol/agr/index_fr.htm

 

Agriculture  et Développement rural è http://ec.europa.eu/agriculture/index_fr.htm

 

Le droit de l'UE en matière agricole  è http://eur-lex.europa.eu/fr/repert/index_03.htm

 

Et par le lien ci-après , vous avez un relevé des dernières législations publiées au M.B dans le domaine agricole ( + quelques autres ! ).è

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/list_body.pl?language=fr&sql=(+text+contains+proximity+50+characters(+'politique'%26+'agricole'%26+'commune')+++)++;&fromtab=+moftxt&rech=117&trier=promulgation&tri=dd+AS+RANK+&dt=&ddda=&dddm=&dddj=&ddfa=&ddfm=&ddfj=&pdda=&pddm=&pddj=&pdfa=&pdfm=&pdfj=&numac=&bron=&htit=&text1=politique+agricole+commune&choix1=ET&text2=&choix2=ET&text3=&fr=f&nl=&du=&an=&set1=set+stopfile+'MOF.stp'&set2=&set3=set+character_variant+'french.ftl

 

 

 Région wallonne: AIDES è ATTENTION AUX  FORMES  DE SOCIETE

 

Formulaires en ligne è http://agriculture.wallonie.be/apps/spip_wolwin/rubrique.php3?id_rubrique=4

 

Région flamande .

 

Site portail è http://www2.vlaanderen.be/ned/sites/landbouw/index.html

 

Arrêt de la Cour de Justice européenne.

 

Arrêt de la Cour de justice du 23 septembre 2003 dans l’affaire préjudicielle C-452/01

LA LIBRE CIRCULATION DES CAPITAUX NE S'OPPOSE PAS À CE QUE L'ACQUISITION DE TERRAINS AGRICOLES SOIT SUBORDONNÉE À LA DÉLIVRANCE D'UNE AUTORISATION PRÉALABLE TELLE QUE CELLE INSTITUÉE PAR LE VORARLBERGER GRUNDVERKEHRSGESETZ

 

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CHAPITRE 20

FISCALITE: Textes légaux – Doctrine – JURISPRUDENCE  ( en partie grâce à Fisconet )

Les groupements forestiers

Fabriques d'église  et  régionalisation

 

FISCALITE

Cour d’Appel de Gand du 19.09.2006 .

IMPORTANT. Mais notez que cet arrêt est classé aussi à sa place avec la Jurisprudence au Chapitre 20

Les immeubles qu'un propriétaire donne à bail à ferme en recevant un fermage plus élevé que celui autorisé par la loi sur la limitation des fermages, ne peut bénéficier de la seule taxation du revenu cadastral…

Fisconet : il semble que le texte légal n'ait pas changé" sur ce point:
Section II   Revenu des biens immobiliers  Sous-section première Revenus imposables
Article 7 § 1er. Les revenus des biens immobiliers sont : ...  
   2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location : ...
   b) le revenu cadastral quand il s'agit de biens sis en Belgique, donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles ;

 

1. OPPOSABILITE AU FISC DES CESSIONS D'EXPLOITATIONS AGRICOLES

 

10 août 2005 ( M.B. du 9/09/2005 ) Loi en vue de lutter contre l'organisation d'insolvabilité dans le cadre de cessions frauduleuses d'un ensemble de biens  :" « Art. 93undecies B. - § 1er. Sans préjudice de l'application des articles 93ter à 93decies, la cession, en propriété ou en usufruit, d'un ensemble de biens, composés entre autres d'éléments qui permettent de retenir la clientèle, affectés à l'exercice d'une profession libérale, charge ou office, ou d'une exploitation industrielle, commerciale ou agricole ainsi que la constitution d'un usufruit sur les mêmes biens, ne sont opposables au fonctionnaire chargé du recouvrement qu'à l'expiration du mois qui suit celui au cours duquel une copie de l'acte translatif ou constitutif, certifiée conforme à l'original, a été notifiée au fonctionnaire chargé du recouvrement du domicile ou du siège social du cédant. "  Texte complet: http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=2005-09-09&numac=2005003681  èNL http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=2005-09-09&numac=2005003681

 

5.        REVENUS DE BAUX A FERME, etc ,.

.

Les revenus de biens immobiliers sis en Belgique donnés en location en vertu d’un bail de carrière ou avec une première période d’occupation d’une durée minimale de 18 ans sont exonérés d'impôts.

Texte à lire  è Q.& R. 2007 : è http://www.angelfire.com/co/Dochy/BAILAFERME4.html

 

PRINCIPE…§ 2. Sans préjudice de la perception du précompte immobilier, les revenus de biens immobiliers sis en Belgique donnés en location en vertu d'un bail de carrière sont exonérés. Cette exonération s'applique également aux baux à ferme concernent des terrains, conclus par acte authentique et prévoyant une première période d'occupation d'une durée minimale de dix-huit ans.

MAIS : voir en 4 ci-après : Cour d’Appel de Bruxelles du  2 mai 2007  + Cour d’Appel de Gand du 19 septembre 2006                                                                         Taxation réduite A CONDITION de respecter la limitation des fermages …

 

 Revenus de baux à ferme. - Impôts sur les revenus. — Impôts des personnes physiques.  D'une question no 686 posée par M. Alfons Borginon du 8 mars 2005 (N.) au vice-premier ministre et ministre des Finances, il résulte que le CIR 1992 dispose que les revenus de biens immobiliers donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

En vertu de l’article 7, § 1, 2o, b), du CIR 1992, le revenu cadastral (au lieu du revenu locatif net réel) est le revenu des biens immobiliers sis en Belgique, donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles.

En vertu de l’article 12, § 2, alinéa 1er du CIR 1992, les revenus de biens immobiliers sis en Belgique donnés en location en vertu d’un bail de carrière sont exonérés.

En vertu de l’article 12, § 2, deuxième alinéa du CIR 1992, cette exonération s’applique également aux baux à ferme concernant des terrains prévoyant une première période d’occupation d’une durée minimale de dix-huit ans.

 

3. "Doctrine ": Extrait du Bureau juridique de la FRNB de mai 2005:

 

Question n° 595 du 14/01/2005 de Mme Muylle-Taxation fiscale des projets de développement naturel :

Me Wauters résume la question et la réponse donnée par le Ministre des Finances: Il s'agit de la taxation de la compensation / de l'indemnité octroyée aux agriculteurs pour le dommage d'exploitation subi par les projets de développement naturel.- Lorsque les indemnités sont octroyées en compensation ou à l'occasion d'un acte susceptible d'entraîner une réduction de l'activité professionnelle et obtenues en cours d'exploitation, ces indemnités sont imposables distinctement au taux forfaitaire de 16,5%
- Lorsque les indemnités sont octroyées en compensation ou à l'occasion d'un acte susceptible d'entraîner une réduction de l'activité professionnelle mais obtenues postérieurement à la cessation de l'activité professionnelle, les indemnités sont imposables au taux moyen afférent à l'ensemble des revenus imposables de la dernière année antérieure pendant laquelle le contribuable a eu une activité professionnelle normale.
Mme Pelgroms signale qu'il ne s'agit pas dans le cas d'espèce d'une plus-value de cessation. Il s'agit bien d'une plus-value réalisée dans le cadre d'une activité professionnelle.

Le bailleur (privé) n'est imposable que sur la base du revenu cadastral (indexé) au lieu de l'être sur le loyer net. Il faut pour cela que la location se fasse conformément à la législation sur le bail à ferme et que le locataire affecte les biens à des fins agricoles ou horticoles; Sont exonérés, sans préjudice de la perception du précompte immobilier, les revenus de biens immobiliers situés en Belgique et donnés en location en vertu d'un bail de carrière (c'est-à-dire qui prend fin lorsque le fermier atteint l'âge de 65 ans, avec un minimum de 27 ans); Exonération – depuis le 3 juillet 1999 - aux revenus de terrains donnés en location sur la base d'un bail à ferme conclu par acte authentique ET prévoyant une première période d'occupation d'une durée minimale de 18 ans. L'exonération s'applique également aux baux à ferme en cours. MAIS LISEZ CE QUI SUIT .

 

4. JURISPRUDENCES  : Droit  fiscal

 

Jugement du Tribunal de Première Instance de Gand dd. 28.06.2007
Agriculteurs - Frais d'acquisition de terrains - Frais non déductibles en cas de taxation forfaitaire de l'agriculteur

 

Cour d’Appel de Bruxelles du  2 mai 2007

Taxation réduite SI respect limitation des fermages ( voir aussi arrêt ci-après de 2006 )

Pour les appelants les baux agricoles conclus sont rigoureusement conformes au droit du bail à ferme, même si le fermage payé est supérieur à celui  autorisé. Les travaux parlementaires - proposition de loi de taxation dérogatoire des revenus des immeubles affectés à des fins agricoles indiquent  que les dispositions légales doivent également être respectées en ce qui concerne la limitation des fermages pour que l’on puisse bénéficier d’une dérogation au régime général. Il n’est pas contesté par les appelants que les loyers qu’ils ont perçus ne respectent pas les normes en matière de maximum de fermages autorisés et le fermier n’a en outre pas demandé le remboursement du fermage excessif d'où ces revenus ne peuvent être imposés sur base des revenus cadastraux. L’appel est non fondé.           

 

Cour d'Appel de Mons du 2 mars 2007
Les appelants, agriculteurs, se sont vus imposés sur base de chiffres émanant de la TVA.

La Cour relevé qu'ils avaient optés pour le forfait agriculteur en matière d'impôts directs. Elle relève également les spécificités du régime forfaitaire en matière agricole, et notamment les méthodes de détermination du bénéfice semi-brut, avec ses composantes et ses carences. Les pièces présentées par les appelants à la Cour permettent à celle-ci d'apprécier les résultats non repris explicitement dans le forfait. Ceci amène la Cour à constater que le résultat ainsi recomposé est très proche du forfait et que, partant, il y a lieu d'accueillir l'appel.

 

Cour d’Appel de Gand du 19 septembre 2006 

Taxation réduite SI respect limitation des fermages

Les immeubles qu'un propriétaire donne à bail à ferme en recevant un fermage plus élevé que celui autorisé par la loi sur la limitation des fermages, ne peut bénéficier de la seule taxation du revenu cadastral…

Fisconet : il semble que le texte légal n'ait pas changé" sur ce point:
Section II   Revenu des biens immobiliers  Sous-section première Revenus imposables
Article 7 § 1er. Les revenus des biens immobiliers sont : ...  
   2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location : ...
   b) le revenu cadastral quand il s'agit de biens sis en Belgique, donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles ;

 

Cour d'Appel de Mons du 30 juin  2006

Forfait agricole.

 Un agriculteur au forfait se voit redressé sur base d’une occupation précaire de terres appartenant aux pouvoirs publics. Invoquant qu'elles sont impropres à la culture il n'accepte pas la taxation au forfait. La preuve n'en est pas établie. De plus le forfait agricole s'applique soit pour toute l'exploitation soit pas du tout. Le recours est non fondé.

 

Tribunal civil de Namur du 28 juin 2006

Usufruit – Amortissement

La requérante acquiert par un apport l'usufruit de terres agricoles.
Cet usufruit est évalué selon la manière déterminée par I' article 21, VI du Code des droits de succession et amorti sur une durée de vingt ans. Le Tribunal conclut qu'en l'espèce, le bien à amortir est un droit réel lié à la durée de vie de la personne physique qui en fait l'apport au requérant : il était donc logique que celui-ci évalue la durée pendant laquelle il pourra bénéficier de ce droit par référence à I' âge de la personne qui conditionne son existence.

Texte FR de FISCONET avec accès au jugement :

Jugement de Tribunal de Première Instance de Namur dd. 28.06.2006 Amortissement - Usufruit

Texte NL Vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Namen dd. 28.06.2006 Afschrijving - Vruchtgebruik

 

Tribunal de Première Instance de Mons du 22 décembre 2005

Droit de condamnation - Jugement condamnant aux droits dus au titre de prélèvement agricole (art. 283 de la loi générale relative aux douanes et accises)

Texte intégral ( Fisconet ) : http://www.fisconet.fgov.be/fr/?Frame.dll&root=v:\sites\FisconetFraAdo.2\&versie=04&file=vrb2006\vrb05&zoek=000000000&type=ARRREG&name=BE1+05/2&rgl=-1&

 

Jugement du Tribunal de Namur du 18 mai 2005

Cession d'exploitation avec plus-values

Le fisc veut taxer sans s'en référer au barème agricole. Il lui est reproché de ne pas avoir envoyé un nouvel avis de rectification; de plus les plus-values ne sont pas imposables sous le régime forfaitaire des agriculteurs et elles sont mal calculées. Pour le Tribunal il y a eu violation de l’art. 346 ,1 du CIR 92 et  les cotisations litigieuses doivent être annulées, les autres griefs ne devant ainsi pas être examinés.

 

Jugement du Tribunal  d’Anvers du 9 mai 2005

Déduction des loyers -  Preuve du paiement

Le contribuable a en bail à ferme les serres de son frère et lui paye  tous les mois un loyer. Ces serres font l’objet d’une saisie exécutoire et d'une mise en  vente publique. Pour le contribuable les loyers payés doivent être déduits à l’ IPP comme charges professionnelles.  Refus car non satisfaction à l’art.49 CIR 1992 c-a-d la preuve du paiement réel mensuel. En conséquence le contribuable ne peut déduire ces loyers comme frais professionnels à l’ IPP.

 

Cour d’Appel de Mons du 15 avril 2005

Activités exclues du barème agricole

Ainsi les indemnités reçues pour le dépôt de terres sur une terre en cuvette constituent des bénéfices d’exploitation et sont exclues de la taxation forfaitaire applicable aux agriculteurs.

 

Jugement du Tribunal d' Hasselt du 4 avril 2005

IPP: indemnité pour cession de bail à ferme sur un terrain agricole

Un agriculteur cède un terrain agricole à une commune. Pour l'administration l'indemnité de cession est un bénéfice de l’activité agricole au sens de l’art. 25 CIR 1992 et elle se base sur la déclaration d’accord signée par le mandataire du contribuable, mais d'après ce dernier il y a une erreur de fait quant à la superficie totale cédée, ce que le tribunal accepte au vu de l'acte notarié. Quant au tarif pour la taxation, l’administration considère qu'ils 'agit d'un  bénéfice net .  D’après le contribuable il s’agit d’une indemnité reçue comme compensation d’une cessation d'activité, imposable séparément à 16,5 %   et étant âgé de plus de 60 ans.  Par la cession il perdait le droit de cultiver le terrain cédé, et après la cession l’agriculteur a continué l’exploitation agricole sur le terrain restant.  L’indemnité a donc été reçue durant l’exploitation de l’entreprise et est donc imposable séparément au tarif de 16,5 % en vertu de l’article 171, 4 b CIR 1992.

 
Tribunal du Tribunal d’Anvers du 2 février 2005
Un loyer supérieur au barème légal peut contribuer à l'exclusion du bail à ferme.

Un propriétaire donne à bail à ferme des serres de 14.000 m² . Le revenu taxable est-il égal au revenu cadastral ?

La réponse en est dans le loyer dépassant ici les coefficients des loyers maxima d’application pour les terrains et bâtiments – inclus des serres…Il ne s'agit donc pas d'un bail à ferme et la taxation avantageuse n'est pas d'application.

Jugement du Tribunal civil de Gand du 16 septembre 2004                                                                                               TVA : régime particulier: art.57.Le contribuable : agriculteur : cultures et l’élevage de porcs, et son épouse : fermière et régime normal de l’impôt : cultures et élevage de volailles d’abattage.   Le mari a opté pour le " régime particulier " mais pour le tribunal il est exclu de ce régime sur la base art.2 § 4. Cet article postule  que dans les cas qui entraînent des distorsions de concurrence, l’exploitant agricole qui est étroitement lié sur les plans financier, économique et de l’organisation avec une ou plusieurs personnes, indépendantes du point de vue juridique et non soumises au régime particulier des exploitants agricoles, est exclu, par le Ministre des Finances, de ce régime particulier.  Il constate que l’entreprise du contribuable et celle de son épouse présentent un lien étroit, du point de vue tant financier, économique qu’organisationnel.   La scission travestit complètement la situation fiscale en faveur du contribuable, ce qui donne lieu à une concurrence déloyale.   Il s’avère d’ailleurs que ce montage procure au contribuable un avantage financier considérable   Ce dernier ne peut donc prétendre au dit régime particulier.

 

Cour d'Appel de Gand du 1er juin 2004                                                                                                                            Refus du forfait fiscal agricole si le bénéfice réel est plus élevé que le forfaitaire.                                                       Déclaration d'un agriculteur / éleveur de porc de revenus nets de 4.242 EUR . Le fonctionnaire taxateur refuse le forfait agricole s'il prouve que le bénéfice réel ( 9.850 EUR ) est plus élevé que le forfait.

 

Tribunal de Louvain du 28 mai 2004

Preuve par témoins du respect des conditions du droit réduit d’enregistrement.

Achat d’une terre au droit de 6%. L’art.60,1 du Code des dr. d’ Enr. : «  Le bénéfice de la réduction visée à l’article 53, 1°, n’est maintenu que si l’acquéreur, son conjoint ou ses descendants exploitent eux-mêmes l’immeuble rural. Cette exploitation doit être commencée dans un délai de cinq ans prenant cours à la date de l’acte d’acquisition et rester un fait acquis pendant une durée ininterrompue de trois ans au moins. » L’administration prétend que cette obligation n'a pas été respectée mais l’acquéreur affirme le contraire et offre de le prouver par témoins. Il se fait que l’administration ne prouve pas non plus que l’acquéreur n’aurait pas rempli les conditions. La preuve par témoins est autorisée par le tribunal.

Entreprise agricole - Bâtiment de ferme à usage mixte. ( de Fisconet )

Donation et droit d'enregistrement                     Un bâtiment de ferme, faisant partie d’une entreprise agricole et en partie utilisé comme habitation, qui forme une parcelle cadastrale et dans lequel les parties habitables et professionnelles sont enchevêtrées, tombe, conformément à l’article 169bis CE, sous l’application de l’article 140bis, 1°, al. 2, CE de sorte que le tarif progressif est exigible sur l’entièreté du bâtiment. Les autres éléments de l’universalité objet de la donation tombent sous le régime de faveur de l’article 140bis, 1°, al. 1, CE à condition que le bâtiment de ferme soit donné en même temps et en pleine propriété (une réserve d’un droit personnel d’habitation est tolérée).(Déc. du 20 mars 2003, dr n° E.E./98.878.) AVRIL 2005 - 750/5 http://www.fisconet.fgov.be/FR/?frame.dll&root=C:/EDITIES.1/&versie=04&type=vrb2005new!FN_nieuw-mnd.htm&

 

Cour de Cassation du 19 janvier 2001                                                                                                                      SECURITE SOCIALE DES  INDEPENDANTS - Statut social - Cotisations – Calcul- - Exercice antérieur- Plus-values de cessation complète et définitive. - Branche de l'activité. - Art. 11, § 2, al. 2 et 3, AR n° 38 du 27 juillet 1967 organisant le statut social des travailleurs indépendants. - Art. 20, 4°, 31, 1°, et 32, CIR 1964.        

Les bénéfices ou profits qui se rattachent à une activité professionnelle indépendante antérieurement exercée par le bénéficiaire, parmi lesquels sont rangées les plus-values de cessation complète et définitive, en cours d'exercice de l'activité professionnelle, d'une ou de plusieurs branches de cette activité, sont soumis aux cotisations prévues par le statut social des travailleurs indépendants

COUR D'APPEL DE LIEGE du 14 novembre 2003 ( cliquez = texte intégral )                                                                    Indemnité - Plus-value de cessation - Acte forcé                                                                                                                             Le requérant, agriculteur, a vendu son quota laitier affecté au privilège agricole d'un organisme bancaire dans le cadre de l'apurement de ses dettes à l'égard de ce dernier. Cette vente est intervenue sur une base volontaire entre le requérant et l'acheteur, ainsi qu'il résulte de la convention produite.

FISCONETèhttp://www.fisconet.fgov.be/fr/databank.htm èrecherche avancéeè"Impôts directs ET Bail à ferme "

ARRET BE1 03/19 Jugement du Tribunal de première instance de Mons dd. 24.09.2003

FJF 2004/257 Revenus immobiliers - Bail à ferme - Loyer excédant les limites légales - Entreprises d'horticulture


ARRET G1 01/5 Jugement du Tribunal de première instance de Gand dd. 19.12.2001

FJF 2002/186 Location à des fins professionnelles - Conformité à la loi sur le bail à ferme - Exploitant de serres


ARRET G 00/37 Arrêt de la Cour d'appel de Gand dd. 20.06.2000

Location conformément à la loi sur le bail à ferme


ARRET G 00/11 Arrêt de la Cour d'appel de Gand dd. 09.03.2000

FJF 2000/215 Le Courrier Fiscal 2000/287 Bail à ferme - Loyer excédant les limites légales

 

ARRET L 98/12 Arrêt de la Cour d'appel de Liège dd. 08.05.1998

FJF 98/216 Bail à ferme - Loyer excédant des limites légales


ARRET B 97/5 Arrêt de la Cour d'appel de Bruxelles dd. 06.01.1997

FJF 97/161 CHARGES ET DEPENSES PROFESSIONNELLES. - DEDUCTION (CONDITIONS). - CARACTERE PROFESSIONNEL. - INTERETS. - ACHAT DE TERRAINS AGRICOLES. - BAIL A FERME.


ARRET C 91/5 Arrêt de la Cour de Cassation dd. 22.11.1991

Catégorie revenus - Revenus immobiliers - Revenus professionnels

 

Les groupements forestiers

 

Une proposition de décret " CODE FORESTIER " a été déposé au Parlement wallon le 25 janvier 2007.

A consulter sous les réserves d'usage è http://nautilus.parlement-wallon.be/Archives/2006_2007/DECRET/535_1.pdf

AFFAIRE A SUIVRE…

 

Guide d'aide à la création de Groupements forestiers par Pierre-Yves Erneux

http://environnement.wallonie.be/publi/dnf/forets/guides/brochure_GF_net.pdf

 

Le Bail à ferme et les Fabriques d'Eglise : Jurisprudence et sites Internet à consulter…

 

Justice de Paix de Saint-Trond du 16 septembre 2003

Bail par la Fabrique d'église – Décision de mise en location et des conditions – Décision administrative et ainsi incompétence du Juge de Paix – Situation après la location  et compétence du Juge de Paix.

Les occupants prétendent avoir bénéficié de la cession de l' exploitation agricole et que la Fabrique d'église en était bien au courant ,même à défaut d' écrit elle l'avait accepté, et ils sont ainsi devenus locataires directs de la Fabrique d'église…Cette dernière prétend évidemment le contraire ( N-B: pour moi, en droit, avec raison ) Ne reconnaissant que les locataires primitifs ( ayant continué seuls à payer les fermages…), et ainsi, à défaut de toute autorisation,  étant libre de procéder à un nouvelle location après mise à disposition des terres par les ayants droit des  locataires primitifs et que le Juge de Paix est incompétent à ce stade. Mais dès qu'il y un bail il est régi par le droit du bail à ferme et le Juge de Pais est compétent pour la suite.

Rechtskundig Weekblad n° 30 du 25 mars 2005 p.1188 

 

GESTION DES BIENS IMMOBILIERS ET BAUX A FERME ( attention : 2004  et lien  " non garanti ! )

http://www.catho.be/ftp/liege/eglise/administration/fabriques/fabriques2003/fabrijuillet03.html

è à mi-page = " Gestion des baux à ferme " : Les critères obligatoires pour la détermination du choix du locataire. ET par principe l'Autorité diocésaine est opposée aux cessions de baux à ferme et recommande aux fabriques de conclure si possible des baux de carrière d'une durée minimum de 27 ans : le fermage légal ainsi augmenté de 50 % et de plus au terme d'un bail de carrière, le renouvellement ne s'effectue que par périodes d'un an.

 

Voir aussi :

Région de Bruxelles-Capitale è  Fabriques d'église  CHRONO

Avec - sous réserve - : quelle législation ? è http://www.elsene.irisnet.be/site/fr/01officiel/autresinstit/fabriqeglises.htm

Région flamande  è 7 MAI 2004. - Décret relatif à l'organisation matérielle et au fonctionnement des cultes reconnus ( à jour au moins au 17-02-2006) è http://www.juridat.be/cgi_loi/loi_F.pl?cn=2004050704

 

 

La régionalisation du temporel des cultes reconnus (A. Coenen, 04/2002) du site de l'UVCW attention à la date…

 

 

Cliquez éventuellement èRetour à la Table des matières

Eventuellement cliquez è Chapitre 21 : pour y accéder à :

1.      Une jurisprudence intéressante de la COUR DE CASSATION DE FRANCE

2.     QUESTIONS ET REPONSES PARLEMENTAIRES

3.      Matières régionalisées + Cotitularité + Fermage exonéré d'impôts"

 

Remerciements de l'auteur

 

- au site CHRONO du Conseil d 'Etat

http://reflex.raadvst-consetat.be/reflex/?page=chrono

 

- au site Internet  de la Cour de Cassation  ( hélas arrêté depuis février 2007…)

http://www.juridat.be/juris/jucf.htm

 

- au site FISCONET du SPF Finances

http://www.fisconet.fgov.be/FR/databank.htm

 

- au site " Agriculture " de l'Union européenne

http://europa.eu.int/pol/agr/index_fr.htm

 

 

Autres sites de l'auteur :

 

** TOUS LES LIENS EN UN COUP D'OEIL ** NL SNELLE HYPERTEXT-VERBINDINGEN **

 

BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE  + LE BAIL A FERME  + LES BAUX COMMERCIAUX 

 

Le CWATUPE 2005 : l'urbanisme, etc., en région wallonne

 

La réforme des droits de DONATION et de SUCCESSION en région wallonne

 

**  REGIME LEGAL MATRIMONIAL DANS LE MONDE, Ambassades & Consulats de Belgique, Chambres de notaires & Droit civil – cohabitant inclus - à l'étranger, etc,.etc,. et beaucou plus !

 

FRANCE : 2007 : Réforme du droit successoral... et des droits de succession ( août 2007)

 

L'Administrateur Provisoire des biens d'un majeur

 

ADOPTION 2005 et ADOPTIE 2005  : le maximum de documentations surtout pour le juriste

 

Un gain de temps  : Obtenir " autrement " et une fois tous les derniers " PRIX COURANT "

 

LOIS NOTARIALES ( Textes légaux , Déontologie et Comptabilité ) + Le blanchiment d'argent

Et son équivalent en néerlandais: NOTARIËLE WETGEVING + WITWASSEN VAN GELD

Rijksarchief : minuten van de notarissen

 

Ne sont plus mis à jour ( date indiquée sur le site ) mais peuvent encore rendre service:

MANUEL D'AIDE A LA RECHERCHE NOTARIALE SUR INTERNET : texte simplifié en octobre 2007

Assainissement des sols avce encore une certaine mise à jour ( tout au moins en octobre 2007 )

ASBL, AISBL, Fondations privées, Fondations d'utilité publique, etc.  + le Formulaire

Aménagement territoire en région flamande ( texte FR )

Le Code du Logement en région flamande ( Texte FR)

Les droits de préemption en région flamande ( texte FR )

 

Recevoir mon bulletin d'informations juridiques et/ou prendre connaissance de la liste de tous mes blogs :

à lire dans  http://leondochy.blogspot.com/

 

Sites non juridiques :

Site de Lucie et Léon DOCHY à Pecq ( Belgique )

Historique du chemin de fer vicinal à Pecq

Historique du Canal de l'Espierres avec la situation actuelle  dont celle de l’épuration des eaux

 

© Léon Dochy notaire à Pecq ( 1948-1988 ) notaire honoraire à Pecq : leon.dochy@skynet.be

 

La publicité ci-dessous n'émane pas de l'auteur et ne concerne pas nécessairement le droit belge -