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LISTADOS DE INMUEBLES EN REMATE
NUNCA COMO ANTES, DÍNERO LLAMA A DÍNERO.
Estas ventas judiciales las ordena la Ley y las realizan los diferentes jueces del Distrito Federal, puede consultarlas en el Código Civil para el Distrito Federal en los artículos del 2323 al 2326 y en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, en los artículos del 564 al 598.
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Somos abogados y nuestra actividad consiste, entre otros asuntos legales, a la captación de información de todos y cada uno de los diversos remates o subastas públicas de inmuebles que se efectúan en los tribunales de la Ciudad de México, representando legalmente a nuestros clientes registrados para su adquisición en propiedad, conforme a lo que dispone la ley y hasta la toma de posesión desocupado y vacío del inmueble en cuestión. Para registrarse como clientes, se deben cumplir con los siguientes requisitos:
1.- Analizar la información que se presenta en esta página y cuando lo crea conveniente, solicitar la aclaración de sus dudas e información adicional de manera gratuita, vía telefónica, al Nextel 1040-0748 o si lo prefiere, solicitar una consulta-entrevista con el titular del despacho LIC. GUSTAVO MARTELL BLANCH., quien le despejará y aclarará las dudas que aún tenga sobre este tipo de adquisiciones y temas relacionados como por ejemplo, el por qué son inmuebles que se adquieren tan económicos y por ello se adquiere un ganancial tan alto; el por qué su inversión es totalmente segura y sin riesgo alguno; cómo es el procedimiento para adquirir el inmueble o inmuebles de su preferencia, cuáles son las diferencias en comparación con una compraventa tradicional y cómo interpretar los informes que les enviamos (avalúo judicial, postura, tipo de almoneda, etc.).
2.- Después de esta entrevista y sólo si decide convertirse en nuestro cliente, lo que le otorgará todos los beneficios de nuestro circulo de negocios, como el de recibir la información oportuna e incluso, el derecho de pedir los Análisis y Diagnósticos Jurídicos, deberá solicitarnos lo enlistemos para su participación en el remate que haya elegido para adquirir el inmueble de su elección.
En caso de registrarse como cliente, nos tendrá que informar lo siguiente:
A.- Qué tipo de inmueble desea (casa, departamento, local, edificio, terreno, bodegas, etc.), así como sus características generales.
B.- En qué zona o zonas lo desea (colonias y delegaciones que deberán estar comprendidas en el área metropolitana del D.F. y Edo. de México, así¬ como también en algunos otros estados de la República como Morelos, Jalisco,Guerrero, Quintana Roo, etc.).
C.- De qué características lo desea, en el entendido de que cualquier trato que le propongamos, adquirirá dicho inmueble entre el 50 y 70% de su precio real, incluyendo en ello nuestros honorarios, los cuales comprenden en ellos, además los gastos de operación judicial que se necesiten hasta finalizar el asunto. En algunos casos el costo puede ser inferior al 50% de su precio real (entre mayor sea la disposición o inversión, mayor será el margen de oferta). La inversión mínima es de $400,000.00, pero también puede ser con una cantidad inferior, siempre y cuando no afecte nuestros honorarios mínimos o sólo quiera contratar la primera parte del procedimiento que es la adquisición y aprobación del remate, donde sólo cobraremos el 5% sobre el Avalúo Judicial, aunque lo recomendable es nuestra contratación hasta finalizar todo el proceso, es decir, hasta entregarle la posesión fisica del inmueble, que variarán los honorarios, según el asunto en cuestión.
Los gastos de escrituración e impuestos serán adicionales y usted eligirá al Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido. Este es el principal contra de estas adquisiciones y a diferencia de las ventas tradicionales, el inmueble no se le podrá entregar, hasta que lo haya escriturado. Este es un requisito ordenado por la Ley.
3.- El objeto de la adquisición: Para habitarlo o para inversión.
Adquiera casas, departamentos, edificios, terrenos, bodegas, etc., inmuebles en todas las zonas, Del Valle, Narvarte, Coyoacán, Pedregal de San Angel, Satélite, Atizapán, Echegaray, etc., Son Subastas Públicas y se otorgan al mejor postor, se realizan aproximadamente 300 semanales. Magnífica Inversión. Todo a través de Billete de Depósito expedido por el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI), antes Nacional Financiera y directamente a través del Juzgado correspondiente, en cumplimiento de lo que estipula la Ley. No pierda tiempo y aproveche la mejor inversión que son los bienes raíces.
INTRODUCCIÓN
1.- Este tipo de adquisiciones exclusivamente opera "de riguroso contado", no se pueden adquirir los bienes en Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales (estos tres conceptos los utilizamos como sinónimos entre si, aunque técnicamente son términos diferentes.) mediante alguna clase de créditos ni financiamientos. "SÓLO ES DE RIGUROSO CONTADO". Salvo que se trate de Terceras Almonedas, en las que se puede ofrecer cualquier cantidad para que sean aceptados como postores(es libre el ofrecimiento), incluso en Terceras Almonedas Sin Sujeción al tipo, se puede ofrecer pagar a plazos, pero en estos casos cambian las condiciones de contratación (preguntar).
2.- Nosotros, como Despacho Jurídico, autorizados y reconocidos en el medio (consultar la revista "ELINVERSIONISTA", DE FEBRERO DE 2006, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México (que actualmente en junio del 2010 son apróximadamente 300 a la semana); pero no capturamos todas, sino únicamente las que pensamos que pueden interesar a nuestros clientes registrados, de acuerdo a la información que nos han proporcionado en el formulario mencionado.
3.-La información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como domicilio del inmueble, en la gran mayoría de los casos no sabemos con certeza si es una casa, depto., terreno, edificio, bodega, etc., como tampoco su descripción básica, sólo sabemos el domicilio del inmueble a rematar, así como el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, pero sólo eso e interpretamos el tipo de inmueble de la siguiente manera, pensamos que es una casa por ejemplo, si tiene como domicilio Av. Cuauhtémoc # 130, pero en realidad puede ser un terreno o un edificio como realmente acontece. Si tiene como domicilio Av. Cuauhtémoc # 130-507 la interpretamos como departamento, pero en realidad puede ser una oficina.
4.- La información básica que capturamos la enviamos a nuestros clientes ya registrados, generalmente dos veces por semana a través de correo electrónico, los cuales pueden aprovechar oportunamente los remates por enterarse antes de lo que lo hacen los demás de la situación de viabilidad o inviabilidad del asunto, a través del resultado del análisis jurídico que realizamos, previa solicitud de los clientes registrados.
5.- Obviamente que al recibir nuestro cliente la información ya sabe interpretar conjunta y adecuadamente los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, los honorarios, etc.), elementos que trataremos de explicar en este documento más adelante.
6.- Al recibir el cliente la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos y tiene que ir a verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y sólo se dan en fecha determinada y se tienen que hacer preparativos para que a nuestro cliente lo podamos llevar como postor en dicho remate o subasta.
7.- Una vez que conocen físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adapta a sus necesidades, inmediatamente nos lo tienen que hacer saber, vía telefónica y/o correo electrónico y solicitar que realicemos el análisis y diagnótico jurídico respectivo para confirmar la viabilidad de la adquisición; una vez hecha la solicitud del análisis, nosotros lo realizamos de inmediato y directamente del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta. En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como la cantidad que debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios legales), si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes "libre de todo gravamen", por así ordenarlo la Ley, Art. 2325 del Código Civil del D.F.), el avalúo judicial con su descripción detallada en el aspecto básico del inmueble y en fin, todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión en términos jurídicos. En caso de que diagnostiquemos el asunto no viable y por ello no sea procedente la adquisición del inmueble en cuestión, el cliente tiene derecho a solicitar otros análisis jurídicos de otros inmuebles sin cubrir ninguna cantidad adicional a la de su registro, hasta que se diagnostique uno como buen negocio, es decir, que lo diagnostiquemos si viable, hasta ese momento termina nuestro compromiso de realizar análisis jurídicos que vienen incluidos en el registro del cliente, se contrate o no el servicio para adquirir el inmueble correspondiente. En caso de no contratar la adquisición del inmueble en cuestión, tendrá que cubrir inmediatamente la cantidad de $2,500.00 MÁS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable y que fue desaprovechado, con el objeto de que su derecho de registro siga vigente, el cual se complementa con el derecho al análisis y diagnóstico jurídico, para hacerlo efectivo cuando se requiera en otra oportunidad que le interese; pero hay que recordar que nuestro negocio no es captar dicha cantidad por los análisis, ni el de Ustedes saber sobre la viabilidad de análisis y diagnósticos de adquisiciones que no van a adquirir, sino el fin es contratar para la adquisición de inmuebles y aprovechar la oferta inmobiliaria que reporta este negocio. Por lo que cualquier vigencia de registro de cliente debe ir aparejado con la vigencia de su derecho al análisis viable; si agota este derecho de análisis y no contrata, su derecho a seguir registrado como cliente, en caso de que no cubra los $2,500.00 por el análisis viable desaprovechado, lo perderá.
8.- Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste como de "si viable", informamos al cliente sobre el asunto y el inmueble en detalle, le informamos la descripción del mismo y el precio total en que lo podrá adquirir, aunque el cliente lo sabrá en el momento de recibir los listados que les enviamos, haciendo una simple operación aritmética; en este precio ya van incluidos la postura, nuestros honorarios y los gastos de operación judicial para dicha adquisición.
9.- Una vez diagnosticado un análisis como si viable, el cliente decide hasta ese momento si quiere adquirir o no dicho inmueble; si su respuesta es no, tendrá que cubrir la cuota de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable que desaprovechó y le continuaremos buscando otro inmueble que se adapte a sus necesidades utilizando la misma mecánica que se ha mencionado. Si decide adquirirlo, entonces celebramos un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales para ello, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos respectivamente y detallamos dichas obligaciones. Los diferentes contratos pueden solicitarlos para su onsulta, una vez registrados como clientes
Básicamente dichos contratos encuadran las obligaciones de nuestra parte de preparar y acudir junto con Usted y en su representación legal a la Diligencia del Remate en cuestión, asesorarlo y representarlo para que en caso de que gane con su postura el remate, realicemos todos y cada uno de los trámites requeridos hasta que Usted reciba la posesión física del inmueble y de Usted, la obligación de pagarnos nuestros honorarios oportunamente en las etapas establecidas.
NUESTROS HONORARIOS Y LAS ETAPAS DEL REMATE son 4 básicamente:
1.- EL FINCAMIENTO DEL REMATE, que consiste en reunir todos los requisitos del Ley y lograr que se finque el Remate a su favor, dentro de la Diligencia de Remate.
2.- LA APROBACIÓN DEL REMATE, que consiste en el cumplimiento de todos los requisitos legales posteriores al remate, a efecto de que el Juez declare judicialmente aprobado el remate en cuestión.
3.- LA ESCRITURACIÓN.- Consiste en la formalización legal a nombre del cliente y ante el Notario Público designado por éste de la venta en remate judicial y;
4.- LA POSESIÓN, consiste en que una vez escriturado el inmueble, pongámos, derivado de una orden del Juez y a través del Actuario adscrito a ese Juzgado, la posesión física del inmueble en manos del cliente, finiquitando así el servicio integrado que ofrecemos.
Entre las etapas 2 y 3 mencionadas, generalmente los contrarios para entorpecer y alargar el tiempo de entrega material del inmueble, impugnan la aprobación del remate mediante recursos legales y de todas estas impugnaciones nos encargamos de desacreditarlas a través de nuestros abogados muy calificados en el ramo.
REQUISITOS Y OBLIGACIONES PARA COMPRAR EN SUBASTA PÚBLICA.
Una vez que se decidió a adquirir algún inmueble en particular, firmaremos el contrato y el cliente deberá obtener un billete de depósito en el BANCO DEL AHORRO NACIONAL Y SERVICIOS FINANCIEROS, S.N.C.(BANSEFI), antes Nacional Financiera a favor del Juzgado que está subastando el bien por una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial respectivo. Este billete está ordenado por la Ley y sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado correspondiente y le permite participar como postor en la subasta.
Este billete de depósito se adquiere en algunas sucursales de BANSEFI y no cobran ninguna comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando; Lo puede hacer en efectivo (sin costo alguno), en cheque certificado, cheque de caja o transferencia electrónica a través de su banco, que ahí si tiene un costo de $100.00 más IVA; Si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día de la fecha del remate; Si lo hace a través de los cheques mencionados o su banco, se debe ordenar o entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito hasta 2 días antes de la fecha de la Subasta. Sin el billete de depósito, no podrá participar en la subasta.
El cliente deberá presentarse junto con nosotros llevando una identificación, quienes seremos sus representantes legales, ante el Juzgado correspondiente y llevar el Billete de Depósito el día y hora fijada para el Remate, llevando una identificación que contenga fotografí¬a y firma. En caso de que el cliente no se pueda presentar, nosotros podremos presentarnos en su representación, pero antes tendrá que firmar el escrito de postura donde nos autoriza como sus mandatarios judiciales.
Este billete de Depósito, en caso de que no se le adjudique al cliente el inmueble rematado, el Juez ordenará en ese mismo instante que se le devuelva y no habrá erogado absolutamente nada y nosotros continuaremos buscándole otro inmueble que se adapte a lo solicitado.
ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PÚBLICA
AVALÚO JUDICIAL: Es el valor designado por el Juez al inmueble a rematar, con ayuda de peritos en el juicio correspondiente, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% al real. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 30%.
POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo exigido para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley; a esta cantidad se le suman los honorarios y la cantidad resultante es la cantidad total mí¬nima en que le podrá costar el inmueble. En la mayoría de los tipos de juicio se determina así:
A.- En la Primera Almoneda, las dos terceras partes del Avalúo Judicial. (no en todos los juicios)
B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. (lo de las 2/3 partes no en todos los casos)
C.- En la Tercera Almoneda, igual que lo señalado en la Segunda Almoneda; pero con la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad (desde un centavo) y a plazos, siempre y cuando la Almoneda haya salido con la opción de "SIN SUJECIÓN AL TIPO" (al escogerse pagar con la última opción mencionada, cambian las reglas de la contratación) >PREGUNTAR<.
ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.
ANÃLISIS JURÍDICO: Es el estudio en detalle que nosotros, como peritos, hacemos del expediente judicial del juicio donde proviene la subasta pública, una vez de que el cliente nos informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es viable o no lo es y en consecuencia, informarle al cliente los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, cuánto se debe, etc. Y determinar así¬ el precio total del bien incluyendo en ellos nuestros honorarios.
PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en la subasta por el cliente.
PRIMER BILLETE DE DEPÓSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y que es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.
SEGUNDO BILLETE DE DEPÓSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago que hace el cliente de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito.).
DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal mediante la cual, una vez celebrado el contrato respectivo de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y comprado el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado correspondiente en la fecha y hora señalados para el remate y nuestro cliente ofrece ahí su postura para la adquisición del inmueble deseado.
APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo o resolución del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya es propietario jurídicamente hablando del bien subastado.
LA ESCRITURACIÓN: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la Escritura de compraventa judicial por el Notario Público que haya elegido el cliente, y por negativa del demandado a firmarla, si es el caso, el Juez la firmará en rebeldía de éste, quien es el antiguo dueño del inmueble.
LA POSESIÓN: Es el momento mediante el cual, una vez de que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se ponga en posesión física al cliente, el inmueble en cuestión.
LAS CESIONES DE DERECHOS LITIGIOSOS.
Existe una modalidad para asegurar la adquisición de los inmuebles en cuestión por parte de nuestros clientes frente a otros postores y es la siguiente: La Cesión de los Derechos Litigiosos que es la adquisición de los derechos del juicio más no del inmueble, el inmueble es la garantía del juicio y con esta cesión se garantiza que nuestro cliente ganará el inmueble en el remate que se efectuaría con posterioridad frente a otros postores.
ejemplo:
1.- El acreedor o parte actora nos dice: tengo este juicio y la garantía es un inmueble que según nosotros vale $1'000,000.00 (puede valer más),
2.- Te vendo los derechos litigiosos en $500,000.00 para algún cliente tuyo.
3.- El crédito a ceder es de $2'000,000.00 más lo que se siga generando por intereses.
4.- Hacemos el análisis jurídico para verificar que lo que están cediendo sea con todas las características con que nos las ofrecen, que el juicio no tenga problemas y que esté cercano a la preparación o que tenga fecha de remate, descripción del inmueble en garantía
5.- Celebramos la cesión de los derechos litigiosos ante el Juez correspondiente, donde el cliente paga $500,000.00 y recibe a cambio $2'000,000.00 más lo que se siga generando en garantía del crédito reconocido en juicio.
6.- A través de la cesión de derechos, el cliente sustituye a la parte actora como acreedor y a través de nosotros se prepara el remate.
7.- El cliente puede ofrecer como postura la totalidad del crédito adquirido, es decir, los $2'000,000.00 más lo que se haya generado de intereses. Por lo cual ningún postor ofrecerá más de lo que ofrezca nuestro cliente y en consecuencia, adquirirá el inmueble en cuestión.
INFORMACIÓN - D E U D O R E S -:
Somos especialistas en este ramo y contamos con una diversidad de herramientas conforme a derecho para realizar negociaciones, mediante las cuales todas las partes involucradas salgan ganando; acérquense a nosotros, les proporcionaremos una excelente negociación o defensa de sus interéses.
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Para mayor información, favor de comunicarse a cualquiera de los teléfonos siguientes Nextel 1040-0748 y 4324-4442, Ficinas 5336-1161 y con terminaciones en 62 y 63.
Nuestro domicilio se encuentra ubicado en CALLE EL PORTILLO # 23, COLONIA RESIDENCIAL VILLA COAPA, DELEGACIÓN TLALPAN, C.P. 14390, MÉXICO, D.F. (ENTRADA POR AV. ACOXPA)
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